房地產(chǎn)信托的兌付風(fēng)險(xiǎn)分析與對策

隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速。而房地產(chǎn)的信托整體風(fēng)險(xiǎn)雖然還可以掌控，但是隨著信托兌付達(dá)到頂峰，房地產(chǎn)信托兌付逐漸受到一些不利因素的影響，其兌付風(fēng)險(xiǎn)面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。因此，有效地防范和控制信托兌付風(fēng)險(xiǎn)是目前許多房地產(chǎn)企業(yè)的需要考慮的主要問題，該文將圍繞房地產(chǎn)信托的兌付風(fēng)險(xiǎn)分析與對策展開論述。

1.房地產(chǎn)信托及其兌付風(fēng)險(xiǎn)

1.1房地產(chǎn)信托的發(fā)展與現(xiàn)狀

1998年國家實(shí)施國內(nèi)住房改革，自2002年以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，出現(xiàn)較多的房地產(chǎn)泡沫，而銀行是諸多房地產(chǎn)開發(fā)商的主要融資渠道，所以銀行面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)。為了有效地控制房地產(chǎn)投資，在2003年國家出臺了一系列有關(guān)于房地產(chǎn)信貸的法律法規(guī)，對房地產(chǎn)投資進(jìn)行了明確的規(guī)定，比如《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》文件明確表示，我國的房地產(chǎn)企業(yè)需要嚴(yán)格按照“四證齊全”的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行投資，并且企業(yè)的自有資金投入不得少于30%，只有這樣銀行才能向房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)放貸款，因此，房地產(chǎn)的信貸資格得到了嚴(yán)格控制，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資金缺口越來越大。而此時(shí)靈活、獨(dú)立且經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)信托逐漸興起，完全滿足了房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求，所以，房地產(chǎn)信托漸漸成為房地產(chǎn)開發(fā)商的主要融資渠道。

房地產(chǎn)信托在經(jīng)歷前期的高速發(fā)展之后，在2006年房地產(chǎn)信托的數(shù)量以及發(fā)展規(guī)模達(dá)到了頂峰。隨后，國家出臺了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知》的文件，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)信托的發(fā)展，導(dǎo)致其開始走下坡路。2011年，國務(wù)院將北京、天津、以及上海三座城市作為房地產(chǎn)信托的試點(diǎn)城市，在2011年初，國家開始實(shí)施緊張的房地產(chǎn)信托經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策。根據(jù)有關(guān)的資料顯示，2011年房地產(chǎn)信托的發(fā)展規(guī)模僅僅低于銀行，但是房地產(chǎn)信托的余額處于較低水平。

1.2房地產(chǎn)信托的兌付風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)信托具有高收益、短期險(xiǎn)的顯著特征，從而吸引了大量的資金流入，但是由于房地產(chǎn)信托沒有展期和追加授信，存在隱性的剛性兌付要求。一旦房地產(chǎn)信托的市場環(huán)境產(chǎn)生了不良的變動(dòng)，比如，某些房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況或者是資金沒有及時(shí)得到回收等，那么房地產(chǎn)的信托產(chǎn)品則會面臨極大的風(fēng)險(xiǎn)，投資者的投資資金也無法及時(shí)得到兌付，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)信托企業(yè)的盈利水平和企業(yè)的形象與信譽(yù)。

根據(jù)房地產(chǎn)信托的有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2011年我國房地產(chǎn)信托企業(yè)發(fā)行的產(chǎn)品高達(dá)1003款，發(fā)行的產(chǎn)品規(guī)模已經(jīng)達(dá)到2.8千億元。該文原載于中國社會科學(xué)院文獻(xiàn)信息中心主辦的《環(huán)球市場信息導(dǎo)報(bào)》雜志http：//www.ems86.com總第528期2013年第47期-----轉(zhuǎn)載須注名來源這些信托產(chǎn)品大部分在2012 ～2013 年到期，在2012年信托產(chǎn)品的兌付規(guī)模就已經(jīng)達(dá)到2千億元，集中兌付的壓力增加。雖然房地產(chǎn)信托可以在其項(xiàng)目間進(jìn)行單獨(dú)核算，但是項(xiàng)目間的風(fēng)險(xiǎn)不會傳導(dǎo)，并且整體行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)是可以控制的。對于一些發(fā)展?jié)摿^差的中小房地產(chǎn)企業(yè)或者一些現(xiàn)金流動(dòng)較大的大型房地產(chǎn)企業(yè)，其到期的兌付風(fēng)險(xiǎn)仍舊較大。

