浦東惠南宣橋板塊房價將跨上房價“2”時代

房地產(chǎn)專家認(rèn)為：受自貿(mào)區(qū)房價迅速上漲影響

上海樓市“金九銀十”熱度超過了市場的預(yù)期，尤其是上海自貿(mào)區(qū)板塊的房價呈現(xiàn)大幅度的上漲，引起了市場的強烈關(guān)注。日前，著名房地產(chǎn)營銷專家、本刊“新地產(chǎn)”專刊主編孫華良先生邀請了知名房地產(chǎn)市場專家、克爾瑞集團副總裁于丹丹女士；知名房地產(chǎn)評論員、《東方早報》樓市?？骶庮櫛椋恢康禺a(chǎn)評論員、《新聞晨報》“地產(chǎn)星空”副總經(jīng)理董旭；目前浦東惠南宣橋板塊唯一的18萬平方米大平層國際藝術(shù)社區(qū)——藝泰一品花園開發(fā)商剛泰集團副總裁徐建德先生；以及以溢價率106.5%、樓板價9431元/m2拿下惠南板塊商住地塊的上海三盛宏業(yè)集團常務(wù)副總裁陳錫年先生。請他們分析受自貿(mào)區(qū)利好影響，浦東惠南宣橋板塊房價將出現(xiàn)怎樣的走勢？以及市場傳聞的該地域板塊房價將迅速跨上“2”時代的敏感話題。

孫華良先生：

受自貿(mào)區(qū)建立利好影響，浦東乃至上海房價出現(xiàn)了新一輪的迅速上漲。因此，市場特別關(guān)注一種新趨勢，那就是外貿(mào)企業(yè)的涌入將催生人才新需求，大量人才的涌入對自貿(mào)區(qū)住房將產(chǎn)生新的需求。這種購房需求，同樣包含著對高品質(zhì)住房的需求。作為國際人居社區(qū)的惠南宣橋板塊肯定會導(dǎo)入大量的購買需求，它的房價將出現(xiàn)怎樣一種走勢？什么樣的居住社區(qū)將會率先將房價帶上單價2萬元的新臺階？

于丹丹女士：

未年的十年，浦東是上海核心發(fā)展方向的主戰(zhàn)場。未來的東上海自北向南形成了“外高橋-張江-川沙-惠南-臨港”的東上海軸心區(qū)域。作為東上海軸心區(qū)核心板塊之一，惠南宣橋板塊正處于板塊成長期。自貿(mào)區(qū)的建設(shè)推進(jìn)，以及產(chǎn)業(yè)客戶、教育從業(yè)者、旅游人員，以及高科技人才的逐步導(dǎo)入，其對板塊內(nèi)的項目品質(zhì)要求會不斷提升。區(qū)域建設(shè)的不斷完善，使房地產(chǎn)價格正逐漸走出價格洼地，而房地產(chǎn)品牌開發(fā)商的入駐，又不斷提升區(qū)域產(chǎn)品的創(chuàng)新能力，滿足日益增加的人口導(dǎo)入需求和高端智富階層的改善需求。

目前，惠南宣橋板塊的普通住宅面積約在90-150平方米，總價約150-250萬。未來國際化人居板塊急需滿足高品質(zhì)人群的差異化市場細(xì)分，從滿足生理、安全需求的當(dāng)?shù)貏傂杩蛻?，向滿足社交、尊重需求和實現(xiàn)自我價值的改善、再改型置業(yè)過渡。深耕浦東14年的剛泰集團，為迎合市場發(fā)展需求，傾力打造板塊標(biāo)桿豪宅作品——藝泰一品花園。引入星河灣原班人馬，將藝泰一品花園從建筑到園林、從戶型到物業(yè)，全覆蓋星河灣奢華品質(zhì)理念，引導(dǎo)業(yè)主進(jìn)入高端地產(chǎn)文化生活體驗。藝泰一品花園高品質(zhì)生活的塑造，將推進(jìn)該板塊項目升級的進(jìn)程，吸納多元化周邊客群，滿足層峰人士對居住功能空間的嶄新追求，必將成為東上海軸心居住區(qū)的標(biāo)桿樓盤之作。

藝泰一品花園將成為推動區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的“引擎社區(qū)”，不僅從建筑品質(zhì)上引導(dǎo)全新的生活理念，更將對區(qū)域價格提升至“2”字頭起到推波助瀾的作用。

