海南旅游地產(chǎn) 轉(zhuǎn)型迷途

2013年12月4日，我國25個省份深陷霧霾天氣，而千里之外的海南卻是一片陽光明媚。每到海南這個季節(jié)，北方老人們結(jié)伴來到海南，開始他們長達(dá)幾個月的候鳥生活。記者乘坐環(huán)島高鐵，沿東海岸南下注意到，海口、三亞的限購政策加上高房價的壓力，將部分購買需求擠向了文昌、瓊海（包括博鰲）、萬寧、陵水等縣級城市。每到一站，很多人拎著大包小裹擠下列車，而上車者寥寥。

三亞卓達(dá)東方巴哈馬小區(qū)租戶宋先生告訴記者，該小區(qū)屬高檔小區(qū)，絕大多數(shù)業(yè)主都是外地人。一到夏天，候鳥老人撤離，小區(qū)里一片黑暗，只有幾戶人家亮燈。這個時候，樓道里的兩部電梯通常只開一部，公共照明也基本停用。

事實上，海南房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)兩頭在外的特征：開發(fā)商、購買者來自全國范圍，外銷比重極高。2011年，?？诤腿齺喎康禺a(chǎn)外銷比例為53.6%和80.9%，其他市縣島外購房面積比例基本在90%以上。對島外市場的過分依賴帶來的最直接后果是，海南房地產(chǎn)業(yè)第二居所明顯，造成房屋的大量季節(jié)性空置，造成資源浪費。此外部分開發(fā)項目缺乏足夠的市政與服務(wù)設(shè)施配套，也是空置率高的一個原因。

三亞大小洞天發(fā)展有限公司董事長孫冬認(rèn)為，旅游地產(chǎn)項目的購房者如候鳥一般前來短期度假，造成擁擠和空城期，在常年人流量不足的情況下，基礎(chǔ)設(shè)施很難完善。除了開發(fā)以住宅銷售為主的房地產(chǎn)，海南仍然沒有建立一個完整的、真正意義上的旅游市場，旅游服務(wù)業(yè)的基礎(chǔ)相當(dāng)薄弱。

與此同時，海南市政基礎(chǔ)設(shè)施的完善程度與國際旅游島之名也無法匹配。記者在采訪期間經(jīng)歷了海南多年不遇的超強風(fēng)暴，受天氣災(zāi)害影響，三亞市內(nèi)許多區(qū)域斷水、斷電，通訊受阻，內(nèi)澇嚴(yán)重。由于城市管理缺乏應(yīng)急預(yù)案，導(dǎo)致3、5天都無法恢復(fù)正常秩序。

海南統(tǒng)計局統(tǒng)計顯示，2012年1月至8月，海南全省房地產(chǎn)開發(fā)共完成投資538.88億元，其中住宅開發(fā)完成投資434.08億元，占房地產(chǎn)投資的80.55%，這意味著海南房地產(chǎn)投資中住宅產(chǎn)品的比重依然過高。毫無疑問，大量開發(fā)項目集中在住宅領(lǐng)域，海南樓市必然會出現(xiàn)一次大規(guī)模洗牌，從2012年12月已經(jīng)開始隱現(xiàn)價格戰(zhàn)就是行業(yè)轉(zhuǎn)型的先期征兆。

事實上，近年來海南省在經(jīng)營性房地產(chǎn)方面也試圖進(jìn)行各種嘗試，但由于缺乏相關(guān)的法律法規(guī)和誠信體系約束，酒店經(jīng)營者和業(yè)主的糾紛問題時有發(fā)生。三亞大衛(wèi)傳奇度假酒店就是一個典型案例。該酒店以產(chǎn)權(quán)式酒店方式經(jīng)營，業(yè)主委托開發(fā)商經(jīng)營，但開發(fā)商在經(jīng)營管理期間屢次爽約，幾次下調(diào)租金，未兌現(xiàn)當(dāng)初分紅的承諾，雙方矛盾摩擦不斷。最終，180多名業(yè)主經(jīng)過艱難維權(quán)，以300萬元從開發(fā)商手中購回酒店經(jīng)營權(quán)，并于2013年10月底重新開張，這也是三亞市第一家業(yè)主自主經(jīng)營的產(chǎn)權(quán)式酒店。

