在中國，高企的房價一直是熱門話題。一線城市的房價，已不低于發(fā)達(dá)國家平均水平。盡管政府屢次出手調(diào)控房價，但收效甚微。很多人不禁會問，國外政府是怎么管理房產(chǎn)市場的？他們怎樣控制房價？

在歐洲，德國房價處于“洼地”位置。以首都柏林為例，2013年一手房價格在每平方米2500至3900歐元（1歐元約合8.2元人民幣）之間，二手房價格則在每平方米1440到2780歐元之間。在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的慕尼黑，一手房價格在每平方米3300到6300歐元之間，二手房價格在每平方米2799到4200歐元之間。這樣的房價，與國內(nèi)一線城市的水平基本相當(dāng)。但相對于德國人平均每月3000歐元的收入水平來說，房價并不算高。德國政府“管房子”的經(jīng)驗，值得關(guān)注。

房地產(chǎn)不是支柱產(chǎn)業(yè)

高房價的形成，往往是多種因素綜合作用的結(jié)果。而在德國，長期以來沒有形成產(chǎn)生高房價的政策環(huán)境。

第二次世界大戰(zhàn)對德國居民的房屋造成巨大損毀，住房問題是戰(zhàn)后政府面對的最棘手的難題之一。歷屆政府都把住房問題作為一項國民福利來重視。與中國很多地方政府將房地產(chǎn)業(yè)作為“支柱產(chǎn)業(yè)”不同，在德國，無論執(zhí)政黨如何更迭，政府從未把房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)作支柱產(chǎn)業(yè)。在政府看來，住房問題是個民生問題，直接關(guān)系到選民切身利益。房地產(chǎn)業(yè)在德國與醫(yī)療衛(wèi)生和教育事業(yè)一樣，屬于社會福利體系的一部分。政府不敢輕易將公共土地和住宅建設(shè)投入市場，否則有可能面臨在選舉中敗北的風(fēng)險。

與此同時，德國政府一直致力于發(fā)展實體經(jīng)濟(jì)。汽車、電子、機(jī)械制造和化工是全球公認(rèn)的德國四大支柱產(chǎn)業(yè)。這些高附加值的現(xiàn)代化制造業(yè)，維系了德國幾十年的經(jīng)濟(jì)繁榮。

支持保障房，嚴(yán)管商品房

在德國，住房也分為商品房和保障房兩大類。對居住品質(zhì)有較高要求的人，可以選擇購買商品房，否則可以租住保障房。目前，德國總?cè)丝诩s8500萬，約有3900萬個家庭。據(jù)統(tǒng)計，包括保障房和商品房在內(nèi)的住房總量約為4000萬套，供需基本平衡。德國政府一方面對發(fā)展房地產(chǎn)市場很謹(jǐn)慎，另一方面則不斷加強(qiáng)對保障房、商品房的管理。

保障房制度在德國有悠久的歷史，其前身是1860年前后普魯士實行的住房合作社制度。住房合作社是非營利性建房團(tuán)體，通過統(tǒng)一使用社員繳納的資金以及國家的貸款和補(bǔ)助來建造保障房，所建住房的產(chǎn)權(quán)歸集體所有，而社員享有其使用權(quán)。1949年，德國成立住宅及房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合會，負(fù)責(zé)建造保障房。目前，該聯(lián)合會有3000多家地方分會，大批民眾通過參加合作社取得了住房使用權(quán)。這種體制有助于穩(wěn)定房價，讓居者有其屋，特別是幫助低收入者獲得了穩(wěn)定的居所。德國歷屆政府都對合作社給予多方面的政策性支持，比如提供低息貸款，以合理價格向其出售土地，減免稅費等。

德國的商品房開發(fā)和出售也有其特點。房產(chǎn)的開發(fā)、建筑設(shè)計和施工以及銷售，往往由不同的專業(yè)公司負(fù)責(zé)，彼此間相互協(xié)作又分工明確。開發(fā)商負(fù)責(zé)獲得地皮和整個項目的總體規(guī)劃，是整個工程項目所有環(huán)節(jié)的總負(fù)責(zé)者。設(shè)計師、建筑公司和房產(chǎn)銷售代理則分別負(fù)責(zé)設(shè)計、建造和銷售。

