千億軍團(tuán)

借助“金九銀十”的強(qiáng)勢行情，房企業(yè)績年內(nèi)大漲格局初定，部分房企甚至超標(biāo)完成了全年銷售任務(wù)。與此同時(shí)，伴隨著行業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大及房企的不斷擴(kuò)張，繼萬科、綠地、保利、萬達(dá)之后，恒大、中海、碧桂園也有望在今年沖刺千億大關(guān)。

值得注意的是，在走過“黃金10年”之后，房企的利潤率處于逐年下滑的態(tài)勢，房地產(chǎn)暴利時(shí)代或已成明日黃花。

全面“飄紅”

“保守估計(jì)，今年融創(chuàng)賣出500億肯定沒有問題?！?0月份在蘇州的一次發(fā)布會(huì)上，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌曾如此表示。

僅過去一個(gè)月，融創(chuàng)便用數(shù)字印證了此番預(yù)測。11月初，融創(chuàng)公告顯示，前10月銷售金額達(dá)到466.4億元，同比增長70%，相比較去年全年銷售額增加百億。

融創(chuàng)銷售額的大漲，只是市場的一個(gè)縮影，多數(shù)房企有望在今年迎來歷史上的最高業(yè)績。

有統(tǒng)計(jì)顯示，綜合前10月的業(yè)績來看，發(fā)布公告29家知名上市房企累計(jì)銷售額已突破萬億元，達(dá)10949.17億元，同比去年漲幅達(dá)32.7%。另據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，前三季度，A股上市132家房企實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入3954億元，同比上漲36.9%。

銷售的“飄紅”，也使部分房企提前完成年度業(yè)績目標(biāo)。例如中海地產(chǎn)、碧桂園、世茂房地產(chǎn)、融創(chuàng)中國、綠城中國、保利地產(chǎn)等房企，均已在前10月超額完成全年銷售任務(wù)。

而多家房企已接近完成年度銷售目標(biāo)，例如華潤置地前10月已完成570億元年度銷售目標(biāo)的99.2%。

值得一提的是，房企業(yè)績整體走高的同時(shí)，行業(yè)的分化度也在

進(jìn)一步拉大。包括萬科、保利、中海、恒大、碧桂園、融創(chuàng)、世茂、龍湖、綠城、金地、富力在內(nèi)，11家標(biāo)桿房企前10月累計(jì)銷售額達(dá)到7692.14億元，占據(jù)已發(fā)布業(yè)績企業(yè)總量的70.2%。

此外，以瑞安房地產(chǎn)、中駿置業(yè)為代表的中小房企，前10月業(yè)績同比也都翻番。即使是業(yè)績漲幅排名較為靠后的花樣年、首創(chuàng)置業(yè)，也獲得了10%左右的增長。

“千億軍團(tuán)”有望擴(kuò)容

業(yè)績大漲帶來的顯著效應(yīng)便是，“千億巨鱷”陣營或?qū)⒃僖淮螖U(kuò)容。按照前10月業(yè)績及銷售趨勢預(yù)測，恒大、中海、碧桂園年度業(yè)績都有望首破千億。

去年恒大以923.3億元的全年業(yè)績止步于千億門前，而今年前10月，恒大就已斬獲912.7億元的銷售額。有分析預(yù)測，如果接下來的兩個(gè)月仍保持同樣增速，恒大全年業(yè)績或?qū)⑦_(dá)1200億元。

在與中建合并之后，8月份中海將全年銷售目標(biāo)調(diào)整至1200億港元。僅前10月，中海就已超額完成年度銷售任務(wù)，累計(jì)合約銷售額就達(dá)1216.4億港元。若按照今年月度平均值121億港元推算，全年中海銷售額將達(dá)到1460億港元左右。

也有機(jī)構(gòu)發(fā)布研究報(bào)告稱，由于今年新動(dòng)工面積增長強(qiáng)勁，將帶動(dòng)明年可銷售資源激升，預(yù)期中海明年合同銷售會(huì)突破1600億元。

主打三四線城市大盤模式的碧桂園，前10月銷售額也達(dá)到797億元，而這一數(shù)字已超過年初制定的620億元全年銷售目標(biāo)近三成。

由于此前碧桂園方面表示，今年8至12月份將至少有17個(gè)新盤推出，銷售力度也將持續(xù)加大，據(jù)此，碧桂園今年也將是千億房企的有力爭奪者。

與此同時(shí)，老牌千億房企也順利迎來了“后千億時(shí)代”。

萬科以前10月1458.5億元的累計(jì)銷售金額，繼續(xù)領(lǐng)跑全行業(yè)，并有望在今年突破1700億元大關(guān)。

綠地集團(tuán)此前披露的數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)經(jīng)營收入超過2200億元，而其中房地產(chǎn)銷售收入已破千億。

11月7日晚間，保利地產(chǎn)公告則顯示，前10月實(shí)現(xiàn)簽約金額1007.29億元。相較去年，保利地產(chǎn)提前兩個(gè)月達(dá)成了千億銷售額。

利潤率持續(xù)降低

房企銷售額的普遍增加，卻未能緩解行業(yè)利潤率整體下降的僵局。

有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在公布3季報(bào)的135家上市房企中，企業(yè)合計(jì)總營業(yè)收入達(dá)4675億元，總利潤為835億元，行業(yè)平均利潤率只有17.9%，凈利潤只有13%。而行業(yè)利潤率在2013年上半年為19.2%，在2012年同期則為21.3%。

鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認(rèn)為，房企凈利潤率的下降與進(jìn)入結(jié)算的項(xiàng)目質(zhì)量相關(guān)。從結(jié)算周期估計(jì)，2011年受調(diào)控影響的項(xiàng)目成為目前房企結(jié)算的重點(diǎn)，這些項(xiàng)目在較為冷清的市場中，被迫“以價(jià)換量”，在保銷量和保利潤之間選擇了前者，帶動(dòng)了整體利潤率下降。

“產(chǎn)業(yè)鏈條中各項(xiàng)支出成本的增加，也是房企利潤率下降的重要原因?！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，近幾年土地成本漲幅明顯，房企依賴土地升值帶來的收益大大降低。此外，包括人力、施工、建材等成本也在持續(xù)增加。

郭毅同時(shí)指出，在融資方面，高負(fù)債率、高貸款利率帶來的高利息費(fèi)，也導(dǎo)致很多企業(yè)資金成本增加，“利潤中的很大一部分用于支付利息”。

在分析人士普遍看來，從全國范圍看，房企的凈利潤率在后市或會(huì)出現(xiàn)反彈，但是上漲的空間有限，房地產(chǎn)行業(yè)的暴利時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了。