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    王健林 房價(jià)15年內(nèi)仍上漲

    2013-12-31 00:00:00龔小鋒
    房地產(chǎn)世界 2013年11期

    “王健林一年間財(cái)富增長了372億元,平均每天賺1.019億元,平均每分鐘賺70776元,10分鐘能賺回一輛奔馳車;1個(gè)小時(shí)的收入就能在北京買下一套424萬元的房子。王健林最后悔的是只生了一個(gè)娃。”在59歲的萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林以1350億元首次登頂中國首富后,網(wǎng)絡(luò)上這么一條微博被炒得火熱。

    “那都是好事者,不能這么算。”10月底的一天,在北京CBD萬達(dá)廣場B座的頂層,慣常身著一身黑色西服的王健林笑著說。

    今年萬達(dá)不但在國際繼續(xù)并購,還收購了香港殼公司,體量龐大的萬達(dá)城開始在全國鋪開陣線,萬達(dá)發(fā)展的勢頭更猛了,王健林原話是今年萬達(dá)進(jìn)入世界500強(qiáng)問題不大。

    除了談房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì),繁忙的王健林也有對于休息的渴望。當(dāng)記者問到,如果有段長期旅行會(huì)選擇去哪里。王健林脫口而出:“長白山”?!爸叭ザ际且惶炀妥咄?,真想沉下心來休息幾天,那里pm2.5沒有超過兩位數(shù),負(fù)氧離子又高,多好?!蓖踅×盅韵聦θf達(dá)的長白山旅游度假區(qū)充滿欣賞與自信。

    心理預(yù)期加速房價(jià)過熱

    房地產(chǎn)世界:近期外界對于中國房地產(chǎn)的走勢議論紛紛,你認(rèn)為現(xiàn)在的市場環(huán)境下,房子還是較好的投資產(chǎn)品嗎?

    王健林:應(yīng)該是??吹靡姷?5到20年,房地產(chǎn)市場價(jià)格肯定還是往上走的。我們名義上的城市化率52%,扣除在城市的民工,實(shí)際上將近百分之四十幾,雖然城鎮(zhèn)化不是房地產(chǎn)化,但是離不開房地產(chǎn)。

    按照世界經(jīng)驗(yàn)來看,城鎮(zhèn)化率不會(huì)超過75%-80%,隨著全球貨幣超發(fā),即使城市化的經(jīng)驗(yàn)完全依賴國家,房價(jià)依然往上走。無論是我們國家發(fā)展當(dāng)中,還是世界各國的經(jīng)驗(yàn)來看,不動(dòng)產(chǎn)至少在15年之內(nèi),我認(rèn)為還是上漲態(tài)勢。

    房地產(chǎn)世界:現(xiàn)在北京房地產(chǎn)市場日光現(xiàn)象很突出,排號人數(shù)遠(yuǎn)多于供應(yīng),你認(rèn)為原因是什么?

    王健林:預(yù)期、預(yù)想。里根總統(tǒng)在他當(dāng)總統(tǒng)時(shí)說了句名言“經(jīng)濟(jì)的一半是心理”,說出了經(jīng)濟(jì)學(xué)非常重要的定律,影響經(jīng)濟(jì)活動(dòng)非常主要的一個(gè)因素就是心理。

    預(yù)期是影響價(jià)格的一個(gè)主要因素,房地產(chǎn)價(jià)格由兩個(gè)方面構(gòu)成,一個(gè)是供求關(guān)系,一個(gè)是心理預(yù)期?,F(xiàn)在多數(shù)人都預(yù)期房價(jià)會(huì)往上走,這些年“十年九調(diào)控”,房價(jià)依然是漲了一倍還不止,所以價(jià)格一上去,速度效率就加快。

    房地產(chǎn)世界:北京今年房價(jià)是否增速過快?

    王健林:速度是快了,這就像拍皮球,越用力拍,蹦得越高。連續(xù)兩年的調(diào)控,今年稍微說要放松一點(diǎn),預(yù)期加上恐慌性等原因,就導(dǎo)致漲的稍快了點(diǎn)。

    對于北京、上海、廣州、深圳、杭州等城市,特別是北京、上海,無論處在什么長效機(jī)制下,無論采取任何辦法,在看得見的15到20年內(nèi)都是沒辦法的。不要說中國還在發(fā)展中,就連發(fā)達(dá)的資本主義國家例如紐約、倫敦等好的地段,價(jià)格依然是上漲。

    兩年后多數(shù)城市供過于求

    房地產(chǎn)世界:目前是否有辦法可以抑制一線城市房價(jià)的過快上漲?