德國商品房買賣普遍實行預(yù)售制度，通過訂立個性化的購房合同和按照工程進(jìn)度分期支付房屋價款，來化解購房者和地產(chǎn)商之間的潛在風(fēng)險。房主購買預(yù)售房，并不是一次性貸款支付全部購房款，而是按照工程進(jìn)度在交房前分期支付。如果進(jìn)度延時，購房者可以隨時談判推遲付款，并要求付款折扣等。如果開發(fā)商確實無法在規(guī)定日期前交房，購房者可以根據(jù)合同要求退款或者獲得賠償。這樣就保障了購房者的權(quán)益。

德國也重視用稅收制度打擊炒房。法律規(guī)定，自有、自用的住宅不需要繳納不動產(chǎn)稅。但房產(chǎn)出售時，要根據(jù)評估價值繳納不動產(chǎn)稅，買賣成交要繳納交易稅，如有盈利要繳納盈利稅。自有房屋出租，也要繳納不動產(chǎn)稅，租金收入還要繳納個人所得稅。這樣，德國人對投資性購房的熱情不高，也很少炒房。

60%的德國人住在村鎮(zhèn)

還有幾點社會因素，也是德國房價多年不漲的重要原因。

德國社會已進(jìn)入“后城鎮(zhèn)化”階段，大部分居民更青睞在環(huán)境幽雅的郊區(qū)或者農(nóng)村生活。有錢人會在郊區(qū)或者農(nóng)村購買商品房，或者建造別墅。據(jù)統(tǒng)計，60%的德國人住在村鎮(zhèn)，而且這一比例還在上升。因此房地產(chǎn)市場，尤其是德國各大城市的商品房市場一直不溫不火，“炒房”的事更是非常罕見。

此外，德國不是移民國家，對移民的資質(zhì)管控很嚴(yán)，這就避免了大量外來人口購房。而且移民德國者主要來自土耳其等國，購買力并不強(qiáng)。

德國各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對均衡，形成了慕尼黑、科隆、漢堡、法蘭克福、斯圖加特和柏林等幾個經(jīng)濟(jì)中心，這也避免了求職人口集中涌入某個城市尋求工作，進(jìn)而尋求住房，拉高房價的現(xiàn)象。

德國銀行對貸款的控制很嚴(yán)格，通常根據(jù)工作合同期限和工資額確定最長貸款時間和最高貸款額。很多人的工作合同期限僅兩三年，很難從銀行得到長期的高額貸款，這也增加了買房的難度。

另外，德國人的親情觀念與亞洲人不同，家長一般不會自掏腰包為兒女買房。而年輕人也以盡早自立為榮，很少有人期望父母幫助自己買房。父母對兒女的婚戀選擇很少干涉。年輕人把感情基礎(chǔ)當(dāng)做婚姻的前提條件，沒有“先有房、后結(jié)婚”的觀念。這些因素都降低了購房的“剛需”。

租金過高可被判刑

對買不起房的人，德國政府并不用信貸扶植手段刺激他們的買房需求，而是鼓勵他們租房。德國的住房自有率較低，只有43%，也就是說，有57%的人口租房居住。對此，政府有相應(yīng)的政策鼓勵。比如，當(dāng)一個德國人失業(yè)后，如果他是租房住，就可以向政府申請住房補(bǔ)貼。失業(yè)時間達(dá)到一定長度，政府還為其報銷全部房租。但如果他自有住房，就得不到這些補(bǔ)貼了。

德國政府對房屋租金也有明確規(guī)定。今年7月，德國新版《租房法》生效，要求3年內(nèi)租金漲幅不超過15%。新法還延續(xù)以前的一些規(guī)定，如房屋租金應(yīng)該按照各地政府的“指導(dǎo)價格”，超過這一價格的20%是違法行為，房客有權(quán)將房東告上法庭；超過50%的，房東被認(rèn)為是賺取暴利，可被判入獄3年。

在中國造成房價上漲的許多因素，在德國都被政策和觀念所化解。難怪德國的房價，想高都高不起來。