房奴小兩口如何理財(cái)將小窩變大房

孩子越長越大，原本溫馨的小窩無法滿足一家三口的生活需要。應(yīng)該如何打理手中有限的銀子將小窩變成大房子呢？

陳軍和愛人鄭靈結(jié)婚5年，終于在一年半以前有了自己的小寶寶。隨著孩子一天天長大，4 5平米的溫馨小窩漸漸顯得局促了起來，二人便生出了換房的打算。

二人結(jié)婚時(shí)，事業(yè)都屬于起步階段，于是貸款買了一套總價(jià)27萬元的房子。貸款15萬元，月還貸16 0 0元左右，還剩4年零5個(gè)月還清?，F(xiàn)在這套位于市區(qū)的房子，市值43萬元。如果提前還貸，需一次性支付銀行9萬元左右，這樣二人手中還剩下3 4萬元左右。如果將該精裝修的房子出租，每月可得19 0 0元房租，足夠支付其剩余的貸款。新房采取還貸的方式購買，二人也可以接受。只是小兩口一時(shí)沒了主意，不知道應(yīng)該將小一居賣掉買新房，還是將小一居留著作為資產(chǎn)。

二人看上了一套位于學(xué)區(qū)的6 5平米兩居，價(jià)值72萬元。兩人東拼西湊，看了看自己的存款，一共有17萬元，不足以支付30%的購房首付。如果跟父母借，又有點(diǎn)張不開嘴，小兩口犯了難。

他們找到了我們《投資與理財(cái)》雜志，希望我們的規(guī)劃師能幫他們出出主意。小兩口問理財(cái)規(guī)劃師：不知道能不能通過投資的方式，選擇合適的理財(cái)產(chǎn)品，賺取收益，將房子首付的資金缺口盡快補(bǔ)上。但同時(shí)，他們又害怕如果再不買房子，房價(jià)又繼續(xù)上漲。如果投資的收益不能大過房價(jià)的上漲速度，他們的換房之夢就越來越渺茫。

二人月收入合計(jì)約7500元，陳軍已經(jīng)升遷為國企中層，每月的福利很好，月支出約為2000元。除了換房子，二人還希望給老人和孩子的未來多一份保障，希望理財(cái)師連這個(gè)需求也一起規(guī)劃進(jìn)去。陳軍對記者說，雖然知道自己的能力有限，但是即使現(xiàn)在做不到，也希望理財(cái)師幫自己做一個(gè)長期的規(guī)劃，最終在5年之內(nèi)，孩子上小學(xué)之前，把房子換了，將老人和孩子的保障都準(zhǔn)備齊整了就好。

利用財(cái)務(wù)杠桿花今天錢圓明天換房夢

資產(chǎn)分析

資產(chǎn)負(fù)債

陳先生家庭資產(chǎn)分布主要是自住性房產(chǎn)和銀行存款，其中房產(chǎn)市值43萬元，占家庭總資產(chǎn)72%，投資性金融資產(chǎn)暫時(shí)沒有。現(xiàn)有 按揭貸款余額9萬元，資產(chǎn)負(fù)債比率為15%，處于合理區(qū)間，暫時(shí)沒有財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

收支情況

二人收入合計(jì)7500元/月，月支出約3600元。儲蓄比率是現(xiàn)金流量表中盈余和收入的比率，是個(gè)人用作儲蓄的那部分收入在總收入中所占的份額。陳先生家庭儲蓄比率為52%，儲蓄意識和節(jié)約意識強(qiáng)烈，家庭財(cái)富積累效應(yīng)明顯。

保障情況

作為家庭經(jīng)濟(jì)支柱的夫妻二人，應(yīng)該加大保險(xiǎn)的投保力度，降低家庭風(fēng)險(xiǎn)敞口；小孩及老人也要做好保險(xiǎn)的補(bǔ)充。

理財(cái)建議

充分利用財(cái)務(wù)杠桿

陳先生的換房，具有改善居住條件與孩子上學(xué)雙重功能，屬于改善性剛性需求，并且未來較長時(shí)期內(nèi)的房價(jià)尚處于上升通道之中，因此早買比晚買好。建議在家庭可承擔(dān)的前提下，充分利用財(cái)務(wù)杠桿，擇機(jī)盡早實(shí)現(xiàn)換房需求。

舊房留作資產(chǎn)并出租，實(shí)現(xiàn)“以租養(yǎng)貸”。小房位于市區(qū)，優(yōu)勢明顯，無論出租還是出售，均不愁。如果用于出租，租金與月供足以抵消，還稍有富余，正好實(shí)現(xiàn)“以租養(yǎng)貸”，隨著未來房價(jià)走高后，將來還可以賣一個(gè)更好的價(jià)錢。

