美國(guó)地產(chǎn)投資：怎樣規(guī)避陷阱

經(jīng)常有人問我，老王，國(guó)人在美投資房產(chǎn)，可能犯的錯(cuò)誤是什么呢？我說那可就太多了，不勝枚舉啊。那么，最大最普遍的錯(cuò)誤是什么呢？我琢磨一下回答，應(yīng)該是“買新房出租”這個(gè)戰(zhàn)略了。受國(guó)內(nèi)思維的影響，國(guó)人一般把房子新舊看得很重，到了美國(guó)依然是要求“買新房，越新越好”，然后由于自己一般不過來住，買了房子又出租給別人。這個(gè)大概是最大的失誤之一。

怎么挑好房子

任何地產(chǎn)都分成兩個(gè)部分，上面的房子（建筑）和下面的地皮。這個(gè)概念在國(guó)內(nèi)是沒有的，因?yàn)槲覈?guó)的地皮都屬于國(guó)家財(cái)產(chǎn)，你只有70年的使用權(quán)，但是在美國(guó)，地皮就是你私人的。

那么，我們說一個(gè)地產(chǎn)保值、增值，說的是什么呢？一定是底下那塊地皮。原因很簡(jiǎn)單，上面的建筑從建成的那一天起，就肯定是一直在折舊，越來越舊，斷然沒有越住越新的道理。那么，地面建筑就永遠(yuǎn)是貶值的。而且和新車一樣，最開始幾年貶值是最快的。我們尋求的保值增值，一定是靠下面地皮來完成的。如若不信，大家可以看看美國(guó)的地產(chǎn)稅賬單，那里面地皮價(jià)值和房屋價(jià)值是分開列的。你把一個(gè)地產(chǎn)幾十年的地產(chǎn)稅賬單放在一起，就可以非常清楚地看到這個(gè)規(guī)律：地皮增值，建筑貶值。

所以投資地產(chǎn)，卻買最新的房屋，不注意下面的地皮。這個(gè)和投資的目的是背道而馳的。尤其是紐約、加州等熱點(diǎn)地區(qū)，還經(jīng)常出現(xiàn)這種規(guī)律，由于地皮多年開發(fā)后已經(jīng)很緊張，越是新建的樓盤，占地越小，可以說是雙重不利于投資。而最好的社區(qū)，比如PALO ALTO、曼哈頓，樓盤普遍都比較老舊。

下面我們來看一個(gè)實(shí)例。一個(gè)是面積僅僅140平方米的小平房，70年歷史了，小區(qū)無任何設(shè)施。另一個(gè)是新房，300平方米。小區(qū)有游泳池、健身房等各種服務(wù)。看起來后面的房產(chǎn)好很多。實(shí)際上，前一個(gè)的房產(chǎn)價(jià)值160萬美元左右，后者價(jià)值僅僅80萬美元。

原因就在于前者處于Palo Alto，和喬布斯、扎克伯格一個(gè)小區(qū)。地皮價(jià)值可能就有140萬，破爛房屋僅僅價(jià)值20萬。而后者在一個(gè)很一般的區(qū)，土地價(jià)值大概20萬，而新建房屋價(jià)值則是60萬。

不僅于此，如果我們分別投資于這兩個(gè)地產(chǎn)，后果會(huì)是什么呢？假設(shè)過去30年，增值幅度都是一倍，那么前者土地增值一倍到280萬，房屋還是20萬（實(shí)在太破，貶無可貶），價(jià)值是300萬美元。而后者，土地增值一倍到40萬，房屋則折舊貶值到30萬，價(jià)值反而跌到70萬。這就是“買新屋出租”的真實(shí)后果。

有人說，可是前者那么破的房屋，住起來實(shí)在難受。這其實(shí)是混淆了投資和自住的區(qū)別。如果你自己不住僅僅是出租，只要租客不在乎，愿意給錢，你有必要給他新屋的享受么？如果我要自住呢？老王不禁樂了，這里是美國(guó)啊，你的土地就是你自己的，你要是覺得老屋子住得難受，你扒掉重新建一個(gè)不就全新了么？

