大手筆買(mǎi)地標(biāo) 海外置業(yè)餡餅還是陷阱？

前一陣，有媒體報(bào)導(dǎo)稱(chēng)，中國(guó)平安集團(tuán)斥資2.6億英鎊購(gòu)買(mǎi)了英國(guó)倫敦標(biāo)誌性建築大樓。不久前，SOHO中國(guó)曾以7億美元購(gòu)入美國(guó)紐約通用汽車(chē)大廈40%股權(quán)。這是中國(guó)企業(yè)的行為，而此前亦有媒體報(bào)導(dǎo)稱(chēng)，中國(guó)人海外買(mǎi)樓熱情升溫，數(shù)據(jù)顯示中國(guó)買(mǎi)家在過(guò)去一年購(gòu)買(mǎi)美國(guó)地產(chǎn)近123億美元，僅次於加拿大人，近七成中國(guó)購(gòu)房者直接支付現(xiàn)金。是什麼原因促成中國(guó)買(mǎi)家海外置業(yè)的高漲熱情？海外置業(yè)到底是不是一門(mén)好的生意？

從宏觀來(lái)看，此輪海外投資商業(yè)地產(chǎn)的熱潮，其背景與海外經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動(dòng)位於低潮期、人民幣升值相關(guān)。從微觀來(lái)看，中國(guó)大陸目前很多機(jī)構(gòu)和企業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)逐漸與國(guó)際接軌，決策層中具備海外背景的人員也相對(duì)增加，自然投資的眼光會(huì)延伸到海外。

此外，對(duì)於出國(guó)購(gòu)買(mǎi)標(biāo)誌性商業(yè)建築的大陸機(jī)構(gòu)和企業(yè)，出於占領(lǐng)戰(zhàn)略制高點(diǎn)的考慮可能高於其他方面的考慮。比如試圖通過(guò)投資有價(jià)值的商業(yè)地產(chǎn)，來(lái)獲取穩(wěn)定的租金回報(bào)，就是中國(guó)平安此行的主要戰(zhàn)略意圖。

對(duì)於中國(guó)人海外買(mǎi)房漸熱的原因，對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)中國(guó)開(kāi)放經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)何偉文認(rèn)為，其一是國(guó)外房?jī)r(jià)跌得厲害，明顯比大陸便宜；其二是大陸打擊房地產(chǎn)投機(jī)的措施嚴(yán)厲。何偉文說(shuō)，其實(shí)，購(gòu)買(mǎi)自住的海外房產(chǎn)在國(guó)際上很普遍，但中國(guó)人卻是投機(jī)的偏多。在他看來(lái)，應(yīng)該通過(guò)政策和市場(chǎng)機(jī)制對(duì)多餘的資金進(jìn)行引導(dǎo)，讓這些資金流到科技、資本市場(chǎng)，而不是房地產(chǎn)市場(chǎng)。

事實(shí)上，大陸一連串的限購(gòu)令和新稅收政策，以及他國(guó)對(duì)外來(lái)置業(yè)者的優(yōu)惠政策，還有一些國(guó)家不景氣的經(jīng)濟(jì)狀況等，都是華僑華人在海外購(gòu)房強(qiáng)有力的「催化劑」。

相比中國(guó)大陸，國(guó)外的貸款壓力要小得多。部分經(jīng)濟(jì)指標(biāo)顯示美國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)始緩慢復(fù)蘇，加上美聯(lián)儲(chǔ)超低利率政策讓貸款變得「便宜」，吸引許多買(mǎi)家重回房地產(chǎn)市場(chǎng)，在美國(guó)的中國(guó)人自然也看到了這個(gè)機(jī)會(huì)。但是這是否意味著，海外置業(yè)就是一門(mén)一本萬(wàn)利的好生意呢？恐怕不盡然。

