十年風(fēng)雨 備受冷落

9月中旬，國(guó)務(wù)院《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》）正式對(duì)外發(fā)布，這是迄今為止我國(guó)層級(jí)最高、涉及部門(mén)最多、優(yōu)惠政策最多的養(yǎng)老文件。但因?yàn)椤兑庖?jiàn)》明確提出“鼓勵(lì)探索開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”，而引起激烈的爭(zhēng)議，以至于在中秋節(jié)前后，民政部官員出面進(jìn)行解釋與澄清，對(duì)民間的不滿與焦慮情緒進(jìn)行撫慰和疏導(dǎo)。

養(yǎng)老雙軌制改革的舉步維艱、養(yǎng)老金巨大的缺口、退休年齡延遲的傳言，無(wú)一不刺激著人們的神經(jīng)。所以，當(dāng)“以房養(yǎng)老”正式提出后，有人感覺(jué)這是政府在推卸責(zé)任；而且，對(duì)“以房養(yǎng)老”這款原本就不太熟悉的金融產(chǎn)品，也有人擔(dān)心這是不是在算計(jì)百姓的房子。

帶著這些疑問(wèn)，我們將從10年前“以房養(yǎng)老”在國(guó)內(nèi)的問(wèn)世開(kāi)始，來(lái)揭開(kāi)這款金融產(chǎn)品的面紗，呈現(xiàn)其真實(shí)面目。

據(jù)有關(guān)報(bào)道，“以房養(yǎng)老”的具體操作辦法和實(shí)施計(jì)劃，有望在2014年一季度出臺(tái)。其實(shí)，目前社會(huì)上依靠房子養(yǎng)老的也大有人在，但一般是通過(guò)出租獲得租金等形式。而國(guó)務(wù)院《意見(jiàn)》里提及的“以房養(yǎng)老”，指的是“反向抵押”。

所謂“反向抵押”，即房屋的產(chǎn)權(quán)擁有者，把房子抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)在綜合評(píng)估房主的年齡、生命期望值、房產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)值，以及預(yù)計(jì)房主去世時(shí)房產(chǎn)的價(jià)值等因素后，每月給房主一筆固定的養(yǎng)老金。房主可以繼續(xù)在房子里住，一直延續(xù)到去世。當(dāng)房主去世后，其房產(chǎn)將會(huì)被出售，所得收入用來(lái)償還貸款本息，其升值部分歸銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)所有。該貸款方式因?yàn)榕c傳統(tǒng)買(mǎi)房時(shí)的按揭貸款相反，所以被稱(chēng)為“倒按揭”，又被稱(chēng)為“反向抵押”。

說(shuō)起這種“倒按揭”形式在國(guó)內(nèi)的出現(xiàn)，就不得不提到一個(gè)人——孟曉蘇，現(xiàn)任中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)理事長(zhǎng)、幸福人壽保險(xiǎn)股份有限公司監(jiān)事會(huì)主席。孟曉蘇曾是1998年房改課題組組長(zhǎng)，保障房建設(shè)最早提議人之一，也是國(guó)內(nèi)“以房養(yǎng)老”的首倡者。

2003年3月，孟曉蘇給剛當(dāng)選總理不久的溫家寶呈遞了一份關(guān)于《建立“反向抵押貸款”的壽險(xiǎn)服務(wù)》的建議稿，并得到批示。在推動(dòng)產(chǎn)品入市受阻后，2006年，孟曉蘇牽頭創(chuàng)辦幸福人壽保險(xiǎn)，致力于開(kāi)發(fā)“住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”，但直到今天幸福人壽的主要保險(xiǎn)業(yè)務(wù)中，仍然看不到“以房養(yǎng)老”的身影。與此同時(shí)，南京、上海等地零星啟動(dòng)試點(diǎn)，卻也成績(jī)慘淡：南京試水?dāng)R淺，上海6年6例……

“以房養(yǎng)老”從提出到局部試點(diǎn)，如今恰好走過(guò)了十個(gè)年頭。總結(jié)這十年中受冷落的原因，大致有以下幾點(diǎn)：

（1）銀行、保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)為規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，設(shè)置門(mén)檻過(guò)高。如房主須年滿55歲，所能得到的累計(jì)貸款總額，最高不超過(guò)所抵押住房評(píng)估價(jià)值的60%，且每月實(shí)際支付的養(yǎng)老金額不超過(guò)2萬(wàn)元等。

（2）設(shè)計(jì)過(guò)于簡(jiǎn)單，10年左右的貸款期限，難以滿足老年人的需求。記者在北京采訪當(dāng)?shù)鼐用駮r(shí)，就有人表示：“貸款期限只有10年，可老人一般不止再活10年，那10年以后我們?cè)趺崔k？”

（3）產(chǎn)權(quán)限制的問(wèn)題。2007年出臺(tái)的《物權(quán)法》已經(jīng)規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期?！蹦敲?，70年產(chǎn)權(quán)到期后，抵押房屋續(xù)期需要多少費(fèi)用，也是一個(gè)巨大的未知風(fēng)險(xiǎn)。

（4）傳統(tǒng)觀念的影響。記者在采訪中，有市民這樣說(shuō)道：“我有兒有女，他們呢，說(shuō)實(shí)在話，還眼巴巴看著我這房子呢。‘以房養(yǎng)老’我把房子抵押給銀行以后，接下來(lái)的生活水平提高了，我可以得到一筆銀行的利息。但等我百年不在了，房子讓銀行給收走，兒女不得罵我??！”

（5）最近幾年，在房?jī)r(jià)久經(jīng)調(diào)控仍然兀自飛升的時(shí)候，誰(shuí)愿意把房子讓出來(lái)而錯(cuò)失財(cái)產(chǎn)升值的機(jī)會(huì)？有的子女反對(duì)“以房養(yǎng)老”，除了面子問(wèn)題外，還存在這種風(fēng)險(xiǎn)與利益不確定的考慮。

于是，當(dāng)“以房養(yǎng)老”再次擺上臺(tái)面后，有人就質(zhì)疑：為什么先前一些省市的試點(diǎn)效果如此之差，如今卻還要在全國(guó)層面進(jìn)行試點(diǎn)推廣？這背后所反映出的即是當(dāng)今社會(huì)養(yǎng)老的困境。據(jù)民政部今年上半年公布的數(shù)據(jù)，截至2012年底，我國(guó)60歲及以上老年人口已達(dá)1.94億，占總?cè)丝诘?4.3%，預(yù)計(jì)2013年突破2億，2020年將達(dá)到2.43億，2025年突破3億，2034年突破4億。隨著中國(guó)逐漸步入老齡化社會(huì)，“如何養(yǎng)老”的問(wèn)題將變得日益突出，而目前養(yǎng)老金不足的問(wèn)題已經(jīng)顯現(xiàn)。

那些贊成在全國(guó)層面推行“以房養(yǎng)老”的學(xué)者專(zhuān)家們，試圖再次“與國(guó)際接軌”，多次提及在國(guó)外“以房養(yǎng)老”是一種常見(jiàn)的現(xiàn)象，我們可以選擇、借鑒，將這些經(jīng)驗(yàn)本土化，形成符合自己國(guó)情的“以房養(yǎng)老”模式。那么，國(guó)外的情況到底如何呢？