徐建德先生：

自貿(mào)區(qū)建立引發(fā)的新一輪房價上漲，肯定會帶動整個區(qū)域房價上漲，這種房價上漲是依托于市場的購買需求而存在的。最近我讀到了一組很有啟發(fā)的數(shù)據(jù)：紐約、東京等金融貿(mào)易中心城市常駐人口在1000萬左右，而金融類人才占10%，約100萬人口。而上海常駐人口2400萬，而金融類人才僅占1%，這種比例是不符合國際化城市發(fā)展要求的。自貿(mào)區(qū)的建立將引進(jìn)各類人才，金融類人才是首選。如果金融類人才導(dǎo)入將此比例提高三個百分點，是70多萬人，這將給上海房地產(chǎn)市場導(dǎo)入一種強大的購買需求。

我們開發(fā)的18萬平方米藝泰一品花園國際藝術(shù)社區(qū)，就是以塑造高品質(zhì)居住社區(qū)來迎合市場的購買需求，而市場購買需求是決定房價走勢的重要因素。同時，目前，惠南宣橋板塊樓板價最高已達(dá)9431元/㎡。自貿(mào)區(qū)建立之后，惠南宣橋板塊樓板價每平方米將超萬元已是勿容置疑的。

有萬元樓板價作為住房的一種開發(fā)成本，惠南宣橋板塊的房價破2萬單價是指日可待，并會在短時期內(nèi)站上單價3萬的臺階。同樣，國際人居社區(qū)的區(qū)域價值塑造，國際藝術(shù)社區(qū)的樓盤品質(zhì)打造，都將合理助推惠南宣橋板塊房價的不斷上漲，并不斷提升區(qū)域的居住享受品質(zhì)。

陳錫年先生：

自貿(mào)區(qū)金融、貿(mào)易、航運等五大領(lǐng)域的政策創(chuàng)新，將聚集一大批企業(yè)與人才，這不僅給自貿(mào)區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)銷售帶來新的機遇，同時，對自貿(mào)區(qū)周邊的房地產(chǎn)開發(fā)銷售也會有巨大的促進(jìn)作用。

人財聚集是房地產(chǎn)開發(fā)銷售關(guān)鍵要素的導(dǎo)入。這種導(dǎo)入必定帶動交通、配套的改善和產(chǎn)業(yè)的提升，同時對周邊環(huán)境、辦公、居住也提出了更高的要求。這就是房地產(chǎn)的需求，有需求就有市場前途，有需求就有購買希望。對于浦東惠南宣橋板塊的房價走勢和住房品質(zhì)需求，我是這樣認(rèn)為的：

1.原來10%的GDP和人均收入的增長將成為今后十年的經(jīng)濟發(fā)展起點。

2.目前惠南宣橋板塊的房價是市場的價格洼地，2字頭的房價就要出現(xiàn)，出現(xiàn)3字頭的時間也不會太長。

3.區(qū)域的交通改善將自然促進(jìn)房價的提升。

4.區(qū)域人財聚集對板塊的住房產(chǎn)品提出更高要求。產(chǎn)品的品質(zhì)提升，將進(jìn)一步推高區(qū)域價格。如藝泰一品花園的高品質(zhì)定位；如三盛宏業(yè)剛拿下的商務(wù)中心項目——三星綠色、全裝修、科技產(chǎn)品運用的綠色健康社區(qū)，均能很好滿足自貿(mào)區(qū)高素質(zhì)人群的購買需求，也將有效地推動和引領(lǐng)區(qū)域的房地產(chǎn)價格上升。

顧炳祥先生：

板塊價值還處潛伏期

藝泰一品花園將成為2013年底大浦東板塊的熱點樓盤，這將是一個不容置疑的大概率事件。作出這樣的判斷，是因為眾多利好的集中爆發(fā)，將觸發(fā)惠南宣橋板塊價值被市場深度挖掘，從而提升區(qū)域在上海樓市的影響力。

年底軌交16號線的通車無疑是惠南宣橋板塊價值提升的引爆點。軌道交通對沿線樓盤價格抬升所作的貢獻(xiàn)，已經(jīng)不用解釋。16號線兩個站點都設(shè)在惠南區(qū)域，這在市郊軌道板塊中也非常少見，對周邊樓盤價格上漲的刺激度將進(jìn)一步擴大?？梢灶A(yù)計，不久的將來，上海野生動物園將不再是一個旅游景點，而是一個大型社區(qū)的稱謂，藝泰一品花園自然會分享到受軌道交通影響帶來的價值紅利。

