買房：你不知道的幾個(gè)關(guān)鍵數(shù)據(jù)

房地產(chǎn)市場(chǎng)其實(shí)從來就沒有冷過。雖然政策的限制讓買房的人們放緩了腳步，但壓抑的需求還是在不斷釋放。加之國(guó)人傳統(tǒng)的置業(yè)安家的觀念，現(xiàn)在又加上對(duì)貨幣貶值的擔(dān)憂，存錢買房的想法在很多人的腦海里一直都未遠(yuǎn)去。不過，同樣是買房，在2010年之前買可能怎么看都是個(gè)正確的決定，如今因?yàn)檎恼{(diào)控和未來經(jīng)濟(jì)前景的難以預(yù)測(cè)，卻可能是個(gè)錯(cuò)誤判斷。我們不得不提醒你，在買房這件事情上，關(guān)鍵的數(shù)據(jù)一定要知道，它們至少可以讓你不被開發(fā)商的巧言辭令所迷惑。

10%

第二套房買進(jìn)和賣出的稅費(fèi)加起來，占到總價(jià)的10%以上。

一個(gè)已成定論的事實(shí)是：租金比售價(jià)更能反映真實(shí)的居住需求。買房更多是出于保值、增值目的的資產(chǎn)配置，很難判斷其中有多少是為了滿足居住為主的需求，有多少是純粹的投資、投機(jī)行為。但是從居住的角度看，租房是純粹的解決居住需要的消費(fèi)性行為。

因此，衡量一個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)是否偏離真實(shí)的居住需求，租金是一個(gè)重要標(biāo)桿。目前中國(guó)絕大部分城市的房?jī)r(jià)與租金的比例早已超過國(guó)際公認(rèn)的警戒線。如果用靜態(tài)的月租金和房屋總價(jià)來計(jì)算，北、上、廣、深的很多房子要出租40年甚至50年—60年才能收回成本。這說明現(xiàn)在想靠買套房子來賺租金，在一線城市和不少二線城市幾乎都是虧本買賣。

經(jīng)過了幾輪政策調(diào)整，買賣房屋的交易成本也很高。即使不考慮貸款利息、房屋折舊等因素，大多數(shù)家庭第二套房買進(jìn)和賣出的稅費(fèi)加起來，也要占到總價(jià)的10%以上。買入時(shí)1.5%—3%的契稅，賣出時(shí)有個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅和中介費(fèi)，如果貸款，還要支付貸款擔(dān)保費(fèi)等。這些都是從房子售價(jià)里看不到的錢，但是你必須支付。

2%

房屋每空置一個(gè)星期，就相當(dāng)于你的年租金收入下降了2%，最好在房子空到第3周之前接受8%以內(nèi)的還價(jià)。

如果你有一套閑置的房子要出租，在談租金的時(shí)候要時(shí)刻記住：這房子有空置的機(jī)會(huì)成本。所以，在決定是否接受對(duì)方的出價(jià)之前，要先算好這筆賬。

對(duì)方哪怕只是砍下來200元的月租金，對(duì)你來說都是每年少收了2400元——這可能相當(dāng)于大半個(gè)月的租金；但是如果由于你對(duì)租金太過堅(jiān)持導(dǎo)致房子空置，最終也是由你自己來承擔(dān)損失——每空置一個(gè)星期，就相當(dāng)于你的年租金收入下降了2%。

一般來說，房子掛牌后你平均一周多才能遇到一個(gè)相對(duì)令人滿意的租客，這時(shí)你的年租金已經(jīng)少了2%，所以在對(duì)方要求降價(jià)而你拒絕時(shí)，你面臨的最大可能就是再損失至少2%的年租金。除非你確定下周就有讓人滿意的租客出更高的價(jià)格，否則你最好在房子空到第3周之前接受8%以內(nèi)的還價(jià)。

10分鐘

步行10分鐘之內(nèi)到地鐵站的房子相比同等條件但步行到地鐵站超過10分鐘的房屋，租金通常高5%—7%。

附近有地鐵的不一定是地鐵房。只有步行10分鐘之內(nèi)可到達(dá)地鐵站的區(qū)域才算地鐵房。按這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，在深圳，地鐵房的數(shù)量不可能超過總量的30%。

以這個(gè)“步行10分鐘”的標(biāo)準(zhǔn)為界，在這個(gè)范圍內(nèi)和超過這個(gè)范圍，房租收益回報(bào)的差別很明顯。因此，交通便利是決定房屋市場(chǎng)租金最重要的因素。比如，以2000元—3000元租金的價(jià)位段為基準(zhǔn)，步行10分鐘之內(nèi)到地鐵站的房子相比同等條件但步行到地鐵站超過10分鐘的房屋，通常前者以比后者高5%—7%的租金成交——也就是說，租房人寧愿每月多花150元—200元來達(dá)到節(jié)省上下班時(shí)間和體力的目的。而步行到地鐵站需要20分鐘—30分鐘的房屋，則通常會(huì)以低于地鐵房平均價(jià)15%左右的租金成交。

