以房養(yǎng)老待時(shí)而發(fā)

“以房養(yǎng)老”并不是一個(gè)新鮮的話題，早在十年前，就已經(jīng)被提出和廣泛討論。這個(gè)一度被認(rèn)為“理念超前”、“不適合中國(guó)”、長(zhǎng)期停留在紙面的養(yǎng)老概念，正伴隨著國(guó)家養(yǎng)老體制和政策改革的步伐，被推入現(xiàn)實(shí)。

然而，“以房養(yǎng)老”依然面對(duì)猛烈的爭(zhēng)議。作為一種養(yǎng)老方式，它似乎將成為老齡化中國(guó)社會(huì)的流行品；由于得到國(guó)家最高決策層的肯定和推動(dòng)，它被賦予了更多期待；另一方面，作為一種終端市場(chǎng)化的保險(xiǎn)產(chǎn)品，“以房養(yǎng)老”的機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)，正誘惑著市場(chǎng)的野心，也考驗(yàn)先行者的技巧。

十年聲音不絕

從江湖到廟堂，“以房養(yǎng)老”雖然市場(chǎng)期待、政策叫好，但十年間卻一直處于“只聞樓梯響，不見(jiàn)人下來(lái)”的狀態(tài)。如今，隨著一紙文書的出臺(tái)，“以房養(yǎng)老”獲得國(guó)家高級(jí)別政策決策層的力推，一切似乎準(zhǔn)備就緒，待時(shí)而發(fā)。

今年9月13日，中央人民政府網(wǎng)站公布由國(guó)務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》），其中明確提出，“鼓勵(lì)探索開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”，具體操作辦法和實(shí)施計(jì)劃，有望明年一季度出臺(tái)。

所謂“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”，即“倒按揭”，就是俗稱的“以房養(yǎng)老”，指老年人通過(guò)將自己擁有的房屋抵押給銀行或保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等金融機(jī)構(gòu)，在一定期限內(nèi)定期從中取得一定的養(yǎng)老金收益、或者養(yǎng)老居住住所，當(dāng)養(yǎng)老者過(guò)世后，銀行或保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)將擁有該房的所有權(quán)。

其實(shí)早在2003年，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)理事長(zhǎng)、幸福人壽保險(xiǎn)股份有限公司監(jiān)事會(huì)主席孟曉蘇提交的一份《建立“反向抵押貸款”壽險(xiǎn)服務(wù)》的建議稿獲得溫家寶總理的批示，隨后由多部門將會(huì)簽的《關(guān)于開辦“反向抵押貸款”有關(guān)問(wèn)題的報(bào)告》也上報(bào)國(guó)務(wù)院。但是，隨后十年間，“以房養(yǎng)老”并沒(méi)有獲得實(shí)際發(fā)展，該課題也被視為“流產(chǎn)”。

2011年10月，北京市民政局提出“以房養(yǎng)老”，鼓勵(lì)開展試點(diǎn)業(yè)務(wù)。北京市老齡辦也透露正在論證研究以房養(yǎng)老以及針對(duì)企業(yè)的相關(guān)鼓勵(lì)措施。孟曉蘇近期更是頻繁亮相媒體，闡釋他多年力推的“住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”，并多次表示預(yù)計(jì)“以房養(yǎng)老”的保險(xiǎn)產(chǎn)品將在明年率先推出。

時(shí)機(jī)已然成熟？

毫無(wú)疑問(wèn)，目前我國(guó)龐大的老年人口以及巨大養(yǎng)老服務(wù)需求，是孵化“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)產(chǎn)品的市場(chǎng)溫度。但是，“以房養(yǎng)老”被擱置十年，不是沒(méi)有原因的。雖然機(jī)遇在前，曾經(jīng)阻礙發(fā)展的“絆腳石”都已經(jīng)移除了嗎？關(guān)于法律認(rèn)可、物權(quán)認(rèn)定、房?jī)r(jià)預(yù)期、社會(huì)認(rèn)同等機(jī)會(huì)因素，都已經(jīng)發(fā)生改變。

早在2003年，孟曉蘇提出了“以房養(yǎng)老”的方案，他也被視為中國(guó)“住房反向抵押”的第一人。但是即使在他的幸福人壽保險(xiǎn)公司，“以房養(yǎng)老”的業(yè)務(wù)至今未推出。幾年前，“以房養(yǎng)老”的相關(guān)或類似產(chǎn)品曾在南京、上海、長(zhǎng)春等城市的一些金融機(jī)構(gòu)中出現(xiàn)，但是幾乎都是因?yàn)槭袌?chǎng)不買賬，該項(xiàng)業(yè)務(wù)發(fā)展停滯。

