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    房企銀行“聯(lián)姻”

    2013-12-31 00:00:00龔小鋒
    房地產(chǎn)世界 2013年11期

    房地產(chǎn)開發(fā)商“蓋房子的”形象幾乎已經(jīng)被顛覆了,“玩足球的”、“拍電影的” 、“開發(fā)煤礦”……如今,房企再度搖身一變,化身為“財(cái)神爺”了。

    近期,萬科、越秀、新華聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)等諸多房企入股銀行,大有愈演愈烈的趨勢。這是從2009年以來,繼綠地、復(fù)地等房企進(jìn)入銀行業(yè)后,又一波房企聯(lián)姻銀行的潮流。而中國最大的房地產(chǎn)企業(yè)萬科入股銀行,讓這一波潮流有了里程碑的意義。

    王石曾說過:“房地產(chǎn)說到底是金融問題,將來的房地產(chǎn)市場,沒有幾千億的融資平臺(tái),你只是一個(gè)打工的。”參股銀行,入局金融行業(yè),已經(jīng)是大勢所趨。

    “高富帥”牽手“白富美”

    事實(shí)證明,“高富帥”牽手“白富美”的跨界強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合前景讓人看好。11月12日,徽商銀行正式登陸香港聯(lián)交所主板,掛牌首個(gè)交易日上漲近2個(gè)百分點(diǎn),一改此前銀行股頹勢表現(xiàn)。萬科耗資逾30億港元認(rèn)購8.83億股,約占發(fā)行后總股本的8.1%,成為第一大股東。

    萬科董秘譚華杰近期公開表示:“相對(duì)于萬科過千億的年銷售規(guī)模,此次參股徽商銀行的投資規(guī)模不大,屬戰(zhàn)略性入股?!比f科方面強(qiáng)調(diào),公司雖然目前資金充裕,但考慮到公司所處的房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè),暫未考慮做財(cái)務(wù)型投資。

    “強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合,對(duì)雙方是雙贏?!北本┿y聯(lián)信高級(jí)副總裁錢赤評(píng)價(jià)說,萬科是房企領(lǐng)頭羊,徽商銀行是中國中部地區(qū)最大的城市商業(yè)銀行。

    11月初,新華聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)發(fā)布公告稱,湖南省人民政府已正式向國務(wù)院推薦新華聯(lián)為湖南省長沙市擬設(shè)立民營銀行的發(fā)起股東之一。新華聯(lián)在籌建的設(shè)立民營銀行中擬持股10%,但最終持股數(shù)量仍需根據(jù)政府部門最終審批結(jié)果確定。

    “這件事目前由公司證券部門在推進(jìn),還沒有新的進(jìn)展,有的話我們會(huì)及時(shí)公告出來??偟膩碚f,符合國家支持,對(duì)企業(yè)增強(qiáng)實(shí)力防范風(fēng)險(xiǎn)也有很大幫助?!?1月14日,新華聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)總經(jīng)理蘇波告訴記者,新華聯(lián)此前曾在2012年底通過股權(quán)收購,間接持股長沙銀行。

    越秀集團(tuán)對(duì)香港創(chuàng)興銀行股份的收購也正在推進(jìn)之中。越秀擬以每股35.69港元現(xiàn)金收購創(chuàng)興銀行最多不超過75%股份,收購所涉及金額約為116.44億港元,這也是首個(gè)地方國企在港并購銀行。

    在9月,安徽省7家民營企業(yè)甚至抱團(tuán)發(fā)起組建首家民營銀行——“合肥銀行”,而這七家民營企業(yè)有5家涉及房地產(chǎn)。8月,綠地集團(tuán)與貴州省政府簽署金融戰(zhàn)略合作協(xié)議,擬在發(fā)起設(shè)立外資小額貸款公司、商業(yè)銀行等方面開展合作,綠地還擬以此為基礎(chǔ)聯(lián)合組建“貴州省金融控股集團(tuán)”,配合地產(chǎn)發(fā)展。

    在中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉看來,眼下房企需要錢,國家鼓勵(lì)民間資本參與銀行,讓房企抓住了機(jī)會(huì)。7月初國務(wù)院發(fā)布金融“國十條”,鼓勵(lì)民間資本參與成立銀行,而此前國家對(duì)純房企控股銀行一直監(jiān)管嚴(yán)格。

    多贏的“聯(lián)姻”

