“國五條”細則考驗政府執(zhí)行力

3月底4月初，房地產(chǎn)調(diào)控“國五條”細則紛紛出臺。各地對“國五條”的落實程度迥異，一線城市執(zhí)行較為嚴格，二、三線城市則相對寬松。據(jù)報道，細則落地后，各地樓市交易出現(xiàn)了戲劇性變化：瘋狂的過戶搶購驟然消退，樓市交易恢復正常狀態(tài)，部分新政嚴厲的地區(qū)，甚至出現(xiàn)交易蕭條的狀況。

“國五條”的威力似乎有所顯現(xiàn)，但是否會帶來房價的理性回歸呢？筆者認為很難。衡量一項政策的效果，一是要看條例本身所具有的強制性功能，二是要看其所帶來的預期。從這兩個標準來看，“國五條”都存在一定問題。

首先是其強制性未得到明確體現(xiàn)。目前各地出臺的“國五條”細則，有的制定了明確的執(zhí)行標準，有的卻極其寬松，有一些地區(qū)的細則只有一句話，不少城市連細則也沒有。而且，即便有明確標準，有的也很難執(zhí)行。比如，很多地方把調(diào)控目標定為房價漲幅不超過當?shù)鼐用窨芍涫杖朐鲩L幅度——這種事后才能知道數(shù)據(jù)的衡量標準，如何在事前把它落實？而如果到時房價漲幅超過收入增速怎么辦？顯然，事后懲罰力度不足。

此外，“國五條”中最嚴厲的二手房交易征收20%所得稅的條款，除了北上廣和天津、重慶5個城市外，其他城市竟均未提及。如此一來，所謂最嚴地產(chǎn)調(diào)控，也就成了“紙老虎”。

既然強制性未能有效體現(xiàn)，執(zhí)行力度又大打折扣，那政策所能帶來的調(diào)控預期也很有限。不但如此，如果“國五條”和過去10年中的不少調(diào)控政策一樣，淪為一個短期之計，那這樣的政策可能會給市場帶來完全相反的預期，即房價還會漲。

那么，房價到底該如何抑制？在筆者看來，房價上漲的根源并不是住房供應不足，目前沒有任何有力數(shù)據(jù)支持中國的樓市存在著供應不足的情況。而且，根據(jù)2001年諾貝爾經(jīng)濟學獎得主、美國經(jīng)濟學家阿克洛夫和著名經(jīng)濟學家羅伯特·希勒的研究，土地供應量有限對房價上升的影響可以忽略不計。

筆者認為，調(diào)控需求、改變?nèi)藗儗ψ》啃枨蟮念A期，是打擊房價惡性上漲的最好方式。近年來，住房需求的增長強烈地刺激了中國房價的上漲。由于中國的實際利率較低，居民對財產(chǎn)的保值增值需求又極為強烈，使得國人對持有房地產(chǎn)的愿望不斷增強。雖然日本樓市崩盤和美國地產(chǎn)泡沫破滅，無一不證明房地產(chǎn)本身具有周期性，不可能永遠只漲不跌，但在內(nèi)地，目前的情況使居民仍然認為房子才是最好的保值增值產(chǎn)品。

同時，政府對于房地產(chǎn)的曖昧態(tài)度放縱了人們的投機行為。雖然此前發(fā)改委一位高官稱，國家從來沒有把房地產(chǎn)作為支柱性產(chǎn)業(yè)，但實際情況眾人皆知，地方政府將賣地作為財政收入的主要來源，把房地產(chǎn)作為拉動GDP的主要手段，對房地產(chǎn)市場采取“看似打壓，實則扶持”的兩面派做法。2008年金融危機時，地方政府以低息貸款等方式支持房地產(chǎn)，使房價從低谷迅速回升并大幅上漲，就是最好的例子。

低利率、通脹預期、調(diào)控不力，嚴重影響了居民對房價的長期預期，而這顯然和國家的政策有關(guān)。如果政策不改變，房價上漲的預期就不會改變，房價上漲的趨勢也難以扭轉(zhuǎn)。

不過也應該看到，“國五條”傳遞出一個信息：本屆政府對房地產(chǎn)調(diào)控的步伐沒有停止。隨著房價不斷升高，其帶來的金融及經(jīng)濟風險也會不斷增加，抑制房價的緊迫性日益增強，這是“國五條”出臺的一個重要背景。雖然地方政府態(tài)度曖昧，但從中央的角度看，改變市場長期預期的時點，不會再往后拖延了。所以，中央也許會采取更積極的措施，協(xié)調(diào)與地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控方面的分歧，增強樓市調(diào)控措施在地方的執(zhí)行力，徹底改變“政令不出中南?！钡膶擂尉置妗?/p>

而且，“國五條”作為一個過渡性措施的意義也不能低估。不動產(chǎn)登記已經(jīng)明確時間表，房產(chǎn)稅仍在推進，如果“國五條”能執(zhí)行得嚴格到位，短期內(nèi)會為未來更長期的調(diào)控規(guī)劃贏得時間和空間。到目前為止，國家對于地產(chǎn)調(diào)控的政策還沒有達到最高級別，比如，北京已經(jīng)上調(diào)了二套房公積金以及商業(yè)貸款的首付比例，對二套房的認定更加嚴格，但這與市場預期的全面停止二套房貸還有距離。如果房價繼續(xù)持續(xù)上漲，那么，包括全面停止二套房貸在內(nèi)的更嚴厲調(diào)控政策，必然會成為政府的政策選項，到時候再出一個國幾條來，也未可知。