2.房地產(chǎn)信托產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的原因分析

2.1房地產(chǎn)的市場調(diào)控不當(dāng)嚴(yán)重影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營，進(jìn)而影響房地產(chǎn)信托兌付的發(fā)展

自2010年國家出臺一些有關(guān)房地產(chǎn)信托的法律法規(guī)以來，中央漸漸采取限購、限貸等各種措施，不斷加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)調(diào)控，并且絲毫沒有放松的跡象。在國家嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控下，我國的房地產(chǎn)市場進(jìn)入了低谷時(shí)期，市場需求嚴(yán)重不足，同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的庫存量在不斷地增加，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場價(jià)格出現(xiàn)了較大的波動(dòng)，許多房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展遭遇到了瓶頸。由于房地產(chǎn)信托的主要投資對象就是有關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，因此，房地產(chǎn)行業(yè)的不良發(fā)展嚴(yán)重影響到房地產(chǎn)信托的兌付能力。

2.2房地產(chǎn)信托發(fā)展不協(xié)調(diào)

自2010年以來，房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模不斷擴(kuò)大，特別是2010年，房地產(chǎn)信托的發(fā)行規(guī)模已經(jīng)達(dá)到了頂峰。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的期限一般在1.5年到3年之間，許多的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品在2012年到期。房地產(chǎn)信托與銀行貸款不同，房地產(chǎn)信托在一般情況下不能展期，一旦到了結(jié)束的時(shí)點(diǎn)，其信貸產(chǎn)品就要兌付本息。即使受益人大會同意展期，到時(shí)也有部分的受益人不同意展期，所以，發(fā)行人需要承擔(dān)至少30%的贖回壓力。

2.3監(jiān)督不到位

我國的信托行業(yè)雖然發(fā)展歷史較長，但是有很長的一段時(shí)間，我國的房地產(chǎn)信托的發(fā)展不規(guī)范，缺乏有效的監(jiān)督，導(dǎo)致其行業(yè)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)較大。雖然后來房地產(chǎn)信托行業(yè)采取了一些措施進(jìn)行整頓，但是仍然沒有建立有效的監(jiān)督機(jī)制，監(jiān)督不到位，沒有有針對性地加強(qiáng)房地產(chǎn)信托等高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域方面的監(jiān)督，導(dǎo)致其發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)在不斷增加。

3.房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險(xiǎn)控制的有效措施

3.1從源頭抓起，加強(qiáng)項(xiàng)目和房地產(chǎn)開發(fā)商資質(zhì)的審查

首先，由于一切兌付風(fēng)險(xiǎn)都是源于項(xiàng)目自身，所以，需要謹(jǐn)慎選擇項(xiàng)目。一款信托產(chǎn)品的建立需要經(jīng)歷多個(gè)環(huán)節(jié)，在其建立前，應(yīng)該進(jìn)行詳細(xì)地調(diào)查，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制審核和發(fā)行預(yù)審等，在建立時(shí)，需要與銀行、直銷和第三渠道進(jìn)行相應(yīng)的推介會。在后期，則要開始籌集資金，確認(rèn)產(chǎn)品發(fā)行、成立廣告。其次，在控制房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，需要全面考慮房地產(chǎn)融資方的發(fā)展?jié)摿Α⑿磐衅髽I(yè)的管理能力以及風(fēng)險(xiǎn)控制能力。對于發(fā)展?jié)摿^大的大型房地產(chǎn)開發(fā)商，其融資渠道較多，因此，具有較強(qiáng)的融資能力，很難出現(xiàn)資金流動(dòng)性短缺的情況。而一些小的房地產(chǎn)開發(fā)商，其單體項(xiàng)目則會面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)。隨著我國房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷深入，許多的房地產(chǎn)信托企業(yè)在選擇合作開發(fā)商時(shí)變得更加的謹(jǐn)慎。