2010年1月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》，指出將在海南探索發(fā)展競猜型體育彩票和大型國際賽事即開彩票。今典集團隨即宣布，其位于海南三亞的三亞灣紅樹林將被打造成內(nèi)地首家博彩酒店。2013年初，《南華早報》以《中國在澳門以外地區(qū)試點不兌換現(xiàn)金賭場》為題，報道了三亞紅樹林度假世界里的“博彩吧”（CasinoBar）。其后，一系列關(guān)于“三亞試點博彩業(yè)”、“政府首次默許海南試點不兌換現(xiàn)金賭場”的傳聞甚囂塵上，隨即引發(fā)三亞市相關(guān)部門責(zé)令其停業(yè)整頓。

業(yè)內(nèi)人士指出，海南旅游綜合體的開發(fā)模式屬于后期盈利型，地塊通常在景區(qū)，遠(yuǎn)離中心城區(qū)，由于基礎(chǔ)建設(shè)投資巨大、后期運營成本高、收益周期長，對開發(fā)商的資金實力和運作能力均是考驗。若在市況不佳時，“擦邊球”又很難打的情況下，就可能會影響開發(fā)商的資金鏈。自然資源的有限性、越來越多開發(fā)商的進(jìn)駐帶來的市場飽和性，以及旅游項目被房地產(chǎn)“綁架”的高風(fēng)險，都是海南旅游綜合體的爭食者最終必須面臨的問題。

高潮過后誰能笑到最后，現(xiàn)在還尚難定論。在克爾瑞信息集團海南片區(qū)總經(jīng)理王路看來，在海南純住宅銷售肯定是條越走越窄的道路，做真正的旅游地產(chǎn)、為更多的消費者提供更豐富的休閑度假體驗，才是海南樓市的歸宿。深圳經(jīng)典陽光房地產(chǎn)顧問有限公司海南分公司總經(jīng)理蔡志喆認(rèn)為，多元化和多層次的產(chǎn)品體系既是政府的規(guī)劃也是市場的選擇。

“圈地-蓋房-銷售-再圈地-再蓋房-再銷售”的房地產(chǎn)發(fā)展模式必須要改變。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，海南房地產(chǎn)開發(fā)模式的轉(zhuǎn)型升級，關(guān)鍵是要改變傳統(tǒng)的片面強調(diào)數(shù)量和速度的發(fā)展模式，把房地產(chǎn)開發(fā)的品質(zhì)和效益擺在優(yōu)先位置，提高開發(fā)的后續(xù)利潤，以確保地方稅源的穩(wěn)定，減少大規(guī)模、盲目出讓土地的沖動。

專家觀點

多種形式盤活海南空置資源

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一

“海南有著良好的環(huán)境優(yōu)勢，發(fā)展旅游地產(chǎn)有著很好的前景。但旅游業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈較長，包含吃、住、行、游、購、娛6個環(huán)節(jié)，旅游地產(chǎn)作為其中的重要組成部分，應(yīng)當(dāng)以長遠(yuǎn)發(fā)展的眼光綜合規(guī)劃。海南旅游地產(chǎn)發(fā)展時間較短，應(yīng)積極汲取國際先進(jìn)旅游地產(chǎn)的建設(shè)經(jīng)驗，處理好短期調(diào)控與中長期制度建設(shè)、環(huán)境保護與地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系，把旅游地產(chǎn)做成綜合性產(chǎn)業(yè)。在旅游地產(chǎn)規(guī)劃上，政府應(yīng)嚴(yán)格把關(guān)，對旅游地產(chǎn)項目要精心做好規(guī)劃，絕不能因旅游地產(chǎn)開發(fā)而破壞環(huán)境，開發(fā)企業(yè)要把企業(yè)的社會效益放在第一位，不能光為了經(jīng)濟效益而不注重環(huán)境效率。當(dāng)前海南旅游地產(chǎn)空置率較高，應(yīng)該積極探索把房產(chǎn)托管給物業(yè)公司經(jīng)營，出租收益與業(yè)主合理分成，以盤活海南的空置地產(chǎn)資源，給多個消費層次的人提供旅游度假資源。海南發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)以探索反向抵押貸款、連鎖型養(yǎng)老項目、有限產(chǎn)權(quán)等形式，做到休閑、養(yǎng)老相結(jié)合，做到基本養(yǎng)老和滿足不同人群的養(yǎng)老需求相結(jié)合?！?/p>