所以說，不要盲目追求新屋，不要把國(guó)內(nèi)的概念來套美國(guó)。多看看土地吧，那才是真實(shí)的永遠(yuǎn)屬于你的“不動(dòng)產(chǎn)”。順便侃個(gè)大山，最近洛杉磯地區(qū)很多華人進(jìn)駐，也就有些黑心的地產(chǎn)商開發(fā)出了針對(duì)華人的騙子地產(chǎn)，大發(fā)黑心財(cái)，其騙術(shù)的精華，還是在這個(gè)土地和房屋的關(guān)系上。

如果我在美國(guó)擁有一個(gè)500萬美元的宅子，正常地區(qū)是什么感覺呢？我應(yīng)該看不見鄰居，應(yīng)該獨(dú)自擁有一大塊土地。這塊土地才是我宅子價(jià)值的精華所在，500萬的宅子，土地大概會(huì)值400萬。

但是國(guó)人沒有這概念，就會(huì)有地產(chǎn)商專門開發(fā)一種很奇怪的住宅。說起來是豪宅，比如建筑面積到了600平方米甚至1000平方米?？墒呛脦状睌D在一起，大家都可以直接從窗戶借醬油了。打麻將不需要電話，站陽臺(tái)上喊一嗓子“三缺一”就可以了。

開發(fā)商會(huì)振振有詞地宣傳，我的價(jià)格絕不虛高，你不信去看隔壁老外，也是一模一樣的宅子，開價(jià)就是500萬。我這個(gè)當(dāng)然應(yīng)該賣500萬。而且我還給你們一個(gè)封閉小區(qū)呢，服務(wù)好得很呢，鄰居交流也方便呢。

你沒注意到，那塊占80%價(jià)值的土地啊，被縮水到不知多少了。只看房子不看地，在美那是不行的。

如何規(guī)避地產(chǎn)陷阱

接下來我們來集中講講國(guó)內(nèi)投資美國(guó)地產(chǎn)的幾類陷阱。

第一類陷阱，就是被華麗的包裝欺騙。目前國(guó)內(nèi)包裝美國(guó)的不良地產(chǎn)，一般是用下面這類的文字來誤導(dǎo)的：“發(fā)展迅速”，“離×××大學(xué)/機(jī)構(gòu)只有×××里”，“設(shè)施齊全，商店林立，生活方便”。

這些不一定是假話，正因?yàn)槿绱瞬趴膳?。這里面是文化差異。這些在國(guó)人面前看來是房產(chǎn)價(jià)值保障的東西，在美國(guó)是一文不值的。投資美國(guó)，就必須學(xué)會(huì)美國(guó)思維，或者說尋找到美國(guó)思維的專業(yè)幫助。

老王也來包裝一個(gè)美國(guó)地產(chǎn)：“舊金山地區(qū)重鎮(zhèn)，特有的地中海氣候四季如春，地區(qū)發(fā)展被評(píng)為美國(guó)最快的前×××名，離斯坦福大學(xué)只有10里，與喬布斯、扎克伯格的豪宅僅10里，擁有著名超豪華購(gòu)物中心，全美聞名的高爾夫球場(chǎng)，離灣區(qū)最好醫(yī)院僅10分鐘，無敵海灘，世界著名旅館云集，豪宅、名宅、無敵宅，獨(dú)家推出，回報(bào)率高達(dá)××，新建房，立可入住?！?/p>

怎么樣，看起來眼熱么？是不是很有投資的沖動(dòng)？我再告訴你，這里面一句假話都沒有?？墒?，你知道這究竟是哪里的地產(chǎn)么？以East Palo Alto為例，硅谷犯罪率最高的地區(qū)，地產(chǎn)界著名的爛區(qū)，沒有任何當(dāng)?shù)氐恼Ｈ藭?huì)在這里投資地產(chǎn)。在這里投資確實(shí)是“有利可圖，回報(bào)可觀”，前提是你得能把房子租出去，還得能在吸毒、販毒、持槍（很可能還是非法持槍）的房客身上把房租收上來。

