萬科半月三搶地王 行業(yè)轉(zhuǎn)機在年末

素來有謙謙君子風(fēng)度的萬科也開始按捺不住，7月3日以總價48.7億成功競得位于上海的一塊商住用地，溢價率高達88.6%。這是上海年內(nèi)總價地王第四次刷新，也是萬科在7天內(nèi)第二次拿下地王。此前的6月27日，萬科就聯(lián)合保利以53.72億摘得重慶江北區(qū)溉瀾溪組團地塊，這一成交總價也刷新了2013年重慶總價地王紀錄。7月8日萬科在廣州再度出手，憑借6.03億的成交價把廣州荔灣區(qū)的新地王收入懷中。

是什么因素讓曾經(jīng)放言‘不拿地王’的萬科一改初衷，半個月內(nèi)頻頻出手連搶地王。萬科搶地的背后折射了行業(yè)什么動向？

股價萎靡不振 地產(chǎn)市場火爆

上半年地產(chǎn)個股的股價可謂是過山車，地產(chǎn)指數(shù)2月創(chuàng)新高后，新國五條出籠一度讓地產(chǎn)股全線暴跌，但經(jīng)歷三個月的休整，地產(chǎn)指數(shù)在5月底再度逼近了2月的高點，正當人們期盼地產(chǎn)指數(shù)創(chuàng)新高的時候，一場不期而至的金融地震將大盤拖入深淵，而地產(chǎn)股也是難以幸免。地產(chǎn)指數(shù)跟隨滬指創(chuàng)出了年內(nèi)的新低。

與地產(chǎn)股股價截然相反的卻是全國土地市場的火爆。截至6月26日，北京前6個月經(jīng)營性用地出讓收入為629.75億，同比增幅高達334%，接近2012年全年的647.92億；上半年上海經(jīng)營性用地出讓金為597.84億，同比大漲307%；截至6月20日，廣州市上半年土地出讓收入已達430億，超過2012年全年的412億。除了北上廣三大城市外，其他一些主要城市的土地市場也在上半年高潮迭起。杭州1～5月土地成交金額比2012年同期上漲453%，今年上半年蘇州土地成交金額同比猛漲530%，上半年南京土地出讓金額同比大漲122%。

年初“國五條”落地后，雖然北京版細則較為嚴格，但從全國市場看，絕大部分城市細則落地力度有限，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場整體依然處于高位。特別是今年上半年房企普遍延續(xù)了去年下半年銷售暢旺的勢頭，資金情況處于最近幾年最寬裕的時間，而開發(fā)商手里的土地儲備消耗得太厲害，這使得房企在全國各地拿地的積極性都明顯上漲。

也就是在這樣的背景下，萬科加大了土地儲備的力度。1-6月萬科新增44個項目， 共獲取權(quán)益建面1139萬平米，遠超716.4萬平米的銷售面積，同時，上半年萬科實現(xiàn)銷售金額836.7億元，同比升33.8%；銷售均價11679元/平，同比升12.5%，恢復(fù)至11年同期水平，毛利率將持續(xù)回升。良好的銷售勢頭，毛利的回升為萬科拿地創(chuàng)造了條件。

總的來說，萬科打破不拿地王的宣言，一方面是優(yōu)質(zhì)地塊越來越少，在某些區(qū)域房企幾乎是最后一搏；比方說這兩年北京政府供地90%都是六環(huán)邊上的，7月3日竟拍的北京今年年內(nèi)單價地王夏家胡同地塊是近年來北京三環(huán)內(nèi)唯一入市的地塊，地段稀缺性導(dǎo)致競拍價格飆升。另一方面是為補倉，否則明后年將面臨‘無貨可賣’的境地， 對于具有龐大資金實力的龍頭企業(yè)與央企地產(chǎn)企業(yè)來講，勢必會考慮增加土地儲備，積極拿地“換倉”謀求下一輪的市場發(fā)展機會。

中報靚麗 三因素制約股價

從已經(jīng)公布了業(yè)績預(yù)告或業(yè)績快報的地產(chǎn)公司來看，近七成實現(xiàn)增長。其中：1）增幅超過500%以上的4家，包括世榮兆業(yè)、濱江集團、南國置業(yè)以及泰禾集團；2）增幅在100%-500%的5家，包括深物業(yè)A、宜華地產(chǎn)、粵宏遠A、嘉凱城、冠城大通；3）增幅在0%-100%有招保萬金、榮盛發(fā)展、世聯(lián)地產(chǎn)、廣宇集團、電子城等。

中金公司的研究報告認為：地產(chǎn)重點公司中報業(yè)績平均增長21%，上半年實現(xiàn)銷售額已達全年目標的51%，住宅類開發(fā)公司增速顯著高于商業(yè)地產(chǎn)公司；2013年1季度末，A股主要地產(chǎn)公司凈負債率均值為64%，顯著好于2008年高峰值約80-100%的水平，房地產(chǎn)板塊預(yù)收款總額是2012年全板塊結(jié)算收入的0.97倍，而龍頭公司達1.27倍，處在歷史相對高位，表明開發(fā)商資金鏈無憂。因而，盡管近期市場流動性偏緊，但房地產(chǎn)板塊短期暴露償債危機概率小。此外，市場一致預(yù)期2013年收入增長25%的情況下，目前重點公司預(yù)收款已鎖定13年業(yè)績的90%，未來行業(yè)實現(xiàn)穩(wěn)定增長有保障。

中報靚麗，業(yè)績增長喜人，但6月份地產(chǎn)股價跌跌不休頗讓人看不懂，究其原因：一是金融去杠桿的影響還僅僅是開始，一些大型房企由于現(xiàn)金流充沛且對銀行貸款的依賴不強，“錢荒”帶來的影響應(yīng)不大，而對于一些資產(chǎn)負債率較高且高度依賴信托等金融產(chǎn)品的中小房企來說，“錢荒”或?qū)ζ洚a(chǎn)生較大的負面影響。二是對政策的憂慮，地王頻出，房價繼續(xù)上漲，考驗政府的忍受力，政策是否會再度出手，讓人摸不著頭腦。如果打壓政策再度出籠，地產(chǎn)個股勢必又是一輪下跌。三是作為權(quán)重股，萬科、保利等都是許多ETF基金的標配。如果指數(shù)再繼續(xù)下跌創(chuàng)新低的話，ETF勢必要賣出權(quán)重股，就算是萬科、保利這樣的優(yōu)質(zhì)個股也難幸免。資金恐懼藍籌股的自相踐踏，當下也不敢貿(mào)然買入地產(chǎn)龍頭。

投資策略：土地市場熱火朝天，房價節(jié)節(jié)攀升的趨勢短期難以逆轉(zhuǎn)。地產(chǎn)板塊中期業(yè)績增長也是確定無疑。也就是說地產(chǎn)行業(yè)處于景氣中，地產(chǎn)重點公司業(yè)績優(yōu)良，這就決定了地產(chǎn)個股存在錯殺的傾向，跌時重質(zhì)的股諺應(yīng)用在地產(chǎn)股上是再合適不過。因此，在投資策略上，如果追求長期收益（一年左右），分批低吸是可行之策。如果追求短線收益，則還應(yīng)等待，等待大盤筑底完畢，經(jīng)濟和政策形勢明朗再出手，時間可關(guān)注四季度。重點個股：看好龍頭（招保萬金）+二線成長（濱江、榮盛、金科、華夏、南國）+反轉(zhuǎn)潛力股（外高橋、京能、中天、陽光城）。