    民間資本進(jìn)入金融業(yè),對(duì)激發(fā)金融機(jī)構(gòu)市場活力有益,但對(duì)于急需資金的房企來說,似乎受益更大。韓長吉認(rèn)為,積極拿地需要有資金的支持,而房企融資渠道卻受到調(diào)控政策影響,入股民營銀行首先就可實(shí)現(xiàn)拓寬融資渠道,實(shí)現(xiàn)低成本融資。

    近幾年,“涉銀”房企的優(yōu)勢展現(xiàn)得淋漓盡致,黑馬泰禾頻繁高價(jià)拿地的背后,與其老板黃其森在海峽銀行和福州商業(yè)銀行的股東地位不無關(guān)系。此外,香江集團(tuán)、世紀(jì)金源等多家開發(fā)商均各自參股了不同銀行,綠地等房企甚至入股多家銀行。

    除了輸血拿地外,聯(lián)姻銀行好處不少。譚華杰近期表示,萬科與徽商銀行合作,一方面是為旗下社區(qū)提供金融服務(wù),另一方面則是幫助萬科的上游企業(yè)改善貸款環(huán)境,間接起到協(xié)同作用。

    萬科目前有建材供應(yīng)商及承包商約8000家合作企業(yè),其中5000家為中小型企業(yè)。一旦這些企業(yè)遇到融資困難,徽商銀行可以改善上述企業(yè)的融資環(huán)境,降低資金成本,間接幫助萬科降低采購成本。

    還值得一提的是,社區(qū)金融化發(fā)展已經(jīng)被不少房企提上議事日程。目前花樣年聯(lián)合光大銀行推出了彩生活e卡通,恒大聯(lián)手中國郵政推出了金融便利店等社區(qū)金融服務(wù)。

    正如譚華杰所言,徽商銀行可以“助公司率先向客戶提供領(lǐng)先的社區(qū)金融服務(wù)”,如代理各種便民服務(wù),開發(fā)銷售理財(cái)產(chǎn)品等。增加傭金收入的同時(shí),進(jìn)一步增加萬科的物業(yè)優(yōu)勢。

    萬科集團(tuán)副總裁毛大慶此前就稱,萬科的新口號(hào)是做“城市綜合配套服務(wù)商”,在北京,毛大慶雄心勃勃地在萬科社區(qū),發(fā)展食堂、菜市場、銀行網(wǎng)點(diǎn)、基礎(chǔ)門診部和養(yǎng)老看護(hù)中心等。

    “養(yǎng)兒防老”

    俗話說“積谷防饑,養(yǎng)兒防老”,房企進(jìn)入金融業(yè),也帶著“防患于未然”的意識(shí)。

    根據(jù)蘭德咨詢總裁宋延慶預(yù)測,2018年前后,中國房地產(chǎn)市場很可能將從增量市場轉(zhuǎn)為存量市場,銷售面積將出現(xiàn)歷史性拐點(diǎn),一線城市這一勢頭更加明顯,如何在存量時(shí)代中繼續(xù)穩(wěn)住龍頭地位,成為萬科不得不思考的問題。

    如今在國內(nèi),諸如“地產(chǎn)行業(yè)正在從制造業(yè)、建筑業(yè)向金融業(yè)回歸”、“地產(chǎn)做到最后是做金融”此類話語屢見不鮮,一二線城市此種勢頭更加迅猛。而在發(fā)達(dá)國家或地區(qū),地產(chǎn)行業(yè)本身是金融業(yè)的一部分,如香港新鴻基即是金融與地產(chǎn)的融合發(fā)展的代表。

    銀行業(yè)作為盈利水平較高的行業(yè)之一,投資顯然可以旱澇保收,形成新的利潤增長點(diǎn)。巨人老板史玉柱入股民生銀行狂賺數(shù)十億,一直是金融行業(yè)津津熱道的資本傳奇。

    “不比不知道,一比嚇一跳”,人人都以為開發(fā)商掙錢多,比起銀行實(shí)在是小巫見大巫。今年前三季度,招保萬金凈利潤150.9億元,而光大銀行前三季度的凈利潤為216.6億元。銀行業(yè)龍頭利潤更毋庸贅言,2012年,工農(nóng)中建四大行凈利潤突破6000億元,日均賺得17.26億元,這足以讓房地產(chǎn)大佬汗顏。

    即便是徽商銀行,賺錢能力也勝過龍頭房企萬科。“萬科2012年凈資產(chǎn)收益率為19.66%,創(chuàng)出20年新高?;丈蹄y行2012年為20.03%,還略高于萬科?!?/p>