3.2不斷提升房地產(chǎn)信托企業(yè)的監(jiān)督與防范意識

房地產(chǎn)開發(fā)商在防范信托風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，不見需要國家監(jiān)管部門的法律控制外，同時(shí)還需要其他形式上的監(jiān)督與約束。信托企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防范主要有三道防線，第一道防線是信托企業(yè)的自律、完善的企業(yè)治理機(jī)制和內(nèi)部控制制度，第二道防線是市場約束，第三道防線是監(jiān)督部門的有力的監(jiān)管。信托企業(yè)在確定項(xiàng)目之后，必須經(jīng)過占有項(xiàng)目企業(yè)的股權(quán)、掌握項(xiàng)目企業(yè)證照印鑒和項(xiàng)目方銀行賬戶管理其項(xiàng)目運(yùn)營等。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)商還要及時(shí)采取一系列其他的措施，最終達(dá)到逃避監(jiān)管的目的。因此，房地產(chǎn)信托企業(yè)需要進(jìn)行項(xiàng)目現(xiàn)場監(jiān)督，經(jīng)常清查其信托資產(chǎn)，需要項(xiàng)目企業(yè)作出相關(guān)的書面信用承諾，積極核實(shí)項(xiàng)目企業(yè)所報(bào)的工程款等，及時(shí)防范一些潛在的兌付風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)信托企業(yè)的資產(chǎn)的完整性。

3.3積極開發(fā)多元化產(chǎn)品，以創(chuàng)新立業(yè)

房地產(chǎn)信托企業(yè)需要不斷創(chuàng)新其業(yè)務(wù)領(lǐng)域，不能僅僅局限在工商、房地產(chǎn)等行業(yè)，而是需要大力的開發(fā)一些其他領(lǐng)域的產(chǎn)品，比如礦產(chǎn)能源信托、農(nóng)業(yè)金融、節(jié)能、環(huán)境保護(hù)信托、酒類信托以及藝術(shù)品信托等領(lǐng)域的產(chǎn)品，從而減輕政策變動(dòng)對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響，分散風(fēng)險(xiǎn)。近幾年，礦產(chǎn)能源信托發(fā)展迅速，礦產(chǎn)信托產(chǎn)品的種類在不斷增加。從信托期限的角度來看，2011年信托期限逐漸增加，信托企業(yè)在礦產(chǎn)能源方面的自主管理能力也有所增加，形成了較長的管理期限。并且礦產(chǎn)能源信托自身具有10%以上的經(jīng)濟(jì)收益，所以在一定程度上達(dá)到了高收益的要求。積極采取一些風(fēng)險(xiǎn)控制的措施，可以為信托投資者提供更高的經(jīng)濟(jì)收益，促進(jìn)房地產(chǎn)信托兌付的快速發(fā)展。

4.總結(jié)語

綜上所述，目前我國的房地產(chǎn)信托行業(yè)面臨較多的風(fēng)險(xiǎn)，主要是由于房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策以及經(jīng)濟(jì)周期變動(dòng)較大，并且房地產(chǎn)信托企業(yè)的發(fā)展不協(xié)調(diào)，有關(guān)的監(jiān)督措施沒有落實(shí)到實(shí)處等。因此，信托企業(yè)的發(fā)展面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。所以，需要及時(shí)采取有效的措施改善當(dāng)前的狀況，需要從根源上抓起，積極研發(fā)多元化信托產(chǎn)品，提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識和監(jiān)管意識，不斷提高我國房地產(chǎn)兌付風(fēng)險(xiǎn)控制能力。

（作者單位：中國社會科學(xué)院研究生院）