其次，自貿(mào)區(qū)落地將重構(gòu)大浦東的居住版圖。大量優(yōu)質(zhì)人口的導(dǎo)入勢必會加劇對優(yōu)質(zhì)房源的爭奪?；菽闲麡虬鍓K占據(jù)浦東發(fā)展正軸心，自南向北串聯(lián)起金橋出口加工區(qū)、張江高科產(chǎn)業(yè)園區(qū)、迪士尼樂園、臨港自由貿(mào)易區(qū)等東上海的發(fā)展大動脈。位于浦東宣橋鎮(zhèn)中心的藝泰一品花園區(qū)位優(yōu)勢自然得到政策紅利的支撐。

第三，產(chǎn)品本身優(yōu)勢明顯，也是吸引置業(yè)者的重要因素。藝泰一品花園以媲美別墅的1.0超低容積率，打造18萬平方米國際歐式寬域大宅。此次推出的主力戶型分別為163.5平方米的舒適三房以及190平方米的大平層四房，完全覆蓋改善性客戶對戶型面積的想象，其“星河灣”式的打造手法也對區(qū)域市場有極大的震憾作用。

好政策、好區(qū)域、好品質(zhì)組成的“三好”要素，自然會演繹出好房價，這是一種市場發(fā)展的規(guī)律，“2”字頭的房價出現(xiàn)，是符合市場發(fā)展規(guī)律的。如果是規(guī)律，房價預(yù)測也僅僅是起到一種預(yù)告作用。

董旭先生：

郊區(qū)新城剛改需求青睞大戶型

這兩年，在一些上海的郊區(qū)新城，市場對大戶型的需求持續(xù)上升，這是因為剛需、改善型的自住需求，依舊占據(jù)上海商品房成交量的絕大部分。不過，在宏觀調(diào)控和限購限貸的樓市背景下，原來的小戶型或者梯度置業(yè)理念已經(jīng)不再吃香，取而代之的是“一步到位”的置業(yè)觀念。去年在奉賢南橋新城，銀河麗灣就推出區(qū)域少見的大平層產(chǎn)品，一舉收獲熱銷。究其原因，除了“一步到位”的置業(yè)觀念，也與郊區(qū)新城人群消費購買力的逐年提高、高素質(zhì)產(chǎn)業(yè)人群的加速導(dǎo)入有著密切的關(guān)系。

今年，藝泰一品花園也同樣瞄準(zhǔn)了郊區(qū)新城的改善置業(yè)需求，在惠南宣橋板塊推出戶型面積為148、160平方米3房和190平方米4房的大戶型房源，填補區(qū)域內(nèi)改善型居住大戶型需求空白，值得期待。和小戶型相比，大戶型居住更具舒適性，擁有大戶型的優(yōu)越感是改善型住房需求者的普遍心態(tài)。但僅僅是大戶型一個特征，還是很難打動如今理性的改善型置業(yè)者，區(qū)域規(guī)劃、便捷出行、配套條件、自然環(huán)境都必須跟進(jìn)，以藝泰一品花園為例，其所在的惠南宣橋板塊受“自貿(mào)區(qū)”和“迪斯尼”兩大規(guī)劃輻射，加上軌交16號線的即將建成通車，都讓項目的吸引力倍增，有望引領(lǐng)區(qū)域板塊進(jìn)入價格“2時代”。此外，我發(fā)現(xiàn)藝泰一品花園大戶型未售先熱還有兩個因素：一是開發(fā)商剛泰集團長期深耕浦東累積的品牌美譽度，很多老業(yè)主不僅自己想買剛泰樓盤的大戶型產(chǎn)品升級改善置業(yè)，也會介紹朋友去看剛泰的新項目。二是藝泰一品花園并不僅僅簡單把面積放大，而是強化動線簡潔功能不疊加，各個區(qū)域有明確分布，多個人同時在不同房間和不同區(qū)域間穿插活動時，互不干擾，這種私密性也是選大戶型居住家庭看重的因素。此外，項目又是全新盤的首批房源推出，按照慣例開發(fā)商會更多讓利消費者，從而促進(jìn)后期的銷售，購房者自然不能輕易錯過。相信藝泰一品花園近期正式開盤后，必然成為市場的又一大新熱點。