    蘭德咨詢總裁宋延慶認(rèn)為,目前上市房企中對(duì)金融機(jī)構(gòu)入股比例大概是在10%,入股比例都很小,對(duì)象集中在城市商業(yè)銀行或農(nóng)村合作銀行。入股之后優(yōu)質(zhì)的銀行會(huì)上市,資本金溢價(jià)就能翻番,回報(bào)率會(huì)明顯高于地產(chǎn)投資。公開資料顯示,一些中小型商業(yè)銀行,對(duì)股東的分紅利潤率甚至可達(dá)到達(dá)12%至15%。

    “從賬面上來說,我們對(duì)入股長沙銀行還是很滿意的。”蘇波表示。據(jù)悉,新華聯(lián)對(duì)長沙銀行的最初投資成本為3.23億元,截至今年6月底,該期末賬面值已上升至4.54億元,這還不包括更讓人眼饞的股權(quán)價(jià)值。

    如今,國內(nèi)房企打造以銀行和證券為主的金融平臺(tái)趨勢越來越明顯?!敖鹑诋a(chǎn)業(yè)很快將成為綠地的又一重要增長極”,綠地集團(tuán)董事長、總裁張玉良此前告訴記者,根據(jù)張玉良的設(shè)想,在十二五末,綠地要做成年?duì)I收在5000億元以上并進(jìn)入全球200強(qiáng),金融預(yù)計(jì)貢獻(xiàn)1000億。

    越秀集團(tuán)董事長張招興近期公開表示,入股銀行將是越秀集團(tuán)打造以銀行、證券為核心的國際化金融控股集團(tuán)的關(guān)鍵步驟。目前越秀金融集團(tuán)擁有證券、期貨、基金、產(chǎn)業(yè)投資、融資租賃、融資擔(dān)保、小額貸款等十個(gè)金融業(yè)務(wù)及穗港兩地金融平臺(tái)。

    謹(jǐn)慎行事防“婚變”

    以萬科為代表的房企積極布局銀行領(lǐng)域,可以看作房企進(jìn)軍銀行的一個(gè)信號(hào)。未來,不排除會(huì)有更多的房企積極進(jìn)軍銀行業(yè)。蘇波就表示,未來如有合適的機(jī)會(huì),不排除繼續(xù)入股相關(guān)銀行的可能。

    盡管拿出幾億至幾十億入股銀行,對(duì)大型房企來說沒有壓力。但并非所有房企都適合入股銀行,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,首先要求本身實(shí)力雄厚,資金鏈相對(duì)寬裕,有良好的資信,不會(huì)從銀行抽離資金;其次要求具有良好的內(nèi)控系統(tǒng)和管理能力,企業(yè)運(yùn)作規(guī)范。

    “產(chǎn)融結(jié)合”在給雙方帶來種種便利和巨大利益的同時(shí),也可能由此生發(fā)出更加復(fù)雜的新風(fēng)險(xiǎn)。北京銀聯(lián)信高級(jí)副總裁錢赤表示,房企如大量入股銀行,房地產(chǎn)市場一旦發(fā)生紊亂,勢必會(huì)影響金融安全。因此不能過度縱容地產(chǎn)商入股銀行,也不能允許銀行給地產(chǎn)商提供超過風(fēng)險(xiǎn)容忍度的貸款。日本就發(fā)生過地產(chǎn)公司與銀行等金融機(jī)構(gòu)的互相參股、交叉持股,造成大量房地產(chǎn)公司以及與其相關(guān)的金融機(jī)構(gòu)倒閉的現(xiàn)象。

    錢赤認(rèn)為,要防止房企掌握銀行的控制權(quán),持股比例最好不超過銀行的最大股東,多個(gè)股東相互監(jiān)督、制衡,不易出現(xiàn)“搭便車”的現(xiàn)象。同時(shí),由于,房地產(chǎn)和銀行的統(tǒng)籌管理不同,建議房企不要涉入銀行的經(jīng)營管理中去,作為戰(zhàn)略合作者即可。

    亦有大佬對(duì)入股銀行不看好,萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林公開表示暫時(shí)不會(huì)考慮做民營銀行。王健林近期接受記者采訪時(shí)也指出,目前中小銀行風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)偏弱,杠桿偏大,銀行業(yè)利潤并沒有真正好轉(zhuǎn)。

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