利用財(cái)務(wù)杠桿花今天錢圓明天換房夢李先生家庭資產(chǎn)負(fù)債表（萬元）資產(chǎn)負(fù)債活期存款17.0流動(dòng)性資產(chǎn)17.0 消費(fèi)性負(fù)債0股票型基金0.0定期存款0.0投資性資產(chǎn)0.0 投資性負(fù)債0自用房產(chǎn)43.0 房貸余額9.00自用轎車0.0自用性資產(chǎn)43.0 自用性負(fù)債9.00資產(chǎn)總計(jì)60.0 負(fù)債總計(jì)9.00保障情況作為家庭經(jīng)濟(jì)支柱的夫妻二人，應(yīng)該加大保險(xiǎn)的投保力度，降低家庭風(fēng)險(xiǎn)敞口；小孩及老人也要做好保險(xiǎn)的補(bǔ)充。資產(chǎn)分析利用財(cái)務(wù)杠桿，滿足購房需求。擬購學(xué)區(qū)房65平米，總價(jià)72萬元，首付30%即21.6萬元。目前家庭有現(xiàn)金及活期存款17萬元，首付缺口為4 . 6萬元。由于陳先生是國企中層，資質(zhì)較好，建議陳先生可以采取個(gè)人無抵押綜合授信、住房抵押授信（舊房）、個(gè)人信用貸款、大額信用卡（授信5萬元左右）等形式，融資4.6萬元，湊夠首付款，輕松實(shí)現(xiàn)購房夢。該筆授信可以3年內(nèi)分期還清，有效減輕壓力。利率上浮10%，按7. 04%計(jì)算，月供約1421元；按揭貸款50.4萬元，30年期，貸款利率按6. 8%計(jì)算，月供款約3285元。二者合計(jì)月供款4706元。

經(jīng)過上述規(guī)劃，家庭現(xiàn)金總流入為93600元，總流出為80472元，凈現(xiàn)金流入為13128元，儲蓄比率為14%；家庭總資產(chǎn)為115萬元，總負(fù)債為5 9 . 4萬元，資產(chǎn)負(fù)債率為52%。各項(xiàng)指標(biāo)均在可控范圍之內(nèi)，因此，陳先生的小房換大房夢是完全可以提前實(shí)現(xiàn)的。

短期與中長期投資規(guī)劃

短期而言，重點(diǎn)要留足可供3至6月家庭使用的緊急備用金，以應(yīng)對不時(shí)之需。經(jīng)規(guī)劃后，陳先生家庭月總支出約6000多元，考慮到小孩與老人的需要，建議留2萬元作為緊急備用金，存在形式可以是貨幣基金、債券基金等。

中長期而言，要建立孩子教育金及養(yǎng)老金。目前家庭現(xiàn)金流尚不寬裕，距離養(yǎng)老時(shí)日還長，因此建議先建立教育金。具體可以采取基金定投形式，分散投資，積少成多，有效平滑投資風(fēng)險(xiǎn)。

重點(diǎn)關(guān)注家庭經(jīng)濟(jì)支柱

陳先生夫妻二人工作穩(wěn)定，均有基本的社保。建議陳先生和太太重點(diǎn)關(guān)注定期壽險(xiǎn)、重疾險(xiǎn)和健康險(xiǎn)。定期壽險(xiǎn)具有保費(fèi)低、保障高的特點(diǎn)；重疾險(xiǎn)和健康險(xiǎn)是基本醫(yī)療保障范圍外需補(bǔ)充的險(xiǎn)種，可減輕高額醫(yī)療費(fèi)用給家庭經(jīng)濟(jì)帶來的影響。同時(shí)建議為孩子補(bǔ)充意外險(xiǎn)，為老人補(bǔ)充住院醫(yī)療保險(xiǎn)，進(jìn)一步提高家庭的保障水平。根據(jù)科學(xué)理財(cái)?shù)摹半p十原則”，一般用年收入的10%左右購買保障類保險(xiǎn)是較合宜的。

權(quán)衡利弊舍小換大減輕現(xiàn)金壓力

資產(chǎn)分析

流動(dòng)性健康診斷

陳先生家庭的流動(dòng)性資產(chǎn)和自用性資產(chǎn)比例過高，而可以產(chǎn)生理財(cái)收入的投資性資產(chǎn)為零，導(dǎo)致陳先生家庭工作收入即是全部收入來源，一旦工作出現(xiàn)問題，就相當(dāng)于切斷了全部收入來源。建議陳先生學(xué)會(huì)使用適合的理財(cái)工具，逐步提高理財(cái)收入。

