自貿(mào)區(qū)房價上漲是合理的

兩個港口夾著一個機場，點亮了上海東海沿線。各區(qū)域之間的“空白區(qū)”正在伺機而動，期待借自貿(mào)區(qū)風(fēng)生水起。

對于自貿(mào)區(qū)，各方專家看好者有，看空者也有，出現(xiàn)爭議很正常。自貿(mào)區(qū)的成立對中國肯定有重大影響，一旦試驗成功，就可在全國各地進行復(fù)制、升級。但自貿(mào)區(qū)發(fā)展過程中也可能遇到很多問題，這些問題可能大多來自于金融層面，因為觸動了一些條線的既得利益。

記得外高橋保稅區(qū)成立之初的英文名字就叫Free Trade Zone，和自由貿(mào)易區(qū)是一個意思，外高橋保稅區(qū)的多年探索為自貿(mào)區(qū)打下了基礎(chǔ)。兩者的區(qū)別在于，保稅區(qū)是“政策”，自貿(mào)區(qū)是“改革”。

近期，外高橋板塊的新房價格上漲了20%左右。借著宣傳自貿(mào)區(qū)的概念，短期會有一些投資需求釋放出來，自貿(mào)區(qū)周邊板塊的房價上漲是可以理解的。但當(dāng)前房地產(chǎn)本身處于較為敏感的階段，價格維持在高位，因此，相關(guān)板塊房價上漲并不僅僅是自貿(mào)區(qū)的利好因素，也是開發(fā)商借著今年房價本身的上漲勢頭解決一些存量。

另外，相關(guān)板塊的寫字樓漲幅同樣明顯，引發(fā)了外界對于自貿(mào)區(qū)透支房價的擔(dān)心。其實，這樣的價格是合適、合理的。有媒體稱，外高橋保稅區(qū)內(nèi)這些早期建成的還算不上甲級寫字樓的郊環(huán)邊的大廈，租金已直逼陸家嘴、南京西路CBD，我認(rèn)為，部分是有些夸大其詞了。實際上，真正的市中心較新甲級寫字樓租金高達10元/平方米/天，外高橋?qū)懽謽堑膬r格大約相當(dāng)于中心城區(qū)較老的甲級寫字樓。當(dāng)前長風(fēng)板塊的寫字樓報價，有的也已達到了5萬元/平方米，新江灣也有報出4萬元/平方米的，自貿(mào)區(qū)作為熱門區(qū)域，其價格與中環(huán)熱點板塊持平，并不意外。況且，上漲的更多只在報價上，從實際成交角度來講，二手辦公樓價格并無太大差別。

自貿(mào)區(qū)，著實為上海的城市名片又鍍了一層金，相信今后在上海居住、生活，可能會更自由、更舒適。如果排除可能出現(xiàn)的調(diào)控手段，單從市場層面來看，自貿(mào)區(qū)會推動上海的土地價值上升，從而助力房價上漲，因此投資客信心十足。但自貿(mào)區(qū)終究是國家規(guī)劃的國際化運作平臺，未來應(yīng)以功能性運作滿足國家原本的要求，而不該是一個單純的房地產(chǎn)板塊，對房地產(chǎn)的影響并不是其成立的初衷。

同時，上海并不是原材料生產(chǎn)加工的發(fā)達地區(qū)，人力成本也較高，因此自貿(mào)區(qū)不太可能發(fā)展勞動密集型產(chǎn)業(yè)，預(yù)計今后區(qū)內(nèi)可能會發(fā)展一些深加工產(chǎn)業(yè)和離岸外包業(yè)務(wù)，由此導(dǎo)入中高端人才，帶動服務(wù)業(yè)、商業(yè)辦公等需求，這是對區(qū)域經(jīng)濟的最大影響。新增產(chǎn)業(yè)人口，自然會帶來商業(yè)消費，帶來居住需求。但正因為上海的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向并不是勞動密集型，因此自貿(mào)區(qū)對區(qū)域經(jīng)濟的帶動作用短期內(nèi)比較有限，對房地產(chǎn)市場的影響，主要也只是短期炒作。