    王健林:二十年內(nèi),任何措施都不能阻止北京、上海這兩個(gè)城市房價(jià)上漲,但是有可能采取措施使上漲速度減緩。例如保持限購。還有限貸及適度的加大供應(yīng)。

    房地產(chǎn)世界:現(xiàn)在傳聞農(nóng)村集體土地也會(huì)進(jìn)入市場流轉(zhuǎn),你認(rèn)為這個(gè)傳聞?dòng)锌赡軐?shí)現(xiàn)嗎?

    王健林:如果能做成,這對中國整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,解決農(nóng)民和城市二元結(jié)構(gòu)有極大好處,如果能做是最好的,但是十分困難。

    臺(tái)灣過去有過一次土改,農(nóng)民的土地變成商品流通,所以臺(tái)灣農(nóng)民馬上就富起來,包括香港也是這樣。我自己估計(jì)不僅是眼下做困難,而且未來五年、十年之內(nèi)也困難,所以這是一個(gè)理想。

    房地產(chǎn)世界:與重點(diǎn)城市相反,現(xiàn)在很多地方出現(xiàn)了供過于求的現(xiàn)象,調(diào)控是否要區(qū)別開來?

    王健林:我認(rèn)為兩年后多數(shù)城市無需調(diào)控。除了北京、上海、廣州、深圳、杭州、濟(jì)南等熱點(diǎn)城市“日光盤”比較火,三四線城市基本賣不動(dòng),甚至一些二線城市例如大連和青島都賣不動(dòng)了。

    隨著土地功能進(jìn)一步加大,房產(chǎn)供應(yīng)也進(jìn)一步加大,所以按照現(xiàn)在這個(gè)情況我基本判斷,兩年之后最多不超過十個(gè)城市,其余城市根本沒有調(diào)控必要,肯定是供過于求。

    不看好明年的宏觀經(jīng)濟(jì)

    房地產(chǎn)世界:第三季度經(jīng)濟(jì)形勢已經(jīng)有所改善,你對明年宏觀經(jīng)濟(jì)有怎樣的預(yù)判?

    王健林:明年經(jīng)濟(jì)比今年更難,基于兩點(diǎn),流動(dòng)性收緊和利率上升,必然傳導(dǎo)到經(jīng)濟(jì)層面。

    不管你承不承認(rèn),第三季度經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)確實(shí)是房地產(chǎn)帶來的。房地產(chǎn)帶動(dòng)70%的行業(yè),能多增長0.5個(gè)點(diǎn)。

    但真實(shí)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整,真實(shí)的工業(yè)和企業(yè)利潤沒有發(fā)生根本性變化,依然處在惡化當(dāng)中。一看銀行利潤,一看國有工業(yè)利潤、制造業(yè)利潤,和去年同比是下降的,所以全國企業(yè)整體的運(yùn)行質(zhì)量還是不理想,下限風(fēng)險(xiǎn)依然存在。

    房地產(chǎn)世界:明年你最擔(dān)心出現(xiàn)的狀況是什么?

    王健林:宏觀經(jīng)濟(jì)失速。有些人覺得中國宏觀經(jīng)濟(jì)徹底擺脫了下限,這看法是不對的??茖W(xué)發(fā)展角度講GDP下限7%,CPI上限3.5%。宏觀經(jīng)濟(jì)在明年,全球流動(dòng)性收緊的情況下,中國經(jīng)濟(jì)失速可能會(huì)過大。

    我最擔(dān)心的是中國經(jīng)濟(jì)再次陷入價(jià)格下限的風(fēng)暴。美國由于盟主地位的作用,中國又沒有辦法不跟著美聯(lián)儲(chǔ)走。他稍微一收緊,必然造成全球各個(gè)國家流動(dòng)性都要趨緊,這直接打擊的就是資產(chǎn)價(jià)格。第二是融資成本的上升,對于工業(yè)、企業(yè),特別是以出口為主的企業(yè),成本增加0.1%到0.2% ,那把企業(yè)都干死了。

    房地產(chǎn)世界:在這種背景下,明年房價(jià)漲幅是否也會(huì)放緩?

    王健林:即使熱點(diǎn)城市,明年房價(jià)一定會(huì)漲速趨緩,因?yàn)榱鲃?dòng)性一收緊,首先房地產(chǎn)就得減少。要保工業(yè),保出口,流動(dòng)性一收緊,那房地產(chǎn)就賣的困難了,房價(jià)就一定會(huì)穩(wěn)住。我判斷明年的房價(jià)上漲速度比今年大幅度趨緩。

    今年或進(jìn)入世界500強(qiáng)

    房地產(chǎn)世界:基于你對明年宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場的判斷,萬達(dá)明年投資增速是否會(huì)放慢步伐?

