爛尾樓的危險游戲

從“化腐朽為神奇”的豪情，到“身陷囹圄”的悲劇，浙商李衛(wèi)星僅僅用了一年時間。究其原因，是跌入深不見底的資金黑洞，還是敗在自己設(shè)計的危險游戲？

初闖上海灘

賭博命運的輪盤一旦開啟，便只有兩種結(jié)局：要么大富大貴，要么滿盤皆輸。

2010年9月，原本在杭州經(jīng)營一家廣告公司的李衛(wèi)星，獲得了一個收購上海一座爛尾樓的機會。

這個名為“金山義烏小商品城”的項目，位于上海市金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)，總建筑面積3萬平方米，規(guī)劃有1400個商鋪。

為了進軍上海，拿下這個項目，李衛(wèi)星在上海成立了四兄集團。幾經(jīng)協(xié)商，李最終以1.8億元的價格，從原項目所有者——天樂房產(chǎn)董事長趙文標手里，將這個爛尾樓接了過來。

對于1.8億元的資金，李衛(wèi)星可以通過提前向業(yè)主收取管理費的方式逐步支付，這極大地緩解了他的資金壓力。

這不正是一樁“四兩撥千斤”的生意嗎？

李衛(wèi)星如同打開了一座金礦的大門：“如果一項投資，大部分人都看好，大部分人都想去參與，那么，它的盈利空間就很小了；反之，大部分人都不看好，很有可能是蘊含著巨大商機?！?/p>

他口中“大部分人都不看好，卻蘊含著巨大商機”的投資，指的正是收購爛尾商業(yè)地產(chǎn)，重新裝修再分割消售。

這的確是一種看上去很美的生意。潘石屹便是個中高手。在一次采訪中，李衛(wèi)星不無得意地談到了自己和潘石屹的相似之處。他甚至直言不諱地表明，自己試圖與那些知名企業(yè)家比肩。

春風得意馬蹄疾。只要有合適的收購對象，這種“四兩撥千斤”的模式便可復制開來。買下“金山義烏小商品城”僅僅一個月后，類似的機會再度擺在了李衛(wèi)星面前。

一位接近李衛(wèi)星的人士透露：“當李衛(wèi)星得知一家名為上海興宇集團的房地產(chǎn)企業(yè)資金出現(xiàn)問題，正在尋找收購方時，他已經(jīng)迫不及待?！?/p>

這家在上海并不出名的企業(yè)，卻在繁華地段擁有三處物業(yè)位于豫園商圈的上海灘商廈和興宇大酒店，以及位于曹家渡商圈的中華商城。李衛(wèi)星看到了實現(xiàn)自己商業(yè)夢想的絕佳機會。

2010年10月，通過原興宇集團副總曹海云的牽線，李衛(wèi)星結(jié)識了興宇集團董事長虞愫慷。虞的興宇房產(chǎn)成立于1996年，最早以建筑業(yè)起家。其名下的三處物業(yè)，都是來自于此前項目開發(fā)商的抵債轉(zhuǎn)手，興宇也藉此成為地產(chǎn)公司。

然而，虞愫慷似乎并不適應更為復雜的地產(chǎn)生意。到了2010年下半年，興宇集團已經(jīng)爛賬纏身。

2011年初，在多輪談判之后，李衛(wèi)星最終以承債式收購，從虞愫慷手上接過了這三處位于黃金地段的爛尾樓。雙方約定承債總額為28.5億元，李衛(wèi)星向其支付了1.5億元現(xiàn)金。

期間，李衛(wèi)星以其個人名義連續(xù)注冊了上海浦順房地產(chǎn)、上海亞興實業(yè)和上海興天實業(yè)等五家公司，并以這五家公司名義持有上述三處房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)。

一個“化腐朽為神奇”的計劃也隨之產(chǎn)生。按照一名前四兄集團高管的說法，李衛(wèi)星試圖打造“貿(mào)易+地產(chǎn)+金融”的一體式商業(yè)版圖。

在他的構(gòu)想中，中華商城將被改造為一個只經(jīng)營韓品的高級商廈。而上海灘商廈與興宇大酒店合并到一處，取消原先以箱包銷售為主的格局，轉(zhuǎn)而經(jīng)營黃金珠寶。這也與上海市政府的規(guī)劃相符——逐步擴大豫園商圈黃金珠寶的經(jīng)營范圍。

