房地產(chǎn)稅有多重

今年一季度，全國(guó)公共財(cái)政收入增長(zhǎng)6.9%，比去年同期回落7.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，中央財(cái)政收入同比下降0.2%，而地方財(cái)政收入同比增長(zhǎng)13.7%。中央和地方的情況可謂冰火兩重天。

“地方財(cái)政收入增長(zhǎng)，主要是房地產(chǎn)市場(chǎng)成交額增加，相關(guān)地方稅收相應(yīng)增加?！痹诜治龅胤截?cái)政收入（本級(jí)）增長(zhǎng)的因素時(shí)，財(cái)政部給出了上述解釋。中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)政稅收研究所所長(zhǎng)曾康華認(rèn)為，這表明地方對(duì)土地財(cái)政的依賴至今有增無減。

“2012年房地產(chǎn)業(yè)銷售6.4 萬億元，繳納契稅2874億元、房產(chǎn)稅1372億元、營(yíng)業(yè)稅4051億元、土地增值稅2719億元，繳稅合計(jì)約1.1萬億元，銀行房貸余額12萬億元，獲8400億元利息，土地收入28517億元，政府和銀行從房地產(chǎn)獲得收入47917億元，占6.4萬億元收入的75%?！边@條某媒體負(fù)責(zé)人的發(fā)言引起了消費(fèi)者的高度關(guān)注。盡管事后多位業(yè)內(nèi)專家否認(rèn)75%的比例，但中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京大學(xué)教授陳國(guó)強(qiáng)表示“土地出讓金以及稅費(fèi)占房地產(chǎn)銷售收入百分之六十左右?！?0%的比例則被業(yè)界視為相對(duì)客觀。

膨脹的稅費(fèi)十年

在一季度房地產(chǎn)行業(yè)征收的稅種中，契稅、土地增值稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅的稅收收入增幅分別為 38.3%、34.7%、7.9%和7.5%。這四項(xiàng)稅收合計(jì)2575億元。房地產(chǎn)相關(guān)稅收增幅普遍高于全國(guó)財(cái)政收入增幅。

中國(guó)18個(gè)稅種中，涉及房地產(chǎn)業(yè)的有10個(gè)，其中5個(gè)稅種僅在房地產(chǎn)行業(yè)征收，為房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅和契稅。

上述五個(gè)在房地產(chǎn)行業(yè)征收的稅種收入合計(jì)，從2003年的900多億元，上升到2012年的1.01萬億元，增長(zhǎng)1022%。五個(gè)稅種收入合計(jì)占全國(guó)稅收收入的比重，從2003年的4.5%，提高至2012年的10.1%。其中，增長(zhǎng)最快的土地增值稅，從2003年的37.3億元飆升至2012年的2718.8億元，增長(zhǎng)7289%，占全國(guó)稅收收入的比重也由0.19%上升至2.7%。

另有5個(gè)稅種也涉及其他行業(yè)，包括營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。學(xué)者測(cè)算，若將房地產(chǎn)業(yè)的十個(gè)稅種收入合計(jì)，2012年房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)的稅收收入將超過1.5萬億元，占全國(guó)稅收收入的比重超過15%。

在住房建設(shè)和交易環(huán)節(jié)，除了各種稅收，政府還向房地產(chǎn)商收取各種費(fèi)用，收費(fèi)項(xiàng)目近百項(xiàng)，包括征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、舊城改造費(fèi)、市政配套費(fèi)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)費(fèi)、立項(xiàng)管理費(fèi)、規(guī)劃審核費(fèi)等。幾乎所有的政府部門都設(shè)有針對(duì)房地產(chǎn)的收費(fèi)項(xiàng)目，包括規(guī)劃、建設(shè)、國(guó)防、工商、水利、電力、郵政、環(huán)保、公安、城管，等等。此外，還有一個(gè)具有稅收性質(zhì)的收費(fèi)，即教育費(fèi)附加。

根據(jù)財(cái)政部預(yù)算報(bào)告，僅城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)一項(xiàng)，2009年至2011年的數(shù)額分別為337億元、611億元、857億元。其他近百項(xiàng)地方政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的收費(fèi)，多數(shù)混雜在部門收費(fèi)中，公眾難以獲悉具體數(shù)額。

稅制的扭曲效應(yīng)

