地王是把“雙刃劍”

趙秀池

趙秀池 首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)城市土地資源與房地產(chǎn)管理系主任、教授

地王的集中涌現(xiàn)，引發(fā)了市場對推高房價(jià)預(yù)期的擔(dān)憂。圖為9月4日，北京農(nóng)展館地塊土地正在拍賣。

今年的土地市場地王不斷涌現(xiàn)，尤其是下半年，一線城市當(dāng)仁不讓地“領(lǐng)跑”地價(jià)。9月4日，位于北京朝陽區(qū)的農(nóng)展館地塊被融創(chuàng)集團(tuán)以22.2億元拿下，樓面價(jià)高達(dá)73099元/平方米，成為全國單價(jià)地王。而僅隔一天的9月5日，上海徐家匯出讓地塊被新鴻基地產(chǎn)以217.7億元奪得，成為全國總價(jià)地王。從總體趨勢來看，龍頭地王集中追逐的目標(biāo)基本鎖定在一線城市越發(fā)稀缺的優(yōu)質(zhì)土地資源。

地王頻現(xiàn)的背后

地價(jià)是土地商品的價(jià)格，同樣符合經(jīng)濟(jì)學(xué)的供求決定價(jià)格原理。即供過于求，價(jià)格下降；供不應(yīng)求，價(jià)格上升；只有在供求均衡時(shí)，價(jià)格才穩(wěn)定下來。只不過土地市場有它的特殊性。土地一級市場是壟斷市場，政府是唯一的賣家，因此，土地制度、政府行為在地價(jià)決定中起著主導(dǎo)作用。同時(shí)，房地產(chǎn)市場的運(yùn)行，開發(fā)商的行為也起著重要的作用。目前地王出現(xiàn)，其主要原因在于：

開發(fā)商對房地產(chǎn)未來的良好預(yù)期。目前我國處于城市化的加速階段，到城市化完成之時(shí)，我國還有二三十年的路要走，按過去我國20年城鎮(zhèn)化率年均提高1.2%計(jì)算，每年有1000萬人口進(jìn)城，人口的增加，會(huì)導(dǎo)致住宅需求的增加。因此，熱點(diǎn)城市，尤其是一線城市的住宅市場，在較長一段時(shí)間會(huì)是供不應(yīng)求狀態(tài)，房價(jià)還會(huì)穩(wěn)步持續(xù)上漲。

稀缺的城市土地供不應(yīng)求的反映。隨著城市化步伐不斷加快，住宅、產(chǎn)業(yè)用地等需求不斷增加，城市土地供應(yīng)增加速度不能與土地需求增長速度相適應(yīng)，導(dǎo)致地價(jià)不斷上漲。

目前土地制度的反映。目前土地出讓金是地方政府財(cái)政收入的一個(gè)主要來源，也是地方政府提高城市基礎(chǔ)設(shè)施水平、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長、改善民生的重要資金來源，因此，地方政府難免有賣地的沖動(dòng)；加之政府是土地的唯一供給者，在一級市場屬于完全壟斷，政府既做裁判員，又做運(yùn)動(dòng)員；招拍掛制度使得價(jià)高者得，也促進(jìn)了地價(jià)不斷攀升，地王不斷涌現(xiàn)。

城市價(jià)值的體現(xiàn)。一二線城市的地王大多出現(xiàn)在熱點(diǎn)城市、熱點(diǎn)區(qū)域。地王大多區(qū)域位置較好，集中了較多的教育、醫(yī)療、交通等的優(yōu)質(zhì)公共資源，不斷刷新的地王其實(shí)是城市價(jià)值的一個(gè)反映。根據(jù)馬克思的地租理論，地租分絕對地租和級差地租。由于國有土地所有權(quán)的存在，租種任何土地，都必須繳納絕對地租。級差地租則是由于租種經(jīng)營條件較好的土地而必須繳納的、數(shù)量上存在差別的地租，土地條件越好則支付較高的級差地租。各城市土地由于區(qū)位及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同導(dǎo)致地上投資不同，因此，各地土地出讓金收入差異也較大。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高、集中了眾多優(yōu)質(zhì)公共資源的一線城市級差地租會(huì)較高。

地王助推了多少房價(jià)

一線城市的房價(jià)上漲有很多原因，應(yīng)該說地王現(xiàn)象其效應(yīng)短期難顯，并不是對其造成影響的絕對因素。房價(jià)持續(xù)上漲本質(zhì)上是住房供不應(yīng)求的反映。一線城市人口不斷增加，住房需求不斷增加。由于一線城市擁有較多的教育、醫(yī)療、交通等優(yōu)質(zhì)公共資源，有更多的就業(yè)機(jī)會(huì)、發(fā)展前景，更高的收入水平，對人口吸引的磁力作用很強(qiáng)，導(dǎo)致人口不斷增加，住房增量需求不斷增加。