完善海南旅游地產(chǎn)產(chǎn)品線

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)和旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會秘書長蔡云“海南旅游地產(chǎn)的不足之處是配套設(shè)施不夠完善，配套政策不夠健全，沒有充分的市場一體化。企業(yè)不能只注重開發(fā)，要轉(zhuǎn)變經(jīng)營方式，完善旅游地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)線。對于海南來說，‘軟實力’就是附加值，只有不斷的打造配套服務(wù)檔次和水平，才能讓海南旅游地產(chǎn)得到長期的、長足的發(fā)展，這是最根本的?！?/p>

政策導(dǎo)向影響海南旅游地產(chǎn)

海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長王靜

“海南發(fā)展經(jīng)營性房地產(chǎn)項目，必須考慮政策導(dǎo)向問題。開發(fā)商都是趨利的，房地產(chǎn)投資大，比起經(jīng)營性房地產(chǎn)，普通商品房‘一錘子’買賣收回成本更快，經(jīng)營風(fēng)險更小，如果沒有相關(guān)優(yōu)惠政策刺激，同等條件下開發(fā)商當(dāng)然不愿意涉足經(jīng)營性房地產(chǎn)領(lǐng)域。政府如果是一次性收取土地出讓金，卻要求開發(fā)商搞經(jīng)營性房地產(chǎn)，用十年甚至更長時間收回成本，這無疑不太現(xiàn)實?！?/p>

海南旅游地產(chǎn)要走高端特色化路線

海南省政協(xié)經(jīng)濟委員會副主任、海南產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟研究院院長李仁君

“海南省應(yīng)借鑒香港等地的先進(jìn)經(jīng)驗，采取‘雙軌制’的辦法，對于商品性住房，應(yīng)實行‘放開價格，管住數(shù)量’，對于保障性住房則實行‘管住價格，放開數(shù)量’。海南的環(huán)境資源稀缺，面向島外客戶的經(jīng)營性地產(chǎn)，就是要走高端、特色化路線，價格由市場決定，數(shù)量上加以限制；而保障房則是為了解決本島居民的住房問題，有多少需求就建多少，價格上要予以限制?！?/p>

海南旅游地產(chǎn)向產(chǎn)業(yè)鏈轉(zhuǎn)型升級

海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳房地產(chǎn)市場監(jiān)管處處長陳武

“海南房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該有一個準(zhǔn)確定位，不是其他產(chǎn)業(yè)服務(wù)房地產(chǎn)業(yè)，而是房地產(chǎn)服務(wù)海南的多產(chǎn)業(yè)，充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強的特點，實現(xiàn)由單一產(chǎn)業(yè)向產(chǎn)業(yè)鏈的轉(zhuǎn)型升級。同時，要充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)作為基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的載體功能，與旅游度假業(yè)、商業(yè)服務(wù)業(yè)、商務(wù)會展業(yè)、專業(yè)市場和大工業(yè)等聯(lián)動發(fā)展，實現(xiàn)從單一產(chǎn)業(yè)向產(chǎn)業(yè)集聚的轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)業(yè)只有支持其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，才能實現(xiàn)自身的長遠(yuǎn)發(fā)展?！?/p>