這種租金上的差別還表現(xiàn)在空置率上，10分鐘內(nèi)能步行到地鐵站的房子從掛牌出租到順利成交，間隔期基本上都不會(huì)超過一個(gè)星期。而離地鐵站相對(duì)遠(yuǎn)些的房子，掛牌成交的速度就明顯慢了，一般中間間隔的時(shí)間是一個(gè)—兩個(gè)星期。

1萬——1.5萬元

將裝修款分?jǐn)偟?0年里面，一套房子每年大概有1萬元—1.5萬元的裝修支出。

不論是要自己住得舒適，還是要多賺些租金，裝修維護(hù)基本上是每隔10年就要重新來一次。而目前普通的房屋裝修成本在每平方米1000元—2000元，按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，70平方米的房子裝修一次的花費(fèi)大概在10萬元—15萬元，10年以后你就該面臨第二次裝修了。所以，如果不考慮通貨膨脹因素，將裝修款分?jǐn)偟?0年里面，你這一套房子每年大概有1萬元—1.5萬元的裝修支出。

還有一筆維修基金。如果是買新房，你需要在拿到房產(chǎn)證前繳納占房款2%—3%的維修基金。這筆錢你個(gè)人無權(quán)動(dòng)用，其使用權(quán)屬于小區(qū)全體業(yè)主，用作小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和公共區(qū)域的管道、綠地、電梯等的改造和維護(hù)。在二手房屋買賣中，這筆錢是單獨(dú)轉(zhuǎn)讓還是隨房附送，可以由買賣雙方自己商量著辦，但雙方都不能從銀行調(diào)取使用。也就是說，如果是自己的房子漏水、損壞，還得自己掏錢修。所以，“維修基金”你必須得付，但它無法幫你分擔(dān)自己房子本身的維修支出，因?yàn)樗⒉粴w你支配。

5年

新建商業(yè)物業(yè)的投資回報(bào)率至少要5年才能穩(wěn)定在8%以上，也就是說，前面5年，你一直在虧。

2010年之前，用這個(gè)方法投資已經(jīng)成熟的商業(yè)物業(yè)還稍微可行。那時(shí)貸款購(gòu)買住宅普遍享受7.5折—8折的利率優(yōu)惠，貸款購(gòu)買商業(yè)產(chǎn)權(quán)物業(yè)，首付至少5成，貸款利率是基準(zhǔn)利率。以2009年的利率水平和成熟的商業(yè)物業(yè)8%以上的回報(bào)率估算，這個(gè)投資還是劃算的。

但是現(xiàn)在，銀行不但對(duì)第二套以上的房產(chǎn)限貸限購(gòu)，對(duì)不屬于限購(gòu)范圍的商業(yè)產(chǎn)權(quán)物業(yè)的貸款要求也更嚴(yán)格，需要支付至少50%的首付，貸款利率也上浮1.1倍。按照現(xiàn)在的利率水平，每年的租金回報(bào)至少要高于7.48%，才能抵消貸款利息成本。

200元

房齡太老會(huì)影響租金收入嗎？這點(diǎn)不用太擔(dān)心，有辦法彌補(bǔ)。

影響租金回報(bào)率的因素的排序依次是：地段、價(jià)格、裝修、小區(qū)環(huán)境、房齡。房齡對(duì)租金的影響力是排在最末位的，租客在對(duì)新舊小區(qū)的選擇上也沒有特別明顯的特征。

我們能給你的建議是，把房齡的缺陷用裝修彌補(bǔ)回來。在地產(chǎn)中介經(jīng)手的案例中，即便是30年房齡的舊小區(qū)，只要出租的房子有精致的裝修，配備了液晶電視、木地板和比較新的家用電器，租金通常都比同地區(qū)10年房齡左右的新建小區(qū)的普通房屋高200元左右。

從租客的角度看，比起硬裝修，他們普遍更關(guān)心表面的軟裝修、裝飾的水平。與其在地板、墻磚等硬裝修上翻新和裝潢，房東不如在房子的家具、窗簾、燈飾等軟裝修上花心思，因?yàn)檫@些更容易吸引租客。

3%

“不限購(gòu)、總價(jià)低、地鐵邊”的酒店式公寓確實(shí)誘人，不過你最好先搞清楚為什么你能在一個(gè)周邊都是住宅社區(qū)的近郊地段買到一套酒店式公寓。

原因很簡(jiǎn)單，在新的住宅小區(qū)里建造一間酒店式公寓，開發(fā)商的建造目的通常是補(bǔ)足容積率。