內(nèi)地房企紛紛赴港買殼

受外圍波動(dòng)影響，港股近日“跌多多，升少少”；不過，內(nèi)房殼股卻成為“逆市奇葩”，炒市興盛。所謂內(nèi)房殼股，指的是那些長期在香港、本身沒有上市地位的內(nèi)地發(fā)展商，以小注購入被選中的香港股票，以達(dá)到在香港融資甚至海外發(fā)展的目的?，F(xiàn)時(shí)，A股四大房企“萬保金招”已全部成功在港買殼。

內(nèi)地房地產(chǎn)商在香港“插旗”，或與發(fā)展商在香港取得資金成本較低，以及轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)。于此同時(shí)，在香港上市的多間內(nèi)地房地產(chǎn)股，紛紛在港增購上市殼，增加融資平臺(tái)，形成罕見的內(nèi)房買殼潮。

內(nèi)房殼股第一案

去年4月，消費(fèi)電子股東力集團(tuán)為招商局地產(chǎn)看中，東力股東包括澳門博彩行政總裁蘇樹輝等，將手上的東力逾70.18%股權(quán)出讓予招商局地產(chǎn)旗下的瑞嘉，總作價(jià)逾1.98億元，涉及股份數(shù)目逾2136萬股。由于收購的持股比例已經(jīng)超過全面收購的觸發(fā)點(diǎn)，按例需要向所有股東提出全面收購，每股作價(jià)為0.5元，整間公司估值約3.58億元而已。有關(guān)消息曝光后，東力的股價(jià)已經(jīng)升了很多，去年6月22日全面收購交易結(jié)束時(shí)股價(jià)高見1.26元，這已經(jīng)比最高收購價(jià)0.5元，高出1.52倍。

負(fù)責(zé)是次收購的瑞嘉，為招商局地產(chǎn)旗下離岸物業(yè)分部，在內(nèi)地八個(gè)城市擁有物業(yè)項(xiàng)目，資產(chǎn)凈值約43億元人民幣。當(dāng)時(shí)有業(yè)內(nèi)人士指出，內(nèi)地發(fā)展商在宏觀調(diào)控政策影響下，較難在A股市場(chǎng)融資，是次招商局地產(chǎn)收購東力，因?yàn)樯婕敖痤~較小，既不會(huì)影響到招商局地產(chǎn)的資產(chǎn)及負(fù)債情況，被認(rèn)為可以取得一個(gè)海外資本平臺(tái)，有助拓寬國際化管理與運(yùn)作的視野。

近日，東力獲母公司注入62億人民幣住宅項(xiàng)目，股價(jià)再被炒起。以今年5月31日收市價(jià)3.47港元計(jì)，已較收購價(jià)0.5元翻近七倍。雖母公司管理層表示，暫沒有打算打入香港市場(chǎng)，但想利用香港市場(chǎng)集資功能，協(xié)助公司達(dá)到年銷售物業(yè)1000億元的目標(biāo)?，F(xiàn)在內(nèi)地對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目融資不斷收緊，招商想做到上述目標(biāo)，唯有借助香港殼股。以東力目前的規(guī)模，盡力將股價(jià)炒起，將“盤數(shù)”做大，亦不足為奇了。

萬科掀起高潮

東力被內(nèi)地房地產(chǎn)巨頭看中，股價(jià)飛升后，同類故事亦在永泰地產(chǎn)出售當(dāng)時(shí)名為南聯(lián)地產(chǎn)（現(xiàn)已更名為萬科置業(yè)海外）73.91%股權(quán)予萬科香港子公司的交易中出現(xiàn)，掀起高潮。永泰據(jù)此套現(xiàn)10.78億元，繼而將南聯(lián)地產(chǎn)瘦身，只將麗晶中心保留在南聯(lián)之內(nèi)，其余資產(chǎn)則抽離。

萬科當(dāng)時(shí)表示，或會(huì)就南聯(lián)的業(yè)務(wù)審視，考慮將南聯(lián)余下的業(yè)務(wù)多元化。同時(shí)指出，由于交易涉及金額不大，故此對(duì)總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、利潤及負(fù)債均不會(huì)產(chǎn)生重大影響。萬科置業(yè)海外的股價(jià)在成為殼股之后曾沖上36元，雖5月31日收市價(jià)已回吐到15.04元，但相比去年5月不到6元的水平，一年內(nèi)仍升2.5倍。