    王健林:我剛剛講的是全國的經(jīng)濟(jì)情勢不是太好,但是不是意味著全國所有企業(yè)不好。再困難的時(shí)候也有好的企業(yè),再好的經(jīng)濟(jì)前景下也有爛的企業(yè),這是規(guī)律。

    萬達(dá)和住宅市場不一樣,住宅可以看半年,來決定可不可以買進(jìn)。我們的項(xiàng)目從拿地開始算一般需要三年。所以只能按照自己的固定節(jié)奏算好,這個(gè)節(jié)奏是不會(huì)按照經(jīng)濟(jì)形勢波動(dòng)。

    我們只能給自己定個(gè)大概的計(jì)劃,無非就是在明年預(yù)估不好的時(shí)候,把明年開業(yè)的數(shù)量減少幾個(gè),而不能是完全的縮小數(shù)量。

    這個(gè)節(jié)點(diǎn)基本要決定明年萬達(dá)的計(jì)劃,我們一般在9月到11月制定計(jì)劃,從我們自己的計(jì)劃看,(開業(yè)數(shù)量)比今年減少10%到15%。

    房地產(chǎn)世界:今年萬達(dá)城全面鋪開陣線了,這一產(chǎn)品線是否還會(huì)繼續(xù)覆蓋?

    王健林:會(huì),在全國萬達(dá)城要達(dá)到十個(gè)左右,在西南和西北尤其西安附近還要有,華南可能在廣州,華北還沒決定,但北京、天津地區(qū)一定是要有的。

    我們有信心和上海迪斯尼一較高下,看兩個(gè)指標(biāo),入園人次和收入,開業(yè)一年后大家看,中國人應(yīng)該有這個(gè)自信,境外迪斯尼也在創(chuàng)新,而萬達(dá)的產(chǎn)品總體就是一個(gè)復(fù)合型,室內(nèi)室外結(jié)合起來,將來可以通過無錫萬達(dá)城這個(gè)項(xiàng)目,和迪斯尼比一下看誰好。

    房地產(chǎn)世界:現(xiàn)在不少房企也在做文化旅游地產(chǎn),是否會(huì)與萬達(dá)形成競爭?

    王健林:萬達(dá)模式不容易被復(fù)制,加個(gè)“蓋”容易,“蓋”里的內(nèi)容不好做,我們做主題公園別人不見得做的來。創(chuàng)意不單有概念,而且要有設(shè)備,有知識產(chǎn)權(quán),我們現(xiàn)在在建的每一個(gè)都比別人超越。

    比如說一臺(tái)show,如果沒有產(chǎn)品配合就創(chuàng)作不出來,因?yàn)樗皇且粋€(gè)節(jié)目的編導(dǎo),我們提供10臺(tái)或20臺(tái)設(shè)備,他要根據(jù)設(shè)備變化進(jìn)行編導(dǎo)。我相信我的產(chǎn)品是不可能被復(fù)制的。

    房地產(chǎn)世界:這兩年萬達(dá)在文化旅游地產(chǎn)上進(jìn)行大幅收購,明年是否還是延續(xù)這一路線?

    王健林:并購會(huì)繼續(xù),主要方向是在文化方面。不出意外在全球范圍內(nèi)還有3個(gè)并購。但我們安排資金不影響大局,在境外投資最多是5%到10%,不可能放著國內(nèi)的大好形勢不要。

    房地產(chǎn)世界:萬達(dá)已經(jīng)在香港收購恒力,傳聞A股有可能開閘,是否仍繼續(xù)打算在A股上市?

    王健林:兩手準(zhǔn)備,A股最晚明年要開,不可能一直封著。重啟IPO不太可能,重組有可能。所以不排除考慮A股市場,或在境外公司進(jìn)行資產(chǎn)植入也可以,這兩個(gè)選擇現(xiàn)在還沒定,明年看形勢,至少這一兩年會(huì)有結(jié)果,不會(huì)無限期等下去。

    我們有自己境外公司,在美國也申請上市,可能幾個(gè)月就會(huì)有消息了。很快就有兩家境外上市公司了,未來一年里萬達(dá)三家上市公司應(yīng)該是有的。

    房地產(chǎn)世界:2013年即將結(jié)束,今年業(yè)績是否基本達(dá)到預(yù)期?

    王健林:從收入角度看,我們今年的總收入要接近2000億元,進(jìn)入世界前500強(qiáng)應(yīng)該問題不大。但房地產(chǎn)要按入貨來計(jì)算,要扣掉一部分,應(yīng)該也差不多就在這個(gè)級別。

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