逆勢(shì)操作是否靠譜

以日本的前車(chē)之鑑看，海外不動(dòng)產(chǎn)投資受匯率波動(dòng)和經(jīng)濟(jì)周期影響明顯，暗藏的風(fēng)險(xiǎn)不容小覷。

上世紀(jì)80年代後期，日元大幅升值，日本投資者爭(zhēng)先恐後地湧向世界各地購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)。1989年，三菱公司花13.73億美元的高價(jià)收購(gòu)洛克菲勒中心的14棟辦公大樓，成為擁有洛克菲勒中心80%股權(quán)的控股股東。收購(gòu)?fù)瓿舍?，由於曼哈頓地產(chǎn)不景氣，三菱公司一直沒(méi)有利潤(rùn)。5年後，三菱公司實(shí)際收取的租金水準(zhǔn)只有原先設(shè)想的一半，再加上日元繼續(xù)大幅度升值所造成的匯兌損失，這一收購(gòu)專(zhuān)案虧損高達(dá)880億日元。

在當(dāng)時(shí)的日本，類(lèi)似的收購(gòu)案例隨處可見(jiàn)。日本人依照本國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期飛漲的經(jīng)驗(yàn)，加上日元升值的效果，使得日本人在世界各地買(mǎi)地時(shí)顯得非常樂(lè)觀。而如今的情形十分相似，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格飆升，人民幣持續(xù)升值，這令中國(guó)平安格外看好倫敦地標(biāo)這塊肥肉。

與中國(guó)平安對(duì)比鮮明的是，隨著全球經(jīng)濟(jì)疲軟，一些業(yè)績(jī)下滑的行業(yè)巨頭已經(jīng)轉(zhuǎn)向，紛紛拋售海外不動(dòng)產(chǎn)自救。2012年年底，諾基亞率先開(kāi)賣(mài)，先後出售紐約總部大樓、芬蘭總部大樓；索尼亦傳出消息要賣(mài)掉位於紐約的美國(guó)總部大廈；松下、夏普等巨頭也紛紛甩賣(mài)資產(chǎn)籌錢(qián)過(guò)冬。

如此形勢(shì)下，中國(guó)平安依然動(dòng)用2.6億英鎊保險(xiǎn)資金收購(gòu)倫敦地標(biāo)。但隨著歐債危機(jī)愈演愈烈，歐洲實(shí)體經(jīng)濟(jì)受到持續(xù)衝擊，此時(shí)做出投資決斷，未來(lái)真的能如預(yù)期那樣獲得穩(wěn)定回報(bào)嗎？

發(fā)達(dá)國(guó)家的成熟物業(yè)相對(duì)來(lái)講，風(fēng)險(xiǎn)可控性更強(qiáng)。但在全球經(jīng)濟(jì)尤其是歐債危機(jī)未有明顯好轉(zhuǎn)，歐洲實(shí)體經(jīng)濟(jì)持續(xù)受衝擊的情況下，海外商業(yè)地產(chǎn)投資收益能否如預(yù)期還不好說(shuō)。

購(gòu)買(mǎi)程序複雜

在海外買(mǎi)房也不是想象的那麼簡(jiǎn)單。比如，美國(guó)房屋交易就有一套成熟完備的法律程序。

首先，地產(chǎn)商在確認(rèn)購(gòu)房者本人入住後才會(huì)辦理產(chǎn)權(quán)出售手續(xù)；業(yè)主入住一段時(shí)間後才可以出租或再賣(mài)，一般是一至兩年。

而且，購(gòu)房之後不允許讓房屋空置，否則業(yè)主會(huì)被要求繳納費(fèi)用雇用公司管理。如果把房子委託給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理公司出租，還要被收取至少3%的租金手續(xù)費(fèi)。