更值得留意的是，在成功入殼后，萬科進(jìn)軍香港甚至海外的步伐同時(shí)加快。香港方面，年初萬科集團(tuán)控股股東萬科香港與一名獨(dú)立公司成立的合營公司，成功投得荃灣西港鐵站之TW6地段發(fā)展項(xiàng)目，這是萬科集團(tuán)首次涉足香港地產(chǎn)項(xiàng)目。萬科置業(yè)當(dāng)時(shí)澄清項(xiàng)目與自身關(guān)系不大，直至5月，萬科置業(yè)宣布以7.22億代價(jià)，收購上述項(xiàng)目20%權(quán)益，公司共出資約14.6億元。由此，萬科試圖通過萬科置業(yè)進(jìn)軍香港的“司馬昭之心”已完全顯現(xiàn)。

不過在港買殼，通過殼股公司投資香港，也只是萬科萬里長征第一步。在成功入殼之后，萬科更大的動(dòng)作是擬通過B轉(zhuǎn)H在香港主板上市。萬科表示，相比B股市場(chǎng)，目前H股無論在資源配置、市場(chǎng)影響力還是成交狀況方面都有顯著優(yōu)勢(shì)；更重要的是，此舉有助提高萬科在國際市場(chǎng)的知名度，獲得更為廣闊的融資平臺(tái)。

在等待中國證監(jiān)會(huì)與香港聯(lián)交所就B轉(zhuǎn)H方案反饋的同時(shí)，萬科宣布在美國舊金山成立了一家房地產(chǎn)合資企業(yè)，進(jìn)軍海外的步伐就此展開。4月間，萬科又與新加坡吉寶置業(yè)建立戰(zhàn)略合作伙伴，首個(gè)合作項(xiàng)目是，萬科斥資1.355億新加坡元，收購吉寶在新加坡一公寓項(xiàng)目30%權(quán)益。

內(nèi)房股紛紛增購殼股

除了上述舉例的內(nèi)地發(fā)展商在港購殼登陸香江之外，那些在港經(jīng)營多年的內(nèi)地房地產(chǎn)公司，亦紛紛增購殼股，作為新的融資平臺(tái)。其中，最令人矚目的非中國海外（688）莫屬。

2009年中國海外購入在內(nèi)地?fù)碛型恋貎?chǔ)備的蜆殼集團(tuán)（081），并且改組為中國海外宏洋，去年該公司又全面收購遠(yuǎn)東環(huán)球（830）。與萬科在美國的高調(diào)投資不同，中海外的海外投資早已悄然展開，包括耗資2億英鎊在倫敦收購寫字樓。仔細(xì)分析，收購遠(yuǎn)東環(huán)球是深化中海外國際化戰(zhàn)略的舉措。數(shù)據(jù)顯示，遠(yuǎn)東環(huán)球是全球首屈一指的建筑物外墻解決方案供貨商，業(yè)務(wù)分布于北美、中東和中國內(nèi)地。該集團(tuán)在美國和加拿大都設(shè)有工廠，北美是最重要的市場(chǎng)。根據(jù)思緯報(bào)告，遠(yuǎn)東環(huán)球所承建的建筑物外墻項(xiàng)目，占所在大部分城市的幕墻項(xiàng)目總值的10%～15%。

近年來，多家內(nèi)地發(fā)展商紛紛來港購買上市殼股。匯盈證券董事謝明光認(rèn)為，萬科、招商地產(chǎn)等來港買殼，能否籌集資金，要視當(dāng)時(shí)的投資環(huán)境而定。有關(guān)人士指出，現(xiàn)時(shí)香港房地產(chǎn)在一波又一波“辣招”影響下，再升的機(jī)會(huì)不大，因此他相信，內(nèi)地發(fā)展商未必會(huì)大舉參與投資香港地產(chǎn)項(xiàng)目。至于中國海外增購殼股的情況，他相信，在內(nèi)地銀根未完全放松下，內(nèi)地發(fā)展商有急于增購殼股的需要。

京華山一研究部主管彭偉新認(rèn)為，今后同類情況還會(huì)陸續(xù)出現(xiàn)，“內(nèi)地房地產(chǎn)的毛利率相對(duì)降低，他們來港是要尋求較高回報(bào)的項(xiàng)目。”