民營房企 融資不易無礙高溢價拿地

“地總是要拿的，不過我們現(xiàn)在不會囤地，先預(yù)測該地塊建成之后的房屋銷路才會拿地?！币患颐駹I房地產(chǎn)企業(yè)的高管向《投資者報》記者透露，他最近正忙著看地。

對民營房地產(chǎn)企業(yè)來說，融資難易程度和融資成本都要比國有企業(yè)來得高?！锻顿Y者報》數(shù)據(jù)研究部的數(shù)據(jù)顯示，2012年民營房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率平均為59.48%，低于地方國企66.85%的資產(chǎn)負(fù)債率平均值。而民營房地產(chǎn)企業(yè)的銷售毛利率為33.60%，低于地方國企37.71%的平均毛利率。

不過，5月以來，北京、上海、廣州、深圳等地的土地市場，高總價、高溢價的地塊接連出現(xiàn)，多地的“地王”紀(jì)錄也被刷新，上海、廣州、長沙三地更是在10天內(nèi)誕生了3塊年內(nèi)地王。房企拿地異常積極，民營房企也多次出手。

克爾瑞研究中心研究經(jīng)理楊晨青表示，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)其實正處于一個“有錢缺地”的時間點。2011年至2012年上半年，由于調(diào)控延續(xù)的關(guān)系，房企拿地普遍謹(jǐn)慎，全國30家一線房企土地消化周期與2010年底的高點相比下滑近一半；其次，經(jīng)過2012年整年的銷售回暖，企業(yè)資金面充裕度較之前兩年明顯提升，加上2013年以來海外融資平臺大批次發(fā)債，目前大部分企業(yè)手頭都非常寬裕。在“缺地”和“有錢”同時存在的情況下，土地市場的火暴就顯得順理成章了。

同時，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，雖然融資不易，但是總能融到。而對房地產(chǎn)市場的長期看好依然不變，也使得民營房地產(chǎn)企業(yè)拿地積極。

融資不易但資金寬松

對于民營房地產(chǎn)企業(yè)來說，融資更多的還是來自于銀行貸款。

《投資者報》數(shù)據(jù)研究部的統(tǒng)計顯示，2012年民營房地產(chǎn)上市公司的平均融資額為19.97億元，其中信貸融資高達(dá)19.38億元。

一位不便透露姓名的行業(yè)分析人士表示，從融資角度看，直接從銀行取得的貸款依然不易，總體上今年的融資難度還是有所增加的。

他表示，現(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)控態(tài)勢嚴(yán)厲，民營房地產(chǎn)企業(yè)基本不可能通過銀行取得資金，不過，更多的企業(yè)走向海外融資，融資渠道有所增加。

渣打銀行（中國）有限公司投資建議與策略總監(jiān)沈俊凡向《投資者報》記者表示，雖然企業(yè)貸款難度不低，但是只要提高融資成本，還是能夠從銀行貸到款的。

而更為重要的是，房地產(chǎn)企業(yè)的資金面寬松了很多。楊晨青認(rèn)為，從負(fù)債水平來看，2012年內(nèi)地房企的凈負(fù)債率明顯回落。2012年上市房企凈負(fù)債率為64.65%，同比下降3.76個百分點，較2012年三季度下降5.15個百分點。2013年一季度房企凈負(fù)債率為69.82%，環(huán)比上升5.17個百分點，同比下降3.93個百分點。

而企業(yè)資金情況也持續(xù)改善，從企業(yè)現(xiàn)金資產(chǎn)比看，內(nèi)地房企的現(xiàn)金資產(chǎn)比從2012年一季度的最低點0.11開始大幅回升，2012年底達(dá)到0.14，上升了19.2%。市場的回暖帶動了企業(yè)銷售的回升，企業(yè)的資金狀況逐漸改善，現(xiàn)金流穩(wěn)定回升，更多的資金能夠應(yīng)對市場調(diào)控帶來的風(fēng)險。

楊晨青說，這一波行情，企業(yè)是要抓住的，政策環(huán)境“逼迫”企業(yè)現(xiàn)在瘋狂拿地。因為，調(diào)控政策是需要信貸政策配合的，現(xiàn)在國際大環(huán)境不適合緊縮貨幣，因此至少在年底以前，企業(yè)能看到一段寬松期，手頭上有錢，就沒有不拿地擴(kuò)張的理由。

房企看好房地產(chǎn)未來

對房地產(chǎn)企業(yè)來說，如果要繼續(xù)發(fā)展，拿地就是必須的。

雖然有上海新梅這樣的企業(yè)準(zhǔn)備退出房地產(chǎn)領(lǐng)域，但還是有大量的民營企業(yè)依然看好房地產(chǎn)。

前述民營房地產(chǎn)的高管告訴《投資者報》記者，事實上，房地產(chǎn)行業(yè)的趨勢沒有變化。首先，土地財政依賴沒有改變，這也是引起最近地塊高溢價拍賣的原因之一。其次，貨幣政策不會轉(zhuǎn)向，貨幣貶值是長期的趨勢，投資者有保值增值的需求，房子就是其中之一。而目前的限購政策只是壓制著仍然存在著的投資者需求。

而另外一家房地產(chǎn)公司有關(guān)人士則向記者透露，“繼續(xù)看好房地產(chǎn)，至少這幾年都是這樣。房地產(chǎn)至少比制造業(yè)好，因此我們目前沒有轉(zhuǎn)行的打算?！?/p>

風(fēng)險猶存

不過，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，以比較高的融資成本拿地，風(fēng)險依然存在。

楊晨青提醒，當(dāng)前在土地市場上表現(xiàn)最瘋狂的、高總價高溢價拿下地王的房企，大多是地方性企業(yè)，而全國性品牌企業(yè)的身影并不多，這一定程度上反映了一線房企對土地市場風(fēng)險的警覺。簡單算筆賬就知，今年一線城市全面執(zhí)行限價，房價多數(shù)和人均可支配收入掛鉤，那么項目價格年漲幅大致在10%以內(nèi)；而目前房企通過銀行借貸的資金成本約7%～8%，海外平臺可能更低一點，這兩年最常用的信托等渠道則大概是10%～12%，但地方性中小企業(yè)大多沒有前兩個渠道的支持，那么這些企業(yè)的資金成本大致都在10%或更高水平，已經(jīng)與預(yù)期價格漲幅相當(dāng)。

楊晨青說，結(jié)論很簡單，一邊是房價一年只允許漲10%以內(nèi)，另一邊是每年的資金成本要10%，如果限價再多限1～2年，這些地王項目將是死路一條。

“我們接下來肯定不會囤地。需要的是快速開發(fā)快速銷售?！鼻笆雒駹I房地產(chǎn)企業(yè)的高管說。