“眾籌”房產(chǎn)：你想成為開發(fā)商嗎？

最近，南美洲的房地產(chǎn)開發(fā)商奇才網(wǎng)絡(luò)（Prodigy Network）向3100名哥倫比亞人籌集了2.39億美元的資金，在波哥大（Bogotá）修建了一座66層的摩天大樓?，F(xiàn)在，這種為地產(chǎn)開發(fā)“眾籌”資金的方法已經(jīng)流入紐約。紐約的開發(fā)商都市繆斯（Urban Muse）希望通過這一方法，將布魯克林大橋公園項(xiàng)目的一部分開放給公眾。

在以前，房地產(chǎn)投資歷來是富有的投資商和私人股權(quán)投資公司的“專利”?，F(xiàn)在，金聚（Fundrise）、地產(chǎn)同盟（Property Peers）、地產(chǎn)大亨（Realty Mogul）和奇才網(wǎng)絡(luò)等紐約新貴地產(chǎn)商的出現(xiàn)，改變了房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的形式，他們?yōu)楣娡顿Y地產(chǎn)提供途徑，并且從中獲利。

“（眾籌房地產(chǎn)）這個(gè)概念很簡單，”金聚的創(chuàng)始人丹尼爾·米勒說，“你有資格參與建設(shè)自己所在的社區(qū)?！?/p>

25歲的丹尼爾·米勒和哥哥本杰明·米勒創(chuàng)建了網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)金聚，社區(qū)成員們可以通過這一網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)投資本地的房地產(chǎn)項(xiàng)目。米勒兄弟的父親曾是華盛頓的知名地產(chǎn)開發(fā)商，幾年前，他們開始思考這樣一個(gè)問題：為什么在一些社區(qū)，就比如改建中的H街道東北社區(qū)，居民對(duì)自己社區(qū)的建設(shè)沒有發(fā)言權(quán)？

后來他們意識(shí)到，營造什么樣的建筑物，取決于投資者是誰、錢從何處來。私人股權(quán)投資商大多都是為了盈利，對(duì)于投資項(xiàng)目的具體內(nèi)容并不關(guān)心，只是把項(xiàng)目視作投資獲利的工具。通常，他們開發(fā)的都是千篇一律的建筑，或者連鎖商店盤踞的商業(yè)中心——而這些對(duì)社區(qū)居民來說往往不需要，也不希望建造這樣的項(xiàng)目。

聚眾（Popularise）是本杰明·米勒創(chuàng)建的另一個(gè)房地產(chǎn)網(wǎng)站，開發(fā)商可以通過這個(gè)網(wǎng)站向公眾籌集資金?！澳愕腻X屬于誰，影響著你會(huì)開發(fā)怎樣的項(xiàng)目，但從沒有人好好想過這個(gè)事情，”他說，“于是我們拿一處公共機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)試水，改變其投資者的來源?！?/p>

華盛頓H街道上有一座褪色的兩層小樓，看上去并不像是投資者們的首選。但是在周一（5月13日），這座位于H街道東北社區(qū)906號(hào)的不起眼建筑，成為了向公眾募資的最新商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目。

華盛頓和弗吉尼亞的居民可以在金聚網(wǎng)站上購買改造項(xiàng)目的股權(quán)，每股100美元。到星期二早上，1500份股權(quán)就被搶購一空。這個(gè)項(xiàng)目面向公眾發(fā)行的股票總數(shù)為3500股——占項(xiàng)目總成本的25%（其余部分來自私人投資者和米勒家的房地產(chǎn)開發(fā)公司W(wǎng)est Mill Capital）。

25歲的卡梅隆·庫克（Cameron Cook）住在H街道東北社區(qū)附近，是一名項(xiàng)目經(jīng)理和網(wǎng)站開發(fā)人員。他花了1千美元購買了10股，成為了這個(gè)項(xiàng)目的首批投資者。除了經(jīng)濟(jì)收益——每年從租金收入和地產(chǎn)升值中可獲得大約7%的股息，“眾籌”這個(gè)新穎的概念和能夠直接參與社區(qū)改造更吸引他?！拔艺J(rèn)為，對(duì)自身居住環(huán)境周邊發(fā)生的事情，社區(qū)居民可以有更多的控制權(quán)，這很酷。”庫克先生如是說。

眾籌的想法看似簡單，其實(shí)是對(duì)常規(guī)做法的一次徹底背離，而且，實(shí)施起來也需要一些金融和監(jiān)管領(lǐng)域的配合。根據(jù)現(xiàn)行法律，只有資產(chǎn)“通過審核的”富人（通常擁有一百萬或者更多凈資產(chǎn)）才可以在私人公司投資。

但是，在2012年4月通過的美國《創(chuàng)業(yè)企業(yè)融資法案》（Jumpstart Our Business Startups Act）的影響下，證券法也相應(yīng)地做出了一些改變。如此一來，米勒兄弟和其他新興的開發(fā)商通過“眾籌”投資房地產(chǎn)才變得比較便利。

