突破用地指標的“秘密”土地是如何獲得？

2003年，海南省主要領導提出了海南“大企業(yè)進入、大項目帶動”的發(fā)展戰(zhàn)略，引入大型企業(yè)進駐海南。2006年7月19日，海南省政府出臺了《關于規(guī)范企業(yè)參與土地成片開發(fā)的通知》，提出：“土地出讓收入扣除土地開發(fā)成本后余下的純收益部分，按照市、縣政府所得不得低于30%的比例，確定市、縣政府與主開發(fā)商的分成比例。”

長期關注海南的知名房地產專家崔元星表示，通過這項規(guī)定，一級開發(fā)商最高可以分得70%的土地純收益，此后眾多地產大鱷奔赴海南，瘋狂掠地，模式均是基于這一《通知》的低成本一級開發(fā)模式。崔元星說，以一級開發(fā)模式為核心的海南地產開發(fā)項目，因為占地成本低，不受兩年不開發(fā)收回開發(fā)權等政策限制，“地主”們都樂于用這種模式與政府周旋。

這一情況持續(xù)到2010年海南國際旅游島成立。2010年1月4日，國務院發(fā)布《關于推進海南國際旅游島建設發(fā)展的若干意見》，1月15日，海南省政府宣布在國際旅游島規(guī)劃正式獲批前，將暫停土地出讓、暫停審批新的土地開發(fā)項目。隨后，海南政府又正式重申不再新批土地一級開發(fā)項目。

據(jù)亞洲房地產協(xié)會理事、海南資深房地產專家曹雨說，地產商在參與、幫助地方政府制定土地利用規(guī)劃、平整地塊、建設道路和基建設施過程中，形成了與地方政府的合作關系，往往可以優(yōu)先獲得土地開發(fā)權。這一過程已經(jīng)非常接近于一級土地開發(fā)模式，不過為規(guī)避法律風險，海南地方政府將這一過程稱之為“土地整理”，拒絕承認其為一級開發(fā)。

開發(fā)商參與土地一級開發(fā)，并不僅僅是看中土地收益分成，更在于拿到該地塊的二級開發(fā)權?！艾F(xiàn)實情況是，一級開發(fā)商在土地招拍掛中存在先天優(yōu)勢，甚至可以左右土地二級出讓?！倍辔辉诤Ｄ系禺a商坦言。因為土地一級開發(fā)存在資金占用量大、工期時間長、政策風險高等問題，通過介入一級開發(fā)，可以更好地把握土地規(guī)劃定位等核心問題，便于企業(yè)在下一步招拍掛中掌握主動權，拿下土地二級開發(fā)權。

崔元星認為，在現(xiàn)有體制下，二級土地市場招拍掛只是一個形式?！耙患夐_發(fā)商可以出任意高的價格抬高地價，把其他開發(fā)商排除在外，可以想要哪一方拿就讓哪一方拿，只要是他們的利益共同體。”地產商在海南的狂飆突進，折射出的是當?shù)赝恋爻鲎尅罢信膾臁敝贫群褪袌霰O(jiān)管的缺位。？

即便如此，仍然無法滿足地產商囤地所需。一次性獲取如此大宗地塊不同尋常，一方面國土資源部等對一次性轉讓大宗地塊有限制，另一方面海南每年的建設用地指標有限，不太可能將大塊指標投放給單個項目。地產商又是如何拿到政府土地指標的呢？