竣工前后房產(chǎn)面積測繪差異原因分析

摘 要：本文以竣工前后的房產(chǎn)面積差異分析為研究對象，從計算規(guī)則改變、設(shè)計變更、施工變更等五個方面分析了其中原因，全文是筆者長期工作實(shí)踐基礎(chǔ)上的理論升華，相信對從事相關(guān)工作的同行能有所裨益。

關(guān)鍵詞：竣工 房產(chǎn)面積 測繪 差異

中圖分類號：P272 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1672-3791（2013）05（b）-0029-02

預(yù)測算面積是指在房屋開發(fā)建設(shè)單位領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證時，由房地產(chǎn)行政主管部門認(rèn)可的具有測繪資質(zhì)的測繪單位按照規(guī)劃核準(zhǔn)圖紙或設(shè)計變更圖紙上標(biāo)注的尺寸，依據(jù)房產(chǎn)測量規(guī)范的要求對尚未竣工的房屋預(yù)先計算的面積。它是開發(fā)商預(yù)售房屋面積的依據(jù)。

實(shí)測面積是指房屋竣工驗(yàn)收后，開發(fā)建設(shè)單位委托具有測繪資質(zhì)的房屋測繪機(jī)構(gòu)，依據(jù)國家房產(chǎn)測量規(guī)范并參考規(guī)劃圖紙、竣工圖紙以及預(yù)測算數(shù)據(jù)對房屋進(jìn)行實(shí)地勘測、繪圖、計算而得出的面積。它是購房人辦理房屋所有權(quán)證、他項(xiàng)權(quán)證、結(jié)算物業(yè)費(fèi)用的依據(jù)。

換句話說，預(yù)測算面積就是購房人與開發(fā)商簽署買賣合同時的面積，購房人通常是按照預(yù)測算面積支付房款的，而實(shí)測面積是產(chǎn)權(quán)登記面積，即房產(chǎn)證上的面積。要縮小預(yù)測算與實(shí)測面積的差異，必須先了解其差異的原因，才能避免較大差異的產(chǎn)生，從而減少購房人與開發(fā)商之間的矛盾與糾紛。

1 預(yù)測算與實(shí)測面積的差異分析

在實(shí)際測量中，預(yù)測算面積與實(shí)測面積存在差異是必然的，筆者在威海市房產(chǎn)測量實(shí)際工作的基礎(chǔ)上，分析總結(jié)了以下幾個方面的原因并提出了一些建議及解決辦法。

圖1 預(yù)算與實(shí)測面積差異原因分析

1.1 計算規(guī)則的改變

目前，房產(chǎn)測繪主要依據(jù)的是2000年8月1日實(shí)施的《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986.1-2000、GB/T17986.2-2000），該規(guī)范明確了房屋產(chǎn)權(quán)面積的測量要求，是一個原則性和靈活性相對平衡的規(guī)范，符合當(dāng)時經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。但在新的形勢下，由于房屋建筑風(fēng)格不斷創(chuàng)新，房產(chǎn)測量在個別環(huán)節(jié)上存在不統(tǒng)一的情況。再加上《房產(chǎn)測量規(guī)范》的一些計算規(guī)則不夠細(xì)化，造成了理解不統(tǒng)一，從而使得各地方、各測量單位的計算標(biāo)準(zhǔn)也不統(tǒng)一。由于威海市行政區(qū)域調(diào)整，原屬文登市的兩區(qū)劃歸威海，兩地的標(biāo)準(zhǔn)存在差異；通過學(xué)習(xí)和借鑒發(fā)達(dá)地區(qū)經(jīng)驗(yàn)，對計算規(guī)則也做出了一些調(diào)整。威海市因上述原因造成的面積差異主要有以下幾點(diǎn)。

（1）原來文登市外墻抹灰計算建筑面積，威海市外墻抹灰不計算建筑面積。（2）中空處墻段是否計1/2外墻，原做法與規(guī)劃驗(yàn)收層套區(qū)一致，需計外半墻面積，現(xiàn)房產(chǎn)測量中其算法調(diào)整為中空部位理解為一層，中空處墻段不計1/2外墻。（3）外墻的分?jǐn)偡椒āＴ葹橛嬎惴奖悖鈮Χ际钦麠澐謹(jǐn)偟?，現(xiàn)在調(diào)整為地下室、架空層、商業(yè)服務(wù)、裙樓、塔樓分開，按功能多級分?jǐn)?，多塔樓或多住宅單元者，各塔樓或單元分別分?jǐn)?。?）原隔層陽臺不計面積，現(xiàn)處理辦法為：客廳中空者（無隔層樓板）其對應(yīng)的隔層陽臺要計算面積。其他無中空部位的隔層陽臺，陽臺外沿如無懸掛墻體或橫梁者，則不計算面積，反之，則應(yīng)計算面積。（5）原無蓋室外梯均按所經(jīng)過和到達(dá)的自然層各層水平投影面積總和的一半計算，而現(xiàn)在的計算規(guī)則是分迴旋式和直達(dá)式兩種類型：迴旋式的無上蓋室外樓梯，按所經(jīng)過和到達(dá)的自然層各層水平投影面積總和的一半計算，無迴旋而直達(dá)某一樓層的無上蓋室外樓梯按其水平投影面積的一半計算。（6）原為單棟服務(wù)的物業(yè)管理用房作為分?jǐn)傢?xiàng)分?jǐn)傊粮饔脩?，而現(xiàn)在按威海市房地產(chǎn)登記中心的要求，不管該物業(yè)管理用房是為單棟或多棟服務(wù)均需單列其面積，不能作為分?jǐn)傢?xiàng)。（7）原閣樓依實(shí)測2.2 m處為計算面積的分界線，因?qū)嵉販y量不易，現(xiàn)改為依凈高2.1 m處作為計算面積的分界線。