根據(jù)該項(xiàng)法案，未通過審核的投資者若想投資給私人公司，諸如房地產(chǎn)有限責(zé)任公司之類，每年最多可投資2千美元，或最高可投資他們收入或者凈資產(chǎn)的5%（以較高者為準(zhǔn)）。只要被投資的網(wǎng)站或證券公司在證券交易委員會(huì)注冊(cè)過即可。但是，由于證交會(huì)的拖延，該項(xiàng)法案錯(cuò)過了年底生效的期限。

在法案生效之前，“眾籌”公司要么只接受通過審核的投資商投資，要么就要像金聚一樣，到證交會(huì)為每一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行注冊(cè)——而這一過程可能會(huì)長達(dá)數(shù)月，花費(fèi)也需要上萬美元。

H街道東北社區(qū)內(nèi)一座拆后重建的建筑是米勒兄弟的首度獲批項(xiàng)目，該項(xiàng)目包含了一家受當(dāng)?shù)厝讼矏鄣呐_(tái)灣拉面館、小吃攤和一家零售商店。這個(gè)項(xiàng)目不夠主流，傳統(tǒng)投資商大多對(duì)投資此類項(xiàng)目缺乏興趣，但是許多社區(qū)居民對(duì)這個(gè)項(xiàng)目卻很支持，他們每人平均為此項(xiàng)目投資了2千美元。

目前，一條通過H街道的有軌電車正在建造中，電車開通后將會(huì)加速社區(qū)重建，該地區(qū)房價(jià)上升也將是意料之中的事。因此，投資這些項(xiàng)目的公眾將從房產(chǎn)升值中受益。

吉娜·謝弗是幾家“絕佳”（Ace）五金店的老板。她投資了金聚的兩個(gè)項(xiàng)目?！暗谝谎劭吹竭@個(gè)消息我就覺得很棒，”她說，“我的店面不是自己的，因?yàn)檫@里的房價(jià)太貴了，但是我希望能有自己的店面?！盚街道項(xiàng)目是“我們進(jìn)入哥倫比亞的房產(chǎn)市場以及支援我們自己社區(qū)的一種渠道”。她說她即將拿到自己的第一筆股息分紅。

最近，米勒兄弟前往紐約，同當(dāng)?shù)亻_發(fā)商商討使用金聚平臺(tái)，為50萬至100萬美元級(jí)別的社區(qū)項(xiàng)目眾籌資金。他們同“第三區(qū)”（Third Ward）總裁詹森·古德曼（Jason Goodman）和布賴恩特公園（Bryant Park）重建項(xiàng)目的開發(fā)商丹·比德曼（Dan Biederman）進(jìn)行了接觸。

第一個(gè)跟米勒兄弟達(dá)成合作關(guān)系的紐約開發(fā)商，是都市繆斯的創(chuàng)始人和負(fù)責(zé)人格洛科·羅立-格提（Glauco Lolli-Ghetti）。他們聯(lián)手競得了布魯克林大橋公園開發(fā)項(xiàng)目北部邊沿約翰街地塊的開發(fā)權(quán)。

根據(jù)聯(lián)合競標(biāo)協(xié)議，都市繆斯將為紐約居民提供高達(dá)100萬美元的零售商店投資機(jī)會(huì)。“零售業(yè)為人們提供如此多的便利，我希望它能遍布整個(gè)社區(qū)?！绷_立·格提先生說。不過他擔(dān)心，辦理這一提案申請(qǐng)的政府官員，可能會(huì)認(rèn)為讓公眾參與只不過是“宣傳噱頭”。

他也不確定眾籌方式是否適用于復(fù)雜的大型項(xiàng)目。“在房地產(chǎn)行業(yè)中，一千萬至兩千萬美元的項(xiàng)目很容易做。但是如果說你需要50萬來買一處小型房產(chǎn)，然后讓當(dāng)?shù)鼐用駚碜庥玫讓由啼?，這就很難實(shí)現(xiàn)了。對(duì)于私募股權(quán)來說，這種項(xiàng)目太小了?！?/p>

“第三區(qū)”負(fù)責(zé)人古德曼先生是一名長期租賃商。他說在中小投資者的幫助下購買這座建筑，是“我們又一次的探索”。“第三區(qū)”的郵件列表里有8萬人，3000名會(huì)員，15名投資者，以及過去6年中在那里上過課的數(shù)千名學(xué)生。這些人將成為現(xiàn)成的投資者。

“他們之中，會(huì)有許多人對(duì)這種與眾不同的參與方式感興趣，”古德曼先生說，“不管是對(duì)于我們這樣的小型企業(yè)還是對(duì)社區(qū)來說，這都是一種全新的渠道。這不是一種專制的開發(fā)方式，而是一種民主的方式，這種方式很獨(dú)特。沒有人比社區(qū)的居民，或是跟當(dāng)?shù)叵⑾⑾嚓P(guān)的人，更加了解自己的社區(qū)?！?/p>

“對(duì)我來說，我就想說，為什么這種方法沒有早點(diǎn)使用？”