在限購的制約下，一線城市仍然有大量的住房自住性需求與改善性需求存在。由于過去的住房制度壓抑了人們的住房需求，居民的住房欠賬較多。隨著人民生活水平的提高，對住房的需求從數(shù)量到質(zhì)量上也在不斷提高，以小換大、以舊換新的改善性住房需求仍然大量存在。

除此之外，成本推動(dòng)也是造成房價(jià)上漲的主要原因。開發(fā)商的定價(jià)原則是成本加利潤。在物價(jià)上升的情況下，各種建筑材料、人工費(fèi)用、土地的成本在不斷增加，這會(huì)導(dǎo)致房價(jià)不斷上升。由于地價(jià)是住房成本的很重要一部分，目前大約占到40%。因此，地價(jià)也是助推房價(jià)上漲的一個(gè)重要因素。

房價(jià)與地價(jià)二者是正向互動(dòng)循環(huán)的關(guān)系。房價(jià)助推地價(jià)攀升，地價(jià)又助推房價(jià)攀升。如同炒股票是炒未來一樣，開發(fā)商拿地也是基于對未來房地產(chǎn)市場以及房價(jià)的預(yù)期，由于房地產(chǎn)市場不斷向好，房價(jià)不斷攀升，導(dǎo)致開發(fā)商敢于在面粉貴于面包的情況下拿地。既然面粉貴于面包，將來的面包就肯定要貴于面粉。因此，不斷出現(xiàn)的地王會(huì)使一線城市的房價(jià)或多或少的不斷上漲。

2013年9月全國五大地王項(xiàng)目成交情況

經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的“雙刃劍”

地王的不斷出現(xiàn)是一把“雙刃劍”，既有有利的一面，也有不利的一面。從有利的方面看，地王的不斷出現(xiàn)對“穩(wěn)增長”有著積極意義。主要表現(xiàn)在：地王的出現(xiàn)意味著開發(fā)商對房地產(chǎn)市場未來有良好的預(yù)期和信心，房地產(chǎn)投資會(huì)不斷增加，進(jìn)而通過投資的乘數(shù)作用，帶動(dòng)50多個(gè)行業(yè)乃至國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

房地產(chǎn)業(yè)由于在國民經(jīng)濟(jì)中占有較大比重，市場需求量大，所以，房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)的地位是客觀存在的，尤其是在城市化加速過程中，在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中，房地產(chǎn)業(yè)的作用更是不能忽視的，住宅地產(chǎn)、園區(qū)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等對城鎮(zhèn)化建設(shè)的作用是顯而易見的，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又促進(jìn)了城市的基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)設(shè)施的完善。因此，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)，對拉動(dòng)內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長都有著積極的意義。

而地王的出現(xiàn)對經(jīng)濟(jì)運(yùn)行產(chǎn)生不利的影響也不容忽視。一方面，地王出現(xiàn)會(huì)導(dǎo)致房價(jià)不斷走高，使住房投資具有盈利的空間，會(huì)導(dǎo)致更多的資本和消費(fèi)資金投向房地產(chǎn)，使其他行業(yè)弱化，不利于“調(diào)結(jié)構(gòu)”，不利于未來經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。另一方面，地王的出現(xiàn)使“囤地”具有獲利空間，或使囤地行為越演越烈；使地方財(cái)政對土地出讓金依賴增強(qiáng)，不利于“轉(zhuǎn)方式”和經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。

地王的出現(xiàn)使房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快，房地產(chǎn)投機(jī)和投資氣氛濃重，有導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的危險(xiǎn)。雖然我國與日本金融危機(jī)時(shí)的狀況不一樣，日本在發(fā)生房地產(chǎn)泡沫時(shí)已經(jīng)是城市化后期階段，城市化率為76.7%，我國目前的城市化率僅為52.57%，在限購形勢下，一線城市已經(jīng)抑制了住房的投資與投機(jī)性需求，釋放了一部分房地產(chǎn)過熱的投資風(fēng)險(xiǎn)。然而，有些二三線城市，像鄂爾多斯，盲目地進(jìn)行住房投資，沒有產(chǎn)業(yè)和人口跟進(jìn)，不能實(shí)現(xiàn)居業(yè)聯(lián)動(dòng)，已經(jīng)出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫，也是值得我們警惕的。

地王的出現(xiàn)，是造成房價(jià)升高的多重因素之一，會(huì)使居民的住房與其他商品的購買能力弱化，抑制居民消費(fèi)；也會(huì)使部分地區(qū)人才迫于住房的壓力而離開該地區(qū)，不利于該地區(qū)創(chuàng)新型城市建設(shè)，也不利于增長方式的轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟(jì)增長。

因此，我們一定要理性看待地王的出現(xiàn)，通過土地制度的不斷變革，通過有效的房地產(chǎn)調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)乃至國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)、持續(xù)、健康的發(fā)展。