針對上述問題，對于技術(shù)上規(guī)則的改變，若對于面積的影響較大時，應(yīng)考慮維持原預(yù)測算的計算規(guī)則，但對于政策上的規(guī)則改變（如上述第6條），就必須按照新規(guī)定執(zhí)行，這樣才能通過房地產(chǎn)行政主管部門的審核。

1.2 設(shè)計變更引起的面積差異

商品房預(yù)售面積計算原則上使用報建圖，但規(guī)劃報建圖紙往往很粗略，無細(xì)化，開發(fā)商通常會在報批后重新修改設(shè)計，使各項(xiàng)功能更明確、具體。若使用報建圖紙進(jìn)行預(yù)測算，勢必造成竣工面積與預(yù)售面積差異較大。但如果按照后期修改的設(shè)計圖紙計算預(yù)售面積，雖然與實(shí)測面積差異不大，且能有效避免開發(fā)商與業(yè)主的矛盾，但卻無從發(fā)現(xiàn)報建與實(shí)地的差別，失去了房產(chǎn)測量環(huán)節(jié)對其的監(jiān)督作用，同時也會造成開發(fā)商肆意更改設(shè)計，使其經(jīng)濟(jì)效益最大化。所以對在預(yù)售面積測算時最好還是以報建圖紙為準(zhǔn)，但在委托測繪時委托單位需要提交齊所有的變更設(shè)計通知單，對于較大變更需要提供規(guī)劃部門的變更批復(fù)。目前，威海市在委托測繪時需提供威海市圖紙審查中心蓋章的施工平面圖，這就避免了較大差異的發(fā)生。

1.3 施工變更引起的面積差異

施工變更是房屋建筑過程中相當(dāng)普遍的現(xiàn)象，原則上施工變更須經(jīng)相關(guān)的規(guī)劃批準(zhǔn)方可進(jìn)行，但目前來說，開發(fā)單位未經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)而進(jìn)行施工變更是較為常見的現(xiàn)象。在前言中已經(jīng)提到房屋預(yù)測和實(shí)測的測量依據(jù)不同，即預(yù)測繪依據(jù)設(shè)計圖紙，實(shí)測則依據(jù)建筑物現(xiàn)狀，這就體現(xiàn)了房屋的施工變更對房屋預(yù)、實(shí)測建筑面積差異的重要性。

委托方在提供設(shè)計圖紙，測繪機(jī)構(gòu)據(jù)此預(yù)測繪完成并提供房產(chǎn)預(yù)測成果報告后，若施工中發(fā)生變更，而委托方未及時進(jìn)行變更測繪，導(dǎo)致房屋建成后的實(shí)際狀況與預(yù)測時所依據(jù)的設(shè)計圖紙不一致，勢必會引起房屋的預(yù)、實(shí)測建筑面積有所差異。

總結(jié)起來，由于施工發(fā)生變更，從而引起房屋的預(yù)、實(shí)測建筑面積有所差異的主要因素有以下幾種。

（1）建筑物的總長度和寬度增大或減小，從而引起整幢的建筑面積增大或減小。（2）建筑物的外墻體的厚度增大或減小，從而引起整幢的建筑面積增大或減小。（3）房屋的使用功能發(fā)生改變，如成套住宅、商業(yè)服務(wù)的使用功能變更為整幢或部分樓層使用的設(shè)備用房，從而導(dǎo)致各房屋或部分樓層的房屋的建筑面積的增大。反之，若設(shè)備用房變更為成套住宅，那么共用建筑面積相應(yīng)減小，會導(dǎo)致各房屋的建筑面積減小。（4）設(shè)備用房的尺寸或分?jǐn)偡秶l(fā)生變化，會引起各房屋的建筑面積的變化。（5）幢的垂直交通和水平交通的面積增大或減小，則各房屋的分?jǐn)偯娣e會增大或減小，導(dǎo)致各房屋的建筑面積也隨之變化。（6）房屋的套內(nèi)建筑面積發(fā)生變化，從而引起預(yù)、實(shí)測房屋建筑面積有差異。例如預(yù)算時圖紙顯示為飄窗，不計面積，實(shí)測時飄窗變?yōu)槁涞卮埃瑒t計算全面積；預(yù)算時為不封閉陽臺，計算一半面積，實(shí)測時改為封閉陽臺，則計算全部面積等等；預(yù)算時為露臺，不計套內(nèi)建筑面積，實(shí)測時卻發(fā)現(xiàn)在上方加建了永久性上蓋，應(yīng)按陽臺計算一半建筑面積。以上幾種情況對套內(nèi)建筑面積的影響都是很大的。（7）幢的總層數(shù)發(fā)生變化，如增加一層或減少一層，都會引起各房屋建筑面積的差異，特別是增加或減少的樓層中，若包含供本幢使用的設(shè)備房時，各房屋的建筑面積變化尤為明顯，若其中包含的由本幢共同分?jǐn)偟墓灿妹娣e越大，所引起的房屋的預(yù)、實(shí)測建筑面積差異越大。