“物權(quán)是最大的問(wèn)題?，F(xiàn)有住宅房屋產(chǎn)權(quán)70年，產(chǎn)權(quán)未到期或到期后如何處置，依然存在政策盲點(diǎn)?！蓖咦稍冄芯坎靠偙O(jiān)張宏偉認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”的諸多操作性難題中，房屋物權(quán)認(rèn)定的法律保障，是最大不確定性因素。我國(guó)住宅類用地的使用年限是70年，雖然2007年頒布的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》中規(guī)定“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”，但是如何續(xù)期、續(xù)期多久并沒(méi)有明確官方解讀。因此，這一不確定性因素的存在，讓“以房養(yǎng)老”只能停留在“走一步、看一步”的探索階段。

其次是房?jī)r(jià)的走向。數(shù)十年來(lái)我國(guó)房屋價(jià)值在不斷上升，北京、上海、廣州等城市，房?jī)r(jià)甚至已經(jīng)連翻幾倍。但是，不論未來(lái)房?jī)r(jià)是漲還是跌，都在影響著“以房養(yǎng)老”的兩端，養(yǎng)老者和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)。因?yàn)榘凑漳壳暗漠a(chǎn)品設(shè)計(jì)，“以房養(yǎng)老”的產(chǎn)品以固定利率給付養(yǎng)老金，如果房?jī)r(jià)上升，選擇“住房反向抵押”的養(yǎng)老者將無(wú)法享受到房屋增值部分；如果房?jī)r(jià)下跌，保險(xiǎn)金融機(jī)構(gòu)將承擔(dān)這種損失和風(fēng)險(xiǎn)。要達(dá)到兩者的利益平衡，就必須保證房?jī)r(jià)的基本穩(wěn)定，這是“以房養(yǎng)老”的第二大難題。

謹(jǐn)慎的小眾定位

“以房養(yǎng)老”到底行不行？論證和辯駁再多，最終要靠市場(chǎng)說(shuō)了算。從國(guó)際范圍來(lái)看，“抵押房產(chǎn)、領(lǐng)取年金”的壽險(xiǎn)服務(wù)，已經(jīng)在美國(guó)、加拿大、歐洲和新加坡等風(fēng)行多年，發(fā)展成熟。但是，“以房養(yǎng)老”如何獲得中國(guó)老人信賴和參與，如何適應(yīng)中國(guó)式“子女養(yǎng)老”、“房產(chǎn)傳子孫”的養(yǎng)老觀念，仍然不得不面對(duì)社會(huì)文化的調(diào)整。

因此業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)普遍認(rèn)同，在產(chǎn)品推出的初期，“以房養(yǎng)老”定位為小眾的產(chǎn)品，比如可以首先面向無(wú)子女家庭、“失獨(dú)家庭”等，或者有多套房產(chǎn)的養(yǎng)老家庭。孟曉蘇認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”從來(lái)就不是一種全社會(huì)的國(guó)家養(yǎng)老政策，而是市場(chǎng)自愿選擇的一種保險(xiǎn)產(chǎn)品，屬于一種小眾產(chǎn)品。據(jù)目前粗略估算，我國(guó)無(wú)子女和“失獨(dú)”老年人約有2000萬(wàn)，這或許將成為市場(chǎng)的主力支撐。

對(duì)此，保監(jiān)會(huì)相關(guān)人員也曾對(duì)媒體表示，“住房反向抵押貸款”作為新事物如果要試點(diǎn)，還是應(yīng)該先在一線城市。因?yàn)橐痪€城市的房?jī)r(jià)比較高，房產(chǎn)抵押后養(yǎng)老獲得的養(yǎng)老金較高，房?jī)r(jià)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)也更??；而且一線城市的老人，對(duì)于新事物的接受能力或許會(huì)更好。

“小眾定位”的另一方面意義是，真正敢于嘗試的金融機(jī)構(gòu)，可能并不會(huì)很多。張宏偉認(rèn)為，即使是一二線城市中，“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)開展也會(huì)有很多顧慮。銀行、保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)為規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，可能會(huì)對(duì)“以房養(yǎng)老”的群體挑肥揀瘦，設(shè)置的門檻過(guò)高。那么實(shí)際的市場(chǎng)空間可能不會(huì)有想象的那么大。

從目前的市場(chǎng)反饋來(lái)看，除了幸福人壽表態(tài)將在明年設(shè)計(jì)推出相關(guān)產(chǎn)品，其他人壽業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)公司都選擇低調(diào)觀望。張宏偉認(rèn)為，雖然“以房養(yǎng)老”已經(jīng)醞釀多年，但很多實(shí)際性的障礙并沒(méi)有突破，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要跟上，在制度和政策層面的難題也需解決。