然而，一邊需要資金實現(xiàn)這個美好的計劃，另一邊卻承受著收購帶來的資金壓力，為了擺脫了這樣的困局，李衛(wèi)星還必須玩一個金錢游戲。

穩(wěn)賺不賠的投資？

為了迅速回籠資金，李衛(wèi)星采取了“售后包租”的銷售模式。

四兄集團在完成收購后，立即以包租回購方式對外分割出售產(chǎn)權(quán)，并與購房者簽訂《委托統(tǒng)一經(jīng)營管理合同》，對其進行售后包租。

當初，中華商城一位楊姓業(yè)主與四兄集團關(guān)聯(lián)公司，簽訂了一份商業(yè)租賃合同，購買的是物業(yè)使用權(quán)。四兄集團的關(guān)聯(lián)公司將中華商城3樓一間面積為10.87平方米的商鋪出租給楊先生，租金總價款為43.8萬元，租賃期限為20年。

租賃合同規(guī)定，楊先生需要一次性支付首期租金價款22.8萬元，剩余21萬元于2016年9月前分期付清。

為了規(guī)避《合同法》對于簽訂租賃合同的最長期限為20年的規(guī)定，出租方承諾20年租賃期滿后，雙方另簽30年租賃合同，續(xù)約期間，楊先生將不再承擔其他費用。

簽訂這份商業(yè)租賃合同的同時，楊先生還與四兄集團的另一家關(guān)聯(lián)公司簽訂了一份委托租賃經(jīng)營管理合同，將商鋪交由其經(jīng)營管理。

包租的前5年，四兄集團承諾商鋪投資回報率第一年為6%，往后每年遞增1個百分點，第5年達到10%；在包租的第6—10年內(nèi)，承諾投資回報率不低于8%。在此基本回報率的基礎(chǔ)上，商場盈利率超出部分與業(yè)主二八分成。

如果合同得到履行，對于楊先生而言，這將是一筆穩(wěn)賺不賠的投資。穩(wěn)定而豐厚的回報，使得四兄旗下的四座物業(yè)，立即贏得了投資者的青睞。

一位投資者回憶，2011年7月，他接到中介人員的電話，聲稱“四兄集團”旗下的多個項目具有較高投資收益，并且可以帶客戶實地探訪?！爱敃r的銷售現(xiàn)場異?；鸨?，賣掉一個項目就貼一面小紅旗，給人一種感覺就是，現(xiàn)在不買下一秒就買不到了?！?/p>

憑借“售后包租”的方式，李衛(wèi)星迅速打開了銷售局面。僅僅一年里，四兄的銷售收入就達到了10億元左右。

事實上，這種“售后包租”的銷售模式，在1990年代就已流行開來。但是，這種銷售方式極具爭議，開發(fā)商可快速回籠資金，但是業(yè)主卻將承受此后的風險。倘若項目停擺，業(yè)主的收益將化為泡影。

這類問題接二連三的爆發(fā)，最終導致了相關(guān)法令的出臺。2011年1月4日，政府頒布法令，正式宣告了“售后包租”的不合法。也就是說，李衛(wèi)星當時的行為，已經(jīng)涉嫌違法。

不過，在這個法令剛剛出臺的節(jié)骨眼上，還是有不少老練的開發(fā)商，暗地里打擦邊球，采用類似方式兜售自己的物業(yè)。只是，相比之下，初來上海、豪氣干云的李衛(wèi)星，更像是一個激進的愣頭青。

債務(wù)黑洞

李衛(wèi)星的確過于激進。

一名接近李衛(wèi)星的人士稱，李當時認為這四個項目均不屬于標準意義上的爛尾樓，除中華商鋪屬于閑置之外，另外三個樓盤則屬于經(jīng)營不善，“可通過后期的業(yè)態(tài)提升與改造來予以解決”。

基于這樣的判斷，急于在上海灘大展拳腳的李衛(wèi)星，甚至在沒有對項目做盡職調(diào)查、對項目背后的債務(wù)缺乏了解的情況下，就決定買下了。

更讓他放下戒備心理的是，虞愫慷與自己簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議時，對各項目的所有債務(wù)均簽署了個人無限連帶擔保協(xié)議，承諾如有債務(wù)“共同歸還”。命運弄人的是，等到后來債權(quán)人上門追債時，虞愫慷早已攜家人赴澳洲定居。