解決上述問題，必須加強(qiáng)對建設(shè)單位的管理，要求他們盡量按照設(shè)計圖紙施工，對于施工中發(fā)生變更，建設(shè)單位應(yīng)及時進(jìn)行變更測繪，最好在辦理房屋預(yù)售證之前。如果已經(jīng)辦理了預(yù)售證，開發(fā)商應(yīng)將施工變更中修改的具體部位、大小、特別是由此產(chǎn)生的共用面積差異引起的分?jǐn)偯娣e的變化以及對購房人所買房屋面積的影響及時告知房屋買受人，購房者有選擇退房或不退的權(quán)利，這樣既保護(hù)了購房人的合法權(quán)利又維護(hù)了社會的安定，減少了由于共用部位變化引起的矛盾和糾紛。

1.4 施工誤差及測量誤差引起的面積差異

在實(shí)際建造時由于施工原因，墻體厚度有可能達(dá)不到或者超出了原來設(shè)計的厚度。實(shí)測時，測量人員要對房屋的外墻尺寸以及各功能區(qū)的分隔尺寸進(jìn)行復(fù)核，如果達(dá)不到或超出原設(shè)計厚度，均以實(shí)際測量厚度為準(zhǔn)。這樣就會對房屋的建筑面積產(chǎn)生影響。對于施工誤差和測量誤差造成的面積差異，就需要我們施工單位能夠嚴(yán)格按照圖紙施工，把握好工程質(zhì)量，同時也需要我們測量單位提高測繪人員的作業(yè)水平和測量精度。

1.5 測繪人員計算錯誤導(dǎo)致的面積差異

由于現(xiàn)在的房屋格局設(shè)計新穎、復(fù)雜，增大了房產(chǎn)測繪的難度，稍有不慎就會出現(xiàn)不同程度的錯誤，這種錯誤經(jīng)常發(fā)生在預(yù)算的時候，實(shí)測因?yàn)橛蓄A(yù)算的對比以及現(xiàn)場比對，比較容易發(fā)現(xiàn)錯誤。在此筆者將實(shí)際工作中容易發(fā)生的錯誤列舉如下。

（1）樓梯的分?jǐn)側(cè)ハ蛴姓`。經(jīng)常會出現(xiàn)二層以上使用的樓梯分?jǐn)偨o了一層，或者是分?jǐn)偨o了未使用的樓層。（2）預(yù)算時因參照電子圖，導(dǎo)致房屋尺寸與報建圖紙以及設(shè)計變更不符。測量人員通常是按照電子圖來繪制圖元并計算面積的，但往往有些委托方提供的電子版平面圖與紙質(zhì)的不符，如果不細(xì)心核對兩者的差異，必然會導(dǎo)致錯誤。（3）復(fù)式住宅的陽臺漏畫。有些圖紙上標(biāo)注的露臺，但屋頂上卻有樓板蓋住，其實(shí)際功能為陽臺，容易漏看。

上述錯誤，如果在預(yù)算時未被發(fā)現(xiàn)，勢必會產(chǎn)生較嚴(yán)重的后果。因此測繪單位必須要增強(qiáng)工作人員的責(zé)任心、嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致的工作態(tài)度，同時要制定嚴(yán)密的作業(yè)流程，加大質(zhì)檢力度。目前，威海市房地產(chǎn)測繪中心設(shè)立的多級檢查，有效避免了錯誤的發(fā)生，提高了測繪成果質(zhì)量。

2 結(jié)語

總之，預(yù)測和實(shí)測成果的面積差異是難免的，但了解了差異的原因?qū)Ρ苊廨^大差異的產(chǎn)生會有很大幫助。同時，為了更好地維護(hù)廣大消費(fèi)者的合法權(quán)益，作為測繪工作者不僅要從現(xiàn)行的測繪產(chǎn)品質(zhì)量管理辦法、建筑面積計算標(biāo)準(zhǔn)及方法上下工夫，還要在不斷完善測繪程序監(jiān)督機(jī)制的同時，加強(qiáng)測繪成果監(jiān)管，提高測繪成果質(zhì)量，以誠信公正的態(tài)度從事房產(chǎn)面積測繪工作。

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