家庭保障能力指標(biāo)診斷

目前陳先生家庭保障指標(biāo)低于合理區(qū)間，說明家庭未獲得足夠的保險(xiǎn)保障。

盈余狀況診斷

盈余狀況指標(biāo)反映控制家庭開支和能夠增加凈資產(chǎn)的能力。陳先生家庭的盈余能力指標(biāo)是正常的，這意味著陳先生家庭有較強(qiáng)的控制開支和增加凈資產(chǎn)的能力。對于節(jié)余資金，可通過合理的投資，實(shí)現(xiàn)未來家庭各項(xiàng)財(cái)務(wù)目標(biāo)。

理財(cái)建議

現(xiàn)金規(guī)劃

陳先生家庭由于準(zhǔn)備買房，集中了過多的流動(dòng)資金。建議留出0.6萬元作為家庭的緊急預(yù)備金即可，其余資金可以先暫時(shí)購買貨幣基金。由于陳先生家庭因?yàn)橘I房，可能會(huì)遇到隨時(shí)的大額支出，建議采用申請信用卡的方式來補(bǔ)充緊急預(yù)備金。信用卡也是一種理財(cái)方式，可以得到銀行給你的一定期限的免息貸款，不僅能在急需資金的時(shí)候應(yīng)急使用，還可以提高資金的使用效率。

購房規(guī)劃

陳先生和愛人看上了一套位于學(xué)區(qū)的65平米兩居，價(jià)值72萬元的房產(chǎn)，是選擇攢錢來購買新房，還是出售房產(chǎn)來購買新房，確實(shí)是個(gè)兩難的選擇。兩種情況各有利弊，陳先生可以根據(jù)自己的實(shí)際情況選擇。

假設(shè)一：陳先生選擇不出售現(xiàn)有房產(chǎn)。按照國家購買第二套房產(chǎn)的相關(guān)政策，購買家庭第二套房產(chǎn)需要首付50%，即36萬元左右。目前積累36萬元，還有19萬元的缺口，每月以貨幣基金定投積累，以投資收益率5%和房價(jià)一年上漲5%為例計(jì)算，每月積累3000元，積累19萬的現(xiàn)值（終值24.25萬），還需要5年零10個(gè)月才能實(shí)現(xiàn)購房夢想?？紤]到房價(jià)的上漲速度是有波動(dòng)的，如果當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)年上漲幅度過大，則陳先生實(shí)現(xiàn)購房夢想可能還要延后。

假設(shè)二：陳先生選擇出售現(xiàn)有房產(chǎn)，還清貸款后，還剩34萬元。由于出售了自己家庭唯一一套房產(chǎn)，且所購買的新房面積小于90平米，首付比例最低可以降到20%，即14.4萬元左右，這樣還有20萬元可以投資。這20萬元可以建立一個(gè)保障老人醫(yī)療和孩子教育的長期儲備，可以選擇一半投資國債、銀行理財(cái)產(chǎn)品等，一半投資信托理財(cái)，整體年平均收益率在8%左右。

綜上所述，如果陳先生不能在短時(shí)間內(nèi)湊夠購買第二套房產(chǎn)的首付款的話，不建議以第一種假設(shè)方式來買新房。

保險(xiǎn)規(guī)劃

陳先生和愛人是家庭的經(jīng)濟(jì)支柱，目前的保障程度還非常不足。建議夫妻二人分別購買保額為30萬元和20萬元左右的定期壽險(xiǎn)，附加重大疾病保險(xiǎn)，共年繳保費(fèi)3000元左右。另外，陳先生的孩子已經(jīng)1歲多了，可以考慮為孩子投保一個(gè)少兒綜合保險(xiǎn)，年繳保費(fèi)2300元，繳費(fèi)18年，不僅包括住院醫(yī)療報(bào)銷、重大疾病保險(xiǎn)、意外險(xiǎn)等，還包括未來孩子上大學(xué)、就業(yè)等一筆贊助金。

另外，由于陳先生父母年紀(jì)已大，投資保險(xiǎn)并不是十分劃算的選擇，不僅限制條件多，而且投保費(fèi)用上浮的比例還非常高。與其為老人投保，還不如為老人建立一個(gè)醫(yī)療基金，每月定投貨幣基金1000元左右，不僅收益較好，還比較靈活方便，隨時(shí)可以取用。