庫存告急！

樹欲靜而風不止。在市場上出現(xiàn)了數(shù)個樓盤頻頻“日光”的同時，購房者也面臨無房可買的尷尬。

盡管市場上依舊存在惜售現(xiàn)象，但此次“房荒”并非只是市場故意制造出來的恐慌。經(jīng)歷了多月的“搶房”競賽之后，北京新建住宅庫存已經(jīng)告急。

供需失衡的表象之下，反映的是前幾年開發(fā)商開工項目的嚴重不足，與對房價產(chǎn)生恐慌心理的購房者的爆發(fā)性增長。此時調(diào)控的無能為力之處也被展現(xiàn)出來。

“搶房”競賽

買房，是劉強今年最想干成的事。

得知首開熙悅山瀾庭將在7月開盤之后，劉強雖然購房登記時只拿到了900多號，但在7月18日他還是抱著試一試的心態(tài)排進了購房的隊伍。

苦等了半天，劉強迎來了預想的空手而歸?！熬?00套房源，我又沒有內(nèi)部關(guān)系，買不到很正常?！睋?jù)了解，位于房山地鐵長陽站附近的首開熙悅山瀾庭，在開盤當日500套房面臨一千多名購房者的爭奪，而其兩居 84平米160萬元的報價，在市場中極具誘惑力。

買房已然演化為搶房的態(tài)勢之下，劉強決定轉(zhuǎn)戰(zhàn)到另一個“戰(zhàn)場”——大興。

7月20日一大早，劉強乘地鐵來到了大興棗園站，這一次他是為了購買中建國際港項目。“不到上午9點，售樓處門口就排起了近百米長的隊伍?！眲姰敃r已經(jīng)感覺到，這次買房或許依舊沒戲。

果不其然，當前2000名客戶進入售樓處后，項目工作人員就宣布房源已全部被選完，而抱著“撿漏”心態(tài)前來的劉強再次鎩羽而歸。據(jù)了解，中建國際港報價在24500元/平米，當天共有6棟樓、1462套房推出，總共排了3813名客戶。

“排隊排多了，也就麻痹了?！眲娪眠@句話總結(jié)了自己的買房經(jīng)歷。在中建國際港項目售罄的第二天，南六環(huán)地鐵邊的保利春天里項目順勢開盤，相比較開售的600多套房源，拿著1000號開外選號牌的劉強，只能無奈望洋興嘆。

“既然買不到普通住宅，就買商住吧?！闭沁@一決定，讓劉強在前不久，幾乎就要感受到買到房的喜悅。“我排在500多號，又有500套房源，一旦有一些人選擇放棄，就會輪到我選房了。”在11月中旬首開熙悅春天開盤當天，劉強曾如此盤算。

然而事與愿違，雖然也有少部分購房者臨時決定放棄，但據(jù)傳一位購房者一口氣買下了十幾套房子?；蛟S也就是因為這一舉動，劉強最終沒買到自己的房子。

庫存量告急

類似劉強這樣多次買房無果的例子，在購房者群體中并不少見。最明顯的印證便是，當前多數(shù)樓盤蓄客量與房源比例多超過了2：1，某些樓盤更是達到了5：1。

實際上，并不是這些樓盤有多么的天生麗質(zhì)，只是今年的購房者著實沒有趕上一個樓盤“豐收”的年景。根據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年僅有約50個新盤供應，而2012年共有69個新盤入市，2011年則高達91個新盤。

在樓盤供應趨緊的整體局面下，北京市新房庫存也一再下降。截至10月31日，北京市新房庫存57892套，跌破6萬套的大關(guān)，成為2012年3月底至今最低點。

有業(yè)內(nèi)人士表示，從以往庫存與市場關(guān)系來看，庫存8萬套是供求均衡點，低于8萬套，已表明供不應求。而不足6萬套的庫存，則說明市場供求矛盾非常明顯，而購房者恐怕也更難以買到合適的房子。

短期看來，購房者仍將處在“無房可買”的局面之中。據(jù)中原數(shù)據(jù)顯示，10月北京共有10個新建商品住宅期房取得10個預售證，推出房源2799套，推盤量36.72萬平米，這一數(shù)據(jù)在近年來都屬于低谷。