除了房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)的稅收收入，土地出讓收入更是地方政府建設(shè)資金的主要來源。2005年房地產(chǎn)價(jià)格開始加速上揚(yáng)，地方政府隨之開始出讓土地的盛宴，并助推房地產(chǎn)市場(chǎng)直線升溫。根據(jù)財(cái)政部公開數(shù)據(jù)，2008年至2012年，地方政府土地收入分別為1.04萬億元、1.40萬億元、2.91萬億元、3.32萬億元、2.85萬億元。近三年，土地出讓收入已相當(dāng)于地方本級(jí)公共財(cái)政收入的50%-60%。

知名財(cái)經(jīng)評(píng)論員朱大鳴早在兩年前就指出，土地價(jià)格已經(jīng)偏離公允價(jià)值越來越遠(yuǎn)，這些偏離的利潤(rùn)，形成成為各地土地財(cái)政的來源。

這樣的發(fā)展道路不可持續(xù)性在于，地價(jià)上漲終究會(huì)形成土地泡沫，而土地的泡沫必將傳導(dǎo)，形成房?jī)r(jià)的泡沫。商品房?jī)r(jià)格高的最重要原因是土地一級(jí)市場(chǎng)現(xiàn)狀，而中國(guó)土地一級(jí)市場(chǎng)是國(guó)家絕對(duì)壟斷的，所以要消除暴利，必須從改革土地“招拍掛”開始。

如果改革地方政府的土地財(cái)政，地方政府收入的大半又需要從哪里尋找填補(bǔ)空缺的收入？

這正在成為房地產(chǎn)調(diào)控的阻礙，亦在告誡政府，財(cái)政體制的改革正在步入深水區(qū)。種種之怪現(xiàn)狀直指二十年前的分稅制改革。分稅制導(dǎo)致地方財(cái)力吃緊。地方財(cái)政收入占全國(guó)財(cái)政收入的比重，已由分稅制改革前的70%左右驟降到50%以下。而地方政府在實(shí)際工作中承擔(dān)的事權(quán)與財(cái)權(quán)逐漸不相匹配。因此，對(duì)中央與地方稅制的利益關(guān)系的系統(tǒng)化理清則成為當(dāng)務(wù)之急。

對(duì)于房地產(chǎn)稅費(fèi)制度，中央早已確定了降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，在保有環(huán)節(jié)增加稅負(fù)的目標(biāo)。2012年底財(cái)政部部長(zhǎng)提出，將“統(tǒng)籌推進(jìn)房地產(chǎn)稅費(fèi)改革，對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收的有關(guān)稅種進(jìn)行簡(jiǎn)并”。國(guó)務(wù)院參事、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓表示，這說明有關(guān)部門已注意到當(dāng)前房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收的稅種過多、稅負(fù)偏重的問題，而這意味著未來我國(guó)房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅負(fù)將有可能下降。

不過，今年3月份財(cái)政部提請(qǐng)審議的預(yù)算草案報(bào)告顯示，2013年全國(guó)稅收預(yù)算收入近11萬億元，較2012年增長(zhǎng)8.5%，其中，城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅和個(gè)人所得稅預(yù)期增幅居前，緊隨其后的是房產(chǎn)稅，四個(gè)稅種的預(yù)期增幅全都超過了11%。

事實(shí)上，無論中央政府還是地方政府，在土地和稅費(fèi)收入猛增的巨大利益誘惑下，房地產(chǎn)稅費(fèi)改革距既定目標(biāo)越來越遠(yuǎn)。

一方面是加緊調(diào)控，簡(jiǎn)化流程，合并稅種，一方面卻將財(cái)政收入增幅的龍頭寄望于房地產(chǎn)業(yè)，數(shù)據(jù)之間的掐架很難說明改革的誠(chéng)意。而技術(shù)性手段遏制房?jī)r(jià)的功效已經(jīng)到了極致，調(diào)控房市必須有制度性變革，現(xiàn)行體制下的房地產(chǎn)調(diào)控只能加重供需矛盾，成為“空”調(diào)。

3月份國(guó)務(wù)院重申的對(duì)出售自有住房按轉(zhuǎn)讓所得計(jì)征20%個(gè)人所得稅的要求已經(jīng)成為一紙空文，4月份70個(gè)大中城市中68個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，中國(guó)社科院對(duì)房?jī)r(jià)失控的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警又在耳旁，房?jī)r(jià)重又回到越調(diào)越漲的老路。