實際上，在李衛(wèi)星收購這些爛尾樓之前，不少資本大鱷都來考察過這些位于黃金地段的項目，甚至著名的上海復星集團，也出現(xiàn)在收購傳聞中。但這些大鱷都因為看到背后龐雜的債務(wù)關(guān)系而最終放棄。

不過李衛(wèi)星卻很堅持，“大鱷們看不上的項目，才是四兄的機會。”

事與愿違。虞愫慷遺留給李衛(wèi)星的高息民間借貸，很快如噩夢襲來。潛藏在水下的債務(wù)黑洞逐漸爆發(fā)，銷售回款愈加顯得杯水車薪。時至2012年，在多種債務(wù)的夾攻之下，四兄的資金池開始見底，李衛(wèi)星陷入了與此前虞氏同樣的債務(wù)困局。

根據(jù)最后檢方提供的數(shù)據(jù)，截止至2012年3月，即李衛(wèi)星被捕之前，除去清退部分資金，四兄營銷收入總計為12億元左右，但銀行未到期本金合計約為10.3億元，其他負債約為5億元，仍存在3億元的巨大窟窿。

2012年初，債權(quán)人多番上門索債，直接影響了樓盤的銷售和公司的運營。一名四兄的高管回憶：“跟拍電影似的，都身著黑衣黑褲，在墻壁上噴漆，砸門，幾乎沒人敢來看盤?！?/p>

作為權(quán)宜之策，李衛(wèi)星將部分公司法人轉(zhuǎn)為下屬楊益方甚至司機覃紅斌，讓他們代持公司股份。而他則隱而不顯，與各個債主開始了漫長的貓鼠游戲。

最終將李衛(wèi)星擊垮的，是“售后包租”法律風險。

在資金鏈沒有爆發(fā)問題之前，“售后包租”處于一種被默許放行的狀態(tài)，但當資金鏈斷裂后，這就成了致命的硬傷。

為了還債，李衛(wèi)星挪用了原本于項目裝修的資金，導致部分項目未能如期開業(yè)。疑慮、擔憂甚至恐慌等負面情緒，如同瘟疫一樣，迅速在業(yè)主群體中蔓延開來。

2012年2月，原定于1月1日開業(yè)的金山義烏小商品城，仍然遲遲不見開業(yè)的跡象。陷入恐慌的業(yè)主們，開始要求退鋪。

為了穩(wěn)定業(yè)主們的情緒，四兄對此給出了解釋：沒有如期開業(yè)，是因為消防驗收沒有通過，至于何時能夠開業(yè)，要到4月才能明確。

顯然，這樣的解釋并不能讓業(yè)主們信服。一部分業(yè)主開始以各種方式打聽四兄的真實財務(wù)狀況。他們來到上海市房管所查詢，發(fā)現(xiàn)四兄旗下多處樓宇已經(jīng)被抵押給銀行，尤其是興宇大酒店，因卷入了寶山華誼賓館的連帶擔保案件而被查封，“短期內(nèi)無法獲得產(chǎn)權(quán)”。

在這樣的事實面前，四兄試圖以“打太極”的方式應付：對于無法進行產(chǎn)權(quán)交易的情況，興宇大酒店項目已經(jīng)陸續(xù)協(xié)商撤銷合同，清退了一個多億的銷售款。而上海灘商廈項目也試圖通過與業(yè)主協(xié)商簽訂退房協(xié)議的方式，避免集中退款帶來的資金兌付緊張，而并非故意“不退款”。

可是，紙最終還是包不住火。資金鏈的斷裂和業(yè)主們的恐慌，將李衛(wèi)星“售后包租”的違規(guī)行為，推向了疏而不漏的法網(wǎng)。

2012年3月8日，上海市公安局以涉嫌非法吸收公眾存款罪為由，正式刑事拘留李衛(wèi)星。這一消息猶如一枚重磅炸彈，不僅在四兄的眾多業(yè)主中，頓時炸開了鍋。

最后的爛尾樓

2012年3月末，位于曹家渡商圈的“中華商城”。已是衰敗不堪?？帐幨幍囊粯谴髲d內(nèi)，除了幾名保安外別無他人。一個破碎的樓盤模型還擺放在大廳中央，雪白的墻上貼著“中華商城，東大門生活廣場盛世起航”的字樣。

據(jù)中華商城業(yè)主楊先生介紹，原定2012年7月開業(yè)的該項目，還沒有開始裝修，按期開業(yè)的希望幾乎不可能實現(xiàn)。事實上，楊先生曾收到過一次返租款，但眼看尚未開始裝修的中華商城很可能無法按時開業(yè)，以及得知李衛(wèi)星被“帶走”的消息，楊先生果斷決定退鋪。