“一些開發(fā)商也在加快推盤速度，但遠水救不了近火?！北本┲性芯坎靠偙O(jiān)張大偉表示，“通常從拿地到商品房銷售的周期要9到10個月，哪怕從開發(fā)商手中的儲備土地轉(zhuǎn)開發(fā)，也需要6個月以上的時間。”

業(yè)內(nèi)人士預計，從目前整體市場走勢看，年內(nèi)北京的新房庫存減少狀態(tài)很難得到徹底改變。但由于今年北京土地市場火熱，一些新樓盤也在加緊施工，加之北京出臺的限房價競地價每年2萬套的供應量，北京新房庫有望在2014年上半年得到緩解。

面包少源于面粉少

需求旺盛但供應不足，是當前樓市的最大特征。開發(fā)商推出樓盤數(shù)量的稀少，歸根結(jié)底還是緣于之前一兩年拿地較少。

正是基于土地供應上的邏輯，在樓市低迷的2012年上半年，一些業(yè)內(nèi)人士已經(jīng)準確預言了即將發(fā)生的樓市逆轉(zhuǎn)。

華遠地產(chǎn)董事長任志強在彼時表示，如果現(xiàn)有調(diào)控房地產(chǎn)政策不變，2013年3月，中國房地產(chǎn)必將暴漲。他指出限購令限制了新增土地供應，導致了北京2012年出現(xiàn)歷史上第三次土地負增長，舊土地供應庫存2013年3月終止，自從1998年房改后，每次土地供應負增長之后房價都會暴漲。

2010年至2012年這3年，北京均沒有完成土地供應計劃。以2012年為例，全年經(jīng)營性用地共372公頃，僅僅完成全市年度計劃1200公頃的31%，創(chuàng)下了6年來的新低。

實際上，并不是開發(fā)商未能預見到土地成交數(shù)量的不足，會直接導致2013年樓市供應的走低。只是對于開發(fā)商而言，前兩年的房價正處在低點，無利可圖是他們不愿意拿地的重要原因。

“前幾年市場相對低迷，許多開發(fā)商一度面臨生存危機，更別提在北京拿地了?！痹诒本┲性袌鲅芯坎靠偙O(jiān)張大偉看來，樓市的走向雖然具有一定的規(guī)律性，但多年的市場震蕩已讓當時的開發(fā)商陷入迷茫，這也導致了在拿地方面的預判不準。

此外，有業(yè)內(nèi)人士指出，在2011年和2012年上半年，房價持續(xù)走低，有資格的購房者也不敢輕易出手。而前兩年暫緩買房的購房者在今年井噴式的爆發(fā)，也是這輪樓市大逆轉(zhuǎn)的重要推動力。

雙刃“限價令”

作為一個極易受到政策影響的市場，當前樓市的局面，也源于“限價令”的實施。

根據(jù)北京今年的“限價令”，新取證項目應該符合“兩個不高于”的原則：一是報價不高于該樓盤此前成交價；二是報價不能明顯高于周邊同質(zhì)商品房的價格。

不可否認的是，在著眼于平抑房價的“限價令”作用下，市場也出現(xiàn)了少數(shù)性價比較高的樓盤。例如以24500元/平方米均價開盤的中建國際港，其所在區(qū)域二手房價格則普遍在27000元/平方米左右。中建國際港也成為“限價令”下，售價受到購房者認可樓盤的代表。

然而，“限價令”的另外一個效應則是直接影響到樓市的供應量，北京樓市自4、5月開始供應量連續(xù)下降。張大偉分析，政府通過控制樓盤銷售價格卡緊發(fā)放預售證的關(guān)口，導致部分樓盤因協(xié)商開盤價格，一再延期開盤。同時，某些想賺取高利潤的樓盤，也主動選擇了“捂盤”。

“‘限價令’確實放緩了房價上漲的步伐，但其同樣加長了開發(fā)商與政府之間的博弈時間，從而減少了市場的供應量?！睆埓髠ヅe例，天宮院的中國水電云立方項目三期就曾多次申請預售證，但因?qū)徟鷥r格未達到預期而遲遲不開盤。

一些業(yè)內(nèi)人士看來，“限價令”的初衷是為了穩(wěn)定市場，然而對市場供需關(guān)系的無能為力，也成為當前調(diào)控的最大敗筆。