海南圈地狂潮 誰是最大的地主？

2013年6月開始，綠地一口氣與?？谑姓炗喠?個(gè)巨無霸項(xiàng)目，規(guī)劃總占地面積達(dá)2.23萬畝。非唯綠地如此，海南動(dòng)輒占地?cái)?shù)千畝乃至上萬畝的案例并不鮮見。中糧集團(tuán)亞龍灣、魯能集團(tuán)盈濱島、華潤集團(tuán)石梅灣、中信集團(tuán)博鰲二期、天津萬隆新埠島、中信泰富的神州半島、雅居樂清水灣……星羅棋布的超級大樓覆蓋了整個(gè)島嶼。

2010年，國土部公布1457宗閑置用地名單中，海南141宗土地“榜上有名”。而這只是海南大規(guī)?！叭Φ剡\(yùn)動(dòng)”的冰山一角。記者從一家不愿具名的商業(yè)機(jī)構(gòu)獨(dú)家獲得的一份海南儲(chǔ)地報(bào)告顯示，以招商引資之名和旅游地產(chǎn)、分期開發(fā)模式作為“圈地運(yùn)動(dòng)”的外衣，13家地產(chǎn)公司共在海南圈地約18萬畝，合約12600公頃，拿地時(shí)間最少也在3年以上，目前開發(fā)大多未過半，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過閑置名單公布的1672公頃。

這份儲(chǔ)地報(bào)告顯示，最少的萬科也有上千畝土儲(chǔ)，其中富力地產(chǎn)20000畝、雅居樂17200畝、中信泰富36000畝。而最近三年，海南圈地潮有增無減。譬如，中鐵與中弘股份合作開發(fā)的如意島，預(yù)估人工島面積約6.12平方公里，恒大儋州灣圍海造島12000畝，首創(chuàng)和碧桂園的海南項(xiàng)目也是占地?cái)?shù)千畝。

誰是海南最大的地主沒人能說清楚，但是房地產(chǎn)商從瘋狂囤地中獲取的巨額利潤確是能算明白的。2007年，雅居樂以10.18億元購入與海南省三亞市毗鄰的陵水縣一處占地面積約450萬平方米的地塊，此后3次出手，分別以9億元、5億元以及1.4億元獲得了共計(jì)478.6萬平方米的土地，這意味著雅居樂在海南獲取的928.6萬平方米的土地只花費(fèi)了25.58億元，平均地價(jià)275元/平方米，樓板價(jià)約258元/平方米。除上述1.4億元拍得土地外，前三塊陵水縣土地即清水灣項(xiàng)目用地。

根據(jù)搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)海南站信息，雅居樂位于陵水縣的清水灣項(xiàng)目平均單價(jià)為1.5萬元/平方米，比2009年開盤時(shí)漲幅2倍，與當(dāng)初購地時(shí)的地價(jià)相比利潤驚人。2007年才進(jìn)入海南的雅居樂尚且如此，其他“前輩”在地價(jià)上漲中獲取的土地收益可想而知。2004年是開發(fā)商進(jìn)入海南較頻繁的一年，這一年海南商品住宅的均價(jià)僅為2122元/平方米，而截至2013年11月，該數(shù)據(jù)已飆升至9658元/平方米，三亞的均價(jià)更是超過22200元/平方米。

公開資料顯示，以上公司所圈地塊投資均以百億元計(jì)，除了中信泰富計(jì)劃投資百億元開發(fā)萬寧神州半島外，中信地產(chǎn)在博鰲的總投資額將在100億元以上，雅居樂清水灣、富力澄邁項(xiàng)目也號(hào)稱投資超過100億元，多個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)周期都在十年以上。

海南省政府出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的若干意見》再次明確表示：“沿海一線海景和具有特色優(yōu)勢資源的土地應(yīng)優(yōu)先安排作為高端度假休閑旅游項(xiàng)目用地。‘一次性賤賣’對應(yīng)的恰恰是圈地完畢的既成事實(shí)，而‘優(yōu)先’并不等于禁止，一些本屬于公共資源的土地，已經(jīng)淪為少數(shù)人的私家海灘?！昂Ｄ鲜〗ㄔO(shè)項(xiàng)目規(guī)劃院原高級工程師林鴻民說：“現(xiàn)在優(yōu)質(zhì)的海岸線資源所剩無幾?！?/p>

海南省于2013年11月1日起施行的《海南省閑置土地認(rèn)定和處置規(guī)定》指出，由于上世紀(jì)90年代房地產(chǎn)熱、土地過量供應(yīng)等歷史原因和近年來土地市場升溫導(dǎo)致部分企業(yè)存在囤地、圈地苗頭，相當(dāng)部分土地未按規(guī)定開發(fā)建設(shè)，海南省土地閑置形勢嚴(yán)峻。目前，海南省共有“批而未用”土地28.68萬畝，其中“批而未征”5.47萬畝、“征而未供”10.15萬畝、“供而未用”13.06萬畝。

海南各大地主土地儲(chǔ)備與分布情況

在地產(chǎn)商眼里，對海南土地的爭奪實(shí)際上就是對海岸線的爭奪。一位在海南浸淫多年的開發(fā)商對本刊記者說：“在海南，如果只拿千畝土地，簡直不好意思對外面說?！?/p>