看網(wǎng)購如何改變中國零售和物流地產(chǎn)市場

仲量聯(lián)行日前發(fā)布了關(guān)于中國電子商務(wù)市場的白皮書——《中國電子商務(wù)：網(wǎng)購成為消費(fèi)新勢力》，此報告旨在分析電子商務(wù)的興起給中國的零售地產(chǎn)及物流地產(chǎn)行業(yè)帶來的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，同時就開發(fā)商和運(yùn)營商如何在全新的市場環(huán)境中激流勇進(jìn)提出建議。

電子商務(wù)在中國的發(fā)展非常迅猛。據(jù)波士頓咨詢集團(tuán)估計(jì)，僅2011年中國就新增6100萬網(wǎng)民，且4300萬用戶首次嘗試網(wǎng)購。長遠(yuǎn)來看，至2020年，中國網(wǎng)購市場規(guī)模將超過1萬億美元，超越其他所有國家。

仲量聯(lián)行大中華區(qū)研究部總監(jiān)、報告作者柯志謙（Michael Klibaner）表示，當(dāng)前的主流觀點(diǎn)對零售地產(chǎn)市場的發(fā)展前景過于悲觀，盡管一些細(xì)分市場存在風(fēng)險，但零售業(yè)參與者們?nèi)钥梢耘c時俱進(jìn)、適應(yīng)環(huán)境從而獲得成功。與此同時，電商市場結(jié)構(gòu)在向B2C（企業(yè)對消費(fèi)者）不斷轉(zhuǎn)型的過程中，將為物流倉儲行業(yè)創(chuàng)造發(fā)展機(jī)遇。

在發(fā)達(dá)國家，電子商務(wù)的崛起早已證明其對實(shí)體零售業(yè)的強(qiáng)烈沖擊。在中國，盡管一些細(xì)分市場存在風(fēng)險，但當(dāng)前的主流觀點(diǎn)對零售地產(chǎn)市場的發(fā)展前景過于悲觀。仲量聯(lián)行大中華區(qū)零售地產(chǎn)部總監(jiān)鄧汝舜指出，我們認(rèn)為這些擔(dān)憂過分夸大了電子商務(wù)的威脅，同時也低估了不同類型實(shí)體店的抵抗力。簡單便捷的網(wǎng)購不會使實(shí)體零售業(yè)消亡，但某些零售業(yè)態(tài)確實(shí)將失去其競爭力。其中風(fēng)險最大的一類要數(shù)那些低價且高度分散無品牌的大眾服飾，而以這些商品類型為主要租戶的低端散售型購物中心將最先受到?jīng)_擊，面臨大量租戶被市場競爭所淘汰。

和低端散售型購物中心不同，那些整棟持有型購物中心的運(yùn)營者可以采用自上而下的策略來適應(yīng)大環(huán)境。綜合考慮主題、定位、市場推廣和技術(shù)因素，購物中心運(yùn)營者能夠?yàn)橄M(fèi)者提供不同的購物體驗(yàn)，而這種體驗(yàn)是網(wǎng)上無法獲得的。中國以“逛街”為休閑活動的傳統(tǒng)仍扎根于社會，實(shí)體店購物在中國仍將繼續(xù)扮演一項(xiàng)重要的社會活動。

而對物流開發(fā)商來說，電子商務(wù)的發(fā)展毫無疑問是有積極影響的。作為中國最大的物流開發(fā)商，普洛斯（GLP）在其年報中披露，在其中國大陸可供租賃的倉庫面積中，電商租賃面積的占比已從2011年中的14%上升至2012年末的20%。

仲量聯(lián)行中國工業(yè)部總監(jiān)司徒藝（Stuart Ross）表示，物流開發(fā)商應(yīng)該意識到變革中的電子商務(wù)在未來將創(chuàng)造出更多的發(fā)展機(jī)遇。其中至關(guān)重要的變革當(dāng)屬B2C（企業(yè)對消費(fèi)者）網(wǎng)站的崛起。以往主導(dǎo)中國電商市場的C2C 模式并非倉儲需求的主要動因，迄今為止，電商對于倉儲需求的貢獻(xiàn)主要來自亞馬遜、1 號店和其他一些B2C 網(wǎng)站。越來越多的零售商開始在平臺網(wǎng)站上設(shè)立店鋪，同時建立完善自有網(wǎng)站，零售商需要更多的倉儲空間來滿足線上訂單需求。在線品牌和零售商們正積極擴(kuò)張，并不斷完善其在傳統(tǒng)一線城市之外的市場分銷能力；而作為物流開發(fā)商，則應(yīng)該關(guān)注位于新興消費(fèi)集群中心的主要內(nèi)地城市，并考慮在這些地區(qū)建設(shè)新的倉儲設(shè)施，以順應(yīng)未來的倉儲租賃需求。而線下零售商也需要通過建立更加集中的配送管理體系來完善供應(yīng)鏈，這同樣將對現(xiàn)代倉儲空間產(chǎn)生巨大需求。

電商配送的另一重要趨勢是一些大型B2C平臺開始探索建立他們自己的物流網(wǎng)絡(luò)，自行持有和管理倉儲設(shè)施。物流地產(chǎn)開發(fā)商將有機(jī)會利用他們的專長與電商建立互贏的合作關(guān)系。與電商合作不但能為開發(fā)商帶來優(yōu)質(zhì)租戶，同時也會因?yàn)槟軌虼_保優(yōu)質(zhì)電商租戶入駐而更容易從政府處獲得土地。

柯志謙認(rèn)為，中國已成為電商大國，而電子商務(wù)市場的發(fā)展將改變商品消費(fèi)、購買、存儲以及配送的方式。開發(fā)商、品牌和運(yùn)營商只有走在電子商務(wù)的潮流尖端才能在改變與合作共贏中保持競爭力。