房地產(chǎn)泡沫與調(diào)控策略

中國房?jī)r(jià)長(zhǎng)達(dá)十年的瘋漲，可以用貨幣現(xiàn)象來解釋——即過多的貨幣追逐或流向了房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)持續(xù)漲價(jià)不僅推動(dòng)GDP的增長(zhǎng)，而且也促進(jìn)了貨幣和財(cái)富的膨脹。

從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看，價(jià)格是供求的信號(hào)，漲價(jià)要么是供給不足，要么是需求過旺導(dǎo)致供不應(yīng)求。房?jī)r(jià)漲可以說是“房子”供不應(yīng)求的信號(hào)。但，是否可以認(rèn)為，漲價(jià)將長(zhǎng)期持續(xù)下去？簡(jiǎn)單地從城市人口增長(zhǎng)的自然需求角度來看，答案是肯定的，但卻是一種似是而非的誤導(dǎo)，人口增長(zhǎng)的自然需求并不等于有購買力的實(shí)際需求即有效需求。價(jià)格上漲從來是雙向的，一方面價(jià)格上漲刺激供給的增加，另一方面卻抑制了需求。奇怪的是，房?jī)r(jià)上漲，刺激了供給增長(zhǎng)，大量的資金從四面八方涌入房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)投資持續(xù)創(chuàng)新高，長(zhǎng)期居高于各行業(yè)之上，人均住房面積也創(chuàng)新高，人均擁有住房面積居世界前列，但卻沒有抑制房地產(chǎn)需求，其需求仍在攀升。

然而，房地產(chǎn)大量空置的事實(shí)也告訴人們，旺盛的房地產(chǎn)需求不是最終需求，而是中間性的投資和投機(jī)需求。近十年來房?jī)r(jià)的瘋漲，極大地抑制了中低收入群體——數(shù)億（農(nóng)民工和異地職業(yè)者）的最終需求，使他們買不起房，但卻極大地刺激了投資和投機(jī)需求。由于房?jī)r(jià)不斷攀升，投機(jī)房地產(chǎn)穩(wěn)賺不賠已成為有錢人的財(cái)富游戲和首選。這和美國的次級(jí)債幾乎同出一轍。但是，中間需求是不可能長(zhǎng)期累積的，最終需求就像“向心力”一樣，它將無情地把投機(jī)需求拉回來而使房?jī)r(jià)逆轉(zhuǎn)，擊鼓傳花總會(huì)結(jié)束，泡沫終將要破滅。

但國際經(jīng)驗(yàn)告訴我們，投機(jī)性的中間需求受制于有購買力的最終需求，有購買力的最終需求又受制于“房?jī)r(jià)收入比”和“租售比”。這是鐵的規(guī)律。當(dāng)“房?jī)r(jià)收入比”超過一定的限度，泡沫就破滅了。也許它發(fā)生在三年以后的2015年，也許是五年之后的2017年。這是基于以下三方面的推測(cè)：一是GDP和國民收入增速將從超高位回落到中位或中高位，相對(duì)下降的購買力與持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)背離；二是西方國家有史以來最寬松的貨幣政策終結(jié)，低利率將逆轉(zhuǎn)，熱錢和廉錢不再復(fù)存，甚至?xí)馓?；三是人口增長(zhǎng)率下跌和人口紅利轉(zhuǎn)負(fù)，房屋剩余更加嚴(yán)重。如果中國房市泡沫破滅，那將是一場(chǎng)震驚全球的金融和財(cái)政的巨大海嘯，其打擊是災(zāi)難性和毀滅性的。

中國要解決房地產(chǎn)泡沫問題不是沒有辦法，轉(zhuǎn)變“土木經(jīng)濟(jì)”的發(fā)展方式，從表層調(diào)控、結(jié)構(gòu)調(diào)控和基礎(chǔ)調(diào)控等三個(gè)層面入手是抑制泡沫的路徑。這其中，基礎(chǔ)調(diào)整則是今后的重點(diǎn)調(diào)控領(lǐng)域。基礎(chǔ)調(diào)整是指基本規(guī)則和制度的調(diào)整，如加快公共財(cái)政、稅收等財(cái)稅體制改革、城鄉(xiāng)土地等要素市場(chǎng)和產(chǎn)權(quán)制度改革，戶籍制度以及相應(yīng)的城市福利制度改革等等。從基礎(chǔ)上調(diào)整土地財(cái)政模式和城鎮(zhèn)化模式，矯正需求結(jié)構(gòu)的嚴(yán)重扭曲。在操作上，應(yīng)將表層的短期調(diào)整、結(jié)構(gòu)的中期調(diào)整、基礎(chǔ)的長(zhǎng)期調(diào)整與相應(yīng)的行政、經(jīng)濟(jì)、法律手段有機(jī)地結(jié)合起來，從而逐步增加供給，抑制過分投機(jī)，合理收入分配，引導(dǎo)房地產(chǎn)價(jià)格平穩(wěn)下降。唯其如此，才能使房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)地發(fā)展，才能避免或減輕房地產(chǎn)泡沫破滅帶來的危害和沖擊。