關(guān)于推進(jìn)墊江縣“三權(quán)”抵押融資工作的思考

【摘 要】農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)村居民房屋產(chǎn)權(quán)、林權(quán)（以下簡稱“三權(quán)”）抵押貸款是重慶市率先探索的全國性創(chuàng)新的重要舉措，是加快推進(jìn)農(nóng)村金融服務(wù)改革創(chuàng)新的戰(zhàn)略部署，是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)金融服務(wù)的重要突破，是促進(jìn)農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展和農(nóng)民增收的重要手段。本文著眼于墊江縣“三權(quán)”抵押貸款工作基本情況，深入分析目前存在的主要問題，并針對性地提出深入推進(jìn)墊江縣“三權(quán)”抵押融資的對策建議。

【關(guān)鍵詞】墊江縣；三權(quán)抵押；思考

黨的十七屆三中全會吹響了農(nóng)村深水區(qū)改革攻堅(jiān)戰(zhàn)的號角，農(nóng)村資源資產(chǎn)化將成為農(nóng)村未來改革的重點(diǎn)?！叭龣?quán)”抵押貸款是搞活農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的重要手段。為積極推進(jìn)我縣“三權(quán)”抵押融資進(jìn)程，我們進(jìn)行了全面的調(diào)查研究。

一、我縣“三權(quán)”抵押融資工作進(jìn)展情況

我縣結(jié)合實(shí)際，出臺了《關(guān)于加快推進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)居民房屋和林權(quán)抵押貸款及農(nóng)戶小額信用貸款工作的實(shí)施意見（試行）》（墊江府發(fā)[2011]33號）。該意見制定了相關(guān)管理辦法及操作規(guī)程，明確了貸款對象及用途，簡化了農(nóng)村“三權(quán)”評估及登記程序，還就加快貸款審批辦理及相關(guān)配套制度建設(shè)做出了規(guī)定?？h國土房管局、縣林業(yè)局、縣財(cái)政局、縣農(nóng)委、縣農(nóng)商行還分別制定了相關(guān)的管理辦法和操作流程。截至2013年6月底，全縣“三權(quán)”抵押貸款累計(jì)發(fā)放90674.8萬元，貸款余額為52525.1萬元，今年發(fā)放

21637.2萬元。通過“三權(quán)”抵押貸款，有效緩解了農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的資金矛盾。