這幾乎是四兄旗下四座物業(yè)業(yè)主的群體反應。

4月初，三四百名業(yè)主們帶領(lǐng)一些滬上媒體，一起涌入興宇大酒店位于九樓的會議室。四兄一位高管試圖說明集團資產(chǎn)不存在資不抵債的情況，但他的爭辯聲音很快被業(yè)主們的憤怒淹沒。他的陳述甚至被一名有心的業(yè)主錄音，作為指控四兄詐騙的證據(jù)。

與此同時，四兄集團錯綜復雜的股權(quán)關(guān)系與債務(wù)關(guān)系，也漸漸浮出水面。

雖然李衛(wèi)星的頭銜是四兄集團董事長，李衛(wèi)星本人并不持有四兄集團股份，收購的實際出資方更是撲朔迷離。

實際上，興宇大酒店的項目公司為上海亞興實業(yè)，而上海灘商夏和中華高城的項目公司分別為上海浦順房地產(chǎn)和上海興天實業(yè)。這三家公司的股東均為自然人，與四兄集團并不存在母子公司關(guān)系。而李衛(wèi)星本人除了持有浦順房地產(chǎn)60%的股權(quán)，在其他項目公司中均無股份。

不過可以確定的是，上述三家項目公司與四兄集團和興宇集團之間，確實存在著某些形式的關(guān)聯(lián)：四兄集團的大股東同時也是浦房地產(chǎn)的股東，并且在亞興實業(yè)出任法人，而興天實業(yè)的其中一位股東兼法人，則是興宇集團的股東之一。

據(jù)興宇集團的工商資料：一份于2011年8月3日簽訂的借款合同顯示，李衛(wèi)星出任法人的興宇集團曾向浙江溫州一位黃姓自然人借款8000萬元。

借款的期限為2011年8月3日至2011年11月3日，月借款利息達到1.8%。合同還規(guī)定，如逾期還款，將按每日未還款總額1%計違約金。作為擔保，興宇集團已將公司95%的股權(quán)抵押給了借款人。

不過，工商資料中并沒有這部分股權(quán)出質(zhì)注銷登記通知書，表示該筆借款有可能尚未還清。這也佐證了四兄集團資金鏈斷裂的事實。

面對李衛(wèi)星被捕后留下的殘局，四兄集團也曾努力挽回。2012年6月，時值四兄與業(yè)主們約定的支付返租款時間，四兄向警方提出：是否可以支付一部分預付資金給業(yè)主們，以穩(wěn)定市場情緒？

然而，警方予以否決，認為這種做法是“對李衛(wèi)星模式的默許與肯定”。隨后，未能如期收到返租款的業(yè)主們，集中到上海人民廣場提出抗議。事態(tài)開始進一步惡化。

2012年11月，上海市第二中級人民法院以非法吸收公共存款罪，對李衛(wèi)星進行公開審理。庭審爭議焦點則集中于：李衛(wèi)星“售后包租”行為是否構(gòu)成非法吸儲？

李衛(wèi)星的辯護律師提出：構(gòu)成非法吸收公眾存款罪的前提是，不具有房產(chǎn)銷售的真實內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的。而李衛(wèi)星的行為確實以房產(chǎn)銷售為目的，理應不構(gòu)成非法吸儲。

因為在法律認定上仍存在眾多爭議，該案宣判將會是一個相對漫長的過程。但無論如何，廣大業(yè)主、公司員工和合法債權(quán)人的利益，已經(jīng)受到了嚴重的威脅。

李衛(wèi)星旗下產(chǎn)業(yè)的評估價值高達五十億元。而資產(chǎn)一旦進入破產(chǎn)拍賣程序，對其財產(chǎn)的估值可能會大打折扣——這并非大家期望的結(jié)果。

有業(yè)內(nèi)人士說，李衛(wèi)星敗在步子邁得太大。也有人說，初來乍到的李衛(wèi)星，不清楚上海灘的很多底細，難免會得罪一些人。他的落馬，其實來自于背后多方力量之間的角逐。

滿目瘡痍的爛尾樓衰敗地聳立著，如同在城市華美肌體上潰爛的創(chuàng)口。這里曾經(jīng)承載著浙商李衛(wèi)星的夢想，也見證了一個財富神話的覆亡。