第二類陷阱，就是好像投資美國(guó)地產(chǎn)，只有住宅一條路。事實(shí)上美國(guó)地產(chǎn)投資形式是非常豐富的。有些客戶需要投資的資金達(dá)到上百萬美元，這種情況下，強(qiáng)烈建議進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)投資。

商業(yè)地產(chǎn)投資有什么好處呢？相對(duì)于住宅，最大的優(yōu)勢(shì)是租客的穩(wěn)定，成本的低廉和法律的優(yōu)勢(shì)。租客穩(wěn)定，是說一般商業(yè)出租都是一租很多年，很少出現(xiàn)年年換租客，年年找租客的麻煩。成本低廉，是說不同于個(gè)人租客，商業(yè)租客都會(huì)自己打理房屋的整修、維護(hù)等工作。無需半夜被修水管的電話叫起，或者需要雇用人工來維護(hù)。至于法律的優(yōu)勢(shì)，那更是極其重要的。要知道，美國(guó)法律是保護(hù)窮人的，當(dāng)租客和房東產(chǎn)生糾紛，尤其是租客付不出房租的情況下，法律是嚴(yán)重偏向租客的，原因很簡(jiǎn)單，作為房東，你的損失不過是租金收入，而房客有可能是窮困潦倒，一旦被趕出去就要睡大街了。美國(guó)顯然會(huì)認(rèn)定，如果一定要讓一方受損失，那么寧可是房東虧錢，而不是讓房客睡大街。

因此，美國(guó)多數(shù)地區(qū)都有保護(hù)租客的法律，使得你要趕走一個(gè)壞租客極其困難，成本巨大。有時(shí)候租客要是也精通法律，趕一年都趕不出去是很容易發(fā)生的。甚至有這種笑話，要趕走一個(gè)壞租客，最佳方式不是去找警察，而是私下再給這位租客一筆現(xiàn)金，請(qǐng)他走路。這個(gè)老王自己就曾經(jīng)做過。而商業(yè)地產(chǎn)是不存在這個(gè)問題的，現(xiàn)在無非是商業(yè)糾紛，說趕就趕，易如反掌。

第三類陷阱，就是“買便宜”，說美國(guó)地產(chǎn)處于低谷期，就是要抄底，要買便宜的。所以專門尋找那種跌了50%，乃至90%以上的地產(chǎn)去購(gòu)買。心里期待則是成倍，甚至數(shù)倍的回報(bào)。這不是一個(gè)正確的理智的投資期待。

這類期待往往有一個(gè)誤解是，美國(guó)缺錢了，所以這些便宜美國(guó)人看著也買不起，只能讓我們中國(guó)人來?yè)?。?shí)際上，由于體制不同，美國(guó)政府缺錢，和美國(guó)民間缺錢，完全是兩回事。美國(guó)民間資本非常雄厚，又處于當(dāng)?shù)?，信息靈通，真有這類投資機(jī)會(huì)，基本國(guó)人是拿不到的，或者不可能比美國(guó)人還先拿到。早在2008年，還在金融海嘯期間，老王在國(guó)內(nèi)談投資美國(guó)地產(chǎn)，都是被人嘲笑的時(shí)候，美國(guó)民間大量的基金，私募，甚至個(gè)人資本就已經(jīng)全面入市。老王自己也參與其中，獲利頗豐。而目前在國(guó)內(nèi)出售的所謂機(jī)會(huì)，往往都是華而不實(shí)，甚至有信息隱瞞的。如果你也在美國(guó)多年，就會(huì)深有體會(huì)，遇到這類機(jī)會(huì)肯定會(huì)問一句：“為什么這么好的機(jī)會(huì)不在美國(guó)當(dāng)?shù)刂苯尤谫Y，而要費(fèi)盡力氣搬過太平洋呢？”

一個(gè)美國(guó)地產(chǎn)，看起來很簡(jiǎn)單，其實(shí)里面門道很多，內(nèi)幕不少。老王和大家聊了幾期專欄，也不敢說全部說透了。可見投資需謹(jǐn)慎啊。