二、我縣“三權(quán)”抵押融資工作存在的問題

（1）政策宣傳力度不夠，農(nóng)民創(chuàng)業(yè)意識不濃。對“三權(quán)”抵押貸款政策宣傳的深度和廣度不夠，導(dǎo)致農(nóng)村群眾對“三權(quán)”抵押貸款的知曉度不高，群眾對如何辦理“三權(quán)”抵押貸款在概念上還較模糊，加之我縣農(nóng)村地區(qū)有文化有膽識的青壯年大多外出務(wù)工，留下的多為“386199”人員，受勞動力構(gòu)成、文化、技能因素和“小富即安”、“積錢防老”、“存錢應(yīng)急”思想的影響，農(nóng)村居民創(chuàng)業(yè)興業(yè)意識不濃，發(fā)展項(xiàng)目不多，資金需求不旺。（2）工作進(jìn)展不平衡，覆蓋農(nóng)戶太少。自我縣“三權(quán)”抵押貸款工作開展這么長時(shí)間以來，土地承包經(jīng)營權(quán)尚無一戶，真正實(shí)施的只有農(nóng)村居民房屋權(quán)和林權(quán)。目前，單個(gè)農(nóng)戶的土地承包面積較小，加之種植業(yè)風(fēng)險(xiǎn)大效益低，每個(gè)農(nóng)戶用土地承包經(jīng)營權(quán)證抵押貸款額度相對較小，達(dá)不到農(nóng)戶要求。如果靠土地流轉(zhuǎn)擴(kuò)大面積來擴(kuò)大貸款額度，流轉(zhuǎn)出去的農(nóng)戶大多數(shù)不愿意將自家的土地承包經(jīng)營權(quán)證讓流轉(zhuǎn)業(yè)主拿去抵押貸款。因此，土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款操作問題有待進(jìn)一步探索?！叭龣?quán)”抵押中僅僅只有農(nóng)村居民房屋抵押是直接到戶，各個(gè)戶主均可用自己的房屋產(chǎn)權(quán)證去銀行辦理抵押獲得融資。按照現(xiàn)行政策規(guī)定，農(nóng)民必須有除居住房以外的獨(dú)立成套房屋可抵押貸款，在農(nóng)村地區(qū)滿足如此條件的農(nóng)戶并不多，因此農(nóng)村居民房屋能夠稱為標(biāo)的物去抵押貸款的并不多。而農(nóng)村居民房屋面積一般都較大，評估價(jià)值卻較低，因而能夠抵押貸款的額度也不大。（3）操作環(huán)節(jié)存在障礙。農(nóng)村“三權(quán)”抵押率偏低，同時(shí)，戶均林地、承包地面積較小，地塊細(xì)碎分散，抵押物價(jià)值較低；農(nóng)房大都系土木磚混結(jié)構(gòu)，評估值也不高，往往不符合貸款條件。尤其是土地承包經(jīng)營權(quán)抵押登記有障礙。目前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)較多，土地承包人在將自己的土地流轉(zhuǎn)后，紛紛外出打工，致使真正使用土地的專業(yè)大戶利用土地抵押貸款。（4）“三權(quán)”價(jià)值評估較難。受區(qū)位、交通、房屋用材、種植作物、森林類型、生產(chǎn)周期等因素影響，“三權(quán)”價(jià)值認(rèn)定主要憑主觀判斷，加之評估機(jī)構(gòu)少，目前抵押物評估大多由貸款戶與銀行私下協(xié)商。就我縣而言，“三權(quán)”抵押融資的主辦行是重慶農(nóng)村商業(yè)銀行墊江支行，對于超過該行評估價(jià)值貸款額度的“三權(quán)”抵押貸款，按照要求必須由外部具有評估資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。目前縣內(nèi)沒有具有評估資質(zhì)的公司，而且在重慶主城的評估機(jī)構(gòu)和評估人員也非常稀缺，尤其是林權(quán)評估機(jī)構(gòu)太少，全國具有林權(quán)價(jià)值評估資質(zhì)的機(jī)構(gòu)只有兩家，不僅難請，而且收費(fèi)也很高，對“三權(quán)”抵押貸款影響較大。（5）銀行對“三權(quán)”抵押貸款心存疑慮。農(nóng)業(yè)是弱勢產(chǎn)業(yè)，受客觀因素影響較大，而“三權(quán)”抵押貸款的貸款主體大部分為農(nóng)戶及農(nóng)村專業(yè)大戶，貸款用途主要為種養(yǎng)殖及農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，因此農(nóng)村貸款市場特別是“三權(quán)”抵押貸款存在較高風(fēng)險(xiǎn)，銀行必須在大力推動“三權(quán)”抵押貸款的同時(shí)又要加強(qiáng)對風(fēng)險(xiǎn)的管控，特別是在銀行目前的放貸風(fēng)險(xiǎn)管控政策沒有調(diào)整的情況下，直接經(jīng)辦人員更是小心謹(jǐn)慎，不敢也不愿意輕易放貸。（6）政策的瓶頸制約較為突出。在推動“三權(quán)”抵押融資的過程中，上級的后續(xù)配套政策沒有及時(shí)跟進(jìn)，導(dǎo)致工作進(jìn)展不快。如：農(nóng)房抵押貸款一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，抵押物在現(xiàn)行政策體系下無法變現(xiàn)償債；零散的土地承包經(jīng)營權(quán)評估價(jià)值太低，而經(jīng)過集中流轉(zhuǎn)的土地承包經(jīng)營權(quán)若進(jìn)入抵押程序，則操作難度太大，需要眾多出包戶簽字認(rèn)可，手續(xù)根本無法完善。同時(shí)，對于土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款在出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)后，如何處置等等都需要一系列后續(xù)配套政策予以解決，這些因素都導(dǎo)致了土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款至今無法順利起步。