中國(guó)人到美國(guó)買(mǎi)房，首先要有他國(guó)、至少是中國(guó)香港的銀行存款證明，以證明買(mǎi)家有經(jīng)濟(jì)能力。接下來(lái)就要找一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人來(lái)看房?？春梅空労脙r(jià)錢(qián)後，買(mǎi)賣(mài)雙方還要去一類(lèi)叫Escrow的公司去登記，這是受政府委託的集產(chǎn)權(quán)過(guò)戶和公證流程為一體的非官方公司，以保障買(mǎi)賣(mài)雙方的利益。

在美國(guó)，並不是所有州的房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)都要經(jīng)過(guò)這類(lèi)公司。但在加州，Escrow是必須的中間人。買(mǎi)賣(mài)雙方的交易文件要交給它，再由它把文件交給政府備案。政府審查過(guò)文件後會(huì)把房屋產(chǎn)權(quán)證交給Escrow，再由該公司交給買(mǎi)方。

另外，首付至少是總房?jī)r(jià)的35%。外國(guó)人也可以申請(qǐng)貸款。中國(guó)買(mǎi)房人只需提供護(hù)照、簽證影本，加上在香港的銀行賬戶資訊，就可以申請(qǐng)貸款了。

然而，對(duì)於中國(guó)人來(lái)說(shuō)，來(lái)美買(mǎi)房誘惑中隱藏著陷阱。一些中介容易利用中國(guó)人的「人生地不熟」，提供虛假房屋資訊，詐騙情況也時(shí)有耳聞。

買(mǎi)房持有成本高

即便成功買(mǎi)房，回報(bào)也未必像看上去的那麼「美」。在美國(guó)，無(wú)論房屋是自住、出租，每年都要交房產(chǎn)稅和管理費(fèi)。土地出讓金是分期支付的，叫做地稅。在大洛杉磯地區(qū)，基本上每年按交易價(jià)的千分之1.25來(lái)收取地稅，而且會(huì)根據(jù)經(jīng)濟(jì)增速和資產(chǎn)價(jià)值的增長(zhǎng)水準(zhǔn)做同向調(diào)整。若購(gòu)買(mǎi)的是二手房，交易稅占成本的比例更高。

按照2011年美國(guó)社區(qū)調(diào)查的數(shù)據(jù)，每月包括抵押貸款、房屋維護(hù)等在內(nèi)的房屋持有成本平均為1059美元，約占美國(guó)家庭月收入的21%，而其中主要開(kāi)支是房產(chǎn)稅。例如，一套30萬(wàn)美元的房屋，每年要繳稅4000美元左右，管理費(fèi)、維修費(fèi)和其他雜費(fèi)一年也要上千美元。如果要轉(zhuǎn)手賣(mài)房，還必須支付經(jīng)紀(jì)人費(fèi)用和其他費(fèi)用。

此外，在美國(guó)炒房成本較高。從房產(chǎn)交易來(lái)看，購(gòu)房者需繳納一次性的房產(chǎn)交易稅、律師費(fèi)、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)費(fèi)、房屋估價(jià)費(fèi)、房屋檢查費(fèi)和登記費(fèi)等，一般累計(jì)占住房售價(jià)的3%至5%。賣(mài)房者則需繳納一次性的律師費(fèi)、房產(chǎn)交易稅、登記費(fèi)等維修費(fèi)、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中介費(fèi)等，一般累計(jì)占住房售價(jià)的7%至10%。

在美國(guó)，買(mǎi)房和綠卡也畫(huà)不上等號(hào)。如果買(mǎi)了商用房，如酒店、娛樂(lè)場(chǎng)所等，政府在評(píng)估雇傭當(dāng)?shù)鼐用袂闆r後，會(huì)發(fā)放兩年臨時(shí)綠卡，但也不是必然；兩年後，政府還要進(jìn)行再次評(píng)估以決定是否發(fā)卡。2013年2月有當(dāng)?shù)貓?bào)導(dǎo)稱(chēng)，200多名中國(guó)投資者欲通過(guò)投資商業(yè)地產(chǎn)移民美國(guó)，結(jié)果被騙1.5億美元。