三、積極推進(jìn)我縣“三權(quán)”抵押融資的對策建議

（1）強(qiáng)化宣傳，營造氛圍。要通過新聞媒體宣傳、街頭宣傳、院壩會、印制宣傳手冊等多種形式，廣泛宣傳農(nóng)村金融服務(wù)改革新舉措，宣傳“三權(quán)”抵押貸款工作的經(jīng)濟(jì)意義和社會意義，深入講解“三權(quán)”抵押貸款的基本條件、貸款程序、貸款額度、相關(guān)資料等內(nèi)容，使“三權(quán)”抵押貸款政策能夠讓更多的農(nóng)民及林業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者認(rèn)識與接受，讓他們真正地認(rèn)識到房屋、宅基地、林地也是生產(chǎn)資料，加以利用能帶來較好的預(yù)期收益，以此來調(diào)動廣大農(nóng)民群眾的參與積極性，營造誠實(shí)守信的社會氛圍，支持農(nóng)民群眾貸款創(chuàng)業(yè)興業(yè)。同時(shí)，宣傳“三權(quán)”抵押過程中證的變更不會使相關(guān)的所有權(quán)發(fā)生變化，農(nóng)戶的利益都將得到保護(hù)。（2）創(chuàng)新機(jī)制，防范風(fēng)險(xiǎn)。加快完善權(quán)益評估、風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償、資產(chǎn)流轉(zhuǎn)等配套政策，建立完善“三權(quán)”抵押貸款貼息管理辦法、擔(dān)保金補(bǔ)貼辦法、風(fēng)險(xiǎn)基金管理辦法、土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)證管理辦法、村組干部聯(lián)戶抵押貸款辦法。探索創(chuàng)新“三權(quán)”整合互認(rèn)機(jī)制，做到農(nóng)村房屋與城市房屋、新房與舊房同時(shí)考量相結(jié)合，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)與林權(quán)同時(shí)考量相結(jié)合，林權(quán)與農(nóng)房所有權(quán)同時(shí)考量相結(jié)合的抵押貸款機(jī)制。探索創(chuàng)新“三權(quán)”抵押交易平臺運(yùn)作機(jī)制。創(chuàng)新貸款風(fēng)險(xiǎn)保障機(jī)制，有效促進(jìn)“三權(quán)”抵押融資工作，防范貸款風(fēng)險(xiǎn)。（3）簡化程序，創(chuàng)新模式?？h國土房管局、縣林業(yè)局、縣農(nóng)委等部門應(yīng)安排專人為農(nóng)戶抵押貸款完善相關(guān)權(quán)屬證明，并切實(shí)把相關(guān)權(quán)屬證明辦理、抵押審核、抵押登記下放到片區(qū)國土房管所、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府農(nóng)業(yè)服務(wù)站。同時(shí)，創(chuàng)新“三權(quán)”抵押還款方式。例如根據(jù)林業(yè)生產(chǎn)及林下經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)特點(diǎn)，在適當(dāng)延長貸款期限的基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)多樣、靈活的還款方式。對于貸款金額小、期限較短的，采取一次性還款；對貸款金額大、期限長的采取分期付款的方式還款。同時(shí)把“三權(quán)”抵押貸款利率與借款人信用掛鉤，信用良好的借款人可以給予一定比例的利率優(yōu)惠，降低農(nóng)民借款負(fù)擔(dān)。（4）拓寬渠道，建立體系。在明確農(nóng)商行是“三權(quán)”抵押金融服務(wù)的主要承辦機(jī)構(gòu)的同時(shí)，應(yīng)鼓勵其他金融機(jī)構(gòu)參與“三權(quán)”抵押金融服務(wù)。借助墊江興農(nóng)擔(dān)保公司，撬動銀行與貸款戶兩頭，緩解融資矛盾，拓寬“三權(quán)”抵押貸款的范圍和渠道。建立包括資產(chǎn)評估的中介機(jī)構(gòu)、專業(yè)評估隊(duì)伍、評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等規(guī)范的農(nóng)村“三權(quán)”資產(chǎn)評估體系。尤其是在林權(quán)抵押方面，地方政府、林業(yè)、稅務(wù)、金融、保險(xiǎn)等部門，應(yīng)對開辦林權(quán)抵押貸款給予積極的政策支持，更有力的政策保障。因?yàn)榱謾?quán)抵押價(jià)值高，而評估機(jī)構(gòu)少，評估費(fèi)用高，因而應(yīng)建立林權(quán)方面的資質(zhì)評估機(jī)構(gòu)，更大程度地發(fā)揮林權(quán)的抵押價(jià)值。（5）加強(qiáng)檢查，強(qiáng)化指導(dǎo)。一是根據(jù)我縣各級部門的需要，可將“三權(quán)”抵押貸款工作納入綜合目標(biāo)考核范圍，強(qiáng)化措施、落實(shí)責(zé)任，進(jìn)一步增強(qiáng)各級各部門的責(zé)任感和使命感。二是要定期召開有關(guān)部門的聯(lián)席會議，研究和解決“三權(quán)”抵押 工作存在的問題，有效推進(jìn)“三權(quán)”抵押貸款工作。三是縣委、縣政府督查室要牽頭加強(qiáng)對各鄉(xiāng)鎮(zhèn)和銀行關(guān)于“三權(quán)”抵押融資服務(wù)工作的督促檢查，促進(jìn)各貸款項(xiàng)目落地和目標(biāo)任務(wù)的完成，推動農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)快速健康發(fā)展。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]大洋網(wǎng).十七屆三中全會聚焦農(nóng)村，高層考察釋放改革信號[EB/OL].http：//news.hexun.com/2008-10-08/109588149.html

[2]劉其每.農(nóng)村信貸抵押探索和發(fā)展[J].西部金融.2011（8）

[3]陳世金.“三農(nóng)”信貸抵押擔(dān)保新模式[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計(jì).2009（3）