海內(nèi)外熱錢穿梭樓市“圍城”

“從2012年底到現(xiàn)在，海外熱錢幾乎每周都在上海拿下一幢樓，而且，這些物業(yè)都是位于上海的黃金地段，如人民廣場、靜安區(qū)、淮海路周邊，項(xiàng)目體量和金額都不小。而據(jù)我所知，現(xiàn)在正在談的項(xiàng)目，比去年至少多了3成?！鄙虾＝煌ù髮W(xué)海外教育學(xué)院教授張永河告訴《瞭望東方周刊》。

張永河的另一個(gè)身份，是一家外資投資公司的董事總經(jīng)理。2013年以來，這家專門幫助海外資本在上海投資房地產(chǎn)項(xiàng)目的公司，已經(jīng)拿下了兩棟商辦物業(yè)，更多的項(xiàng)目還在洽談之中。

“就熱錢涌入而言，人民幣升值是根本原因，而中國外匯管理實(shí)際上的稍微放松，也起到了一定的促進(jìn)作用?！睆堄篮诱f。

他預(yù)計(jì)，到2013年年底，海外熱錢涌入上海樓市的態(tài)勢還會(huì)更加明顯。

海外資本催熱上海土地

2012年11月，為深化外匯管理體制改革，簡化行政審批程序，促進(jìn)投資貿(mào)易便利化，國家外匯管理局下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步改進(jìn)和調(diào)整直接投資外匯管理政策的通知》，取消和調(diào)整部分直接投資外匯管理行政許可項(xiàng)目，包括取消直接投資項(xiàng)下外匯賬戶開立及入賬核準(zhǔn)、取消外國投資者境內(nèi)合法所得再投資核準(zhǔn)等。

正是從2012年底開始，熱錢流入中國的速度明顯加快。熱錢進(jìn)入中國之后，大多集中在北京、上海等幾個(gè)一線城市的房地產(chǎn)市場。

“預(yù)期物業(yè)增值加上人民幣升值帶來的收益，每年在12%到15%左右，這樣的回報(bào)率對海外熱錢來說吸引力不小?！睆堄篮痈嬖V本刊記者。

從已公開的收購案例來看，外資已經(jīng)對上海樓市恢復(fù)了不少信心。

2012年12月，黑石以23億人民幣收購上海華敏帝豪大廈；澳大利亞麥格理集團(tuán)與中東阿布扎比投資集團(tuán)，以24億人民幣從基匯資本收購了上海南京路上的353廣場。

2013年1月，李嘉誠旗下的ARA地產(chǎn)基金以19億人民幣的價(jià)格收購了上海延安路上的海洋大廈；2月，新加坡吉寶置業(yè)收購了上海浦東金橋國際廣場80%的股權(quán)，交易額高達(dá)33億人民幣；3月，新加坡豐樹集團(tuán)啟動(dòng)在上海閔行的綜合商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，總投資額約50億人民幣。

隨著海外資本洶涌而來，上海土地市場出現(xiàn)驟熱，接著“地王”頻現(xiàn)。

上海土地市場的回暖已經(jīng)持續(xù)了幾個(gè)月。2013年4月，上海共成交10幅經(jīng)營性用地地塊，出讓總金額為119. 71億元人民幣，已連續(xù)2個(gè)月保持百億元之上成交紀(jì)錄。其中，住宅地塊共計(jì)5幅，出讓總金額為67. 39億元人民幣，占總交易金額比重超過56%。

在4月21日至4月27日短短一周的時(shí)間內(nèi)，上海土地出讓金總額就超過了60億人民幣。

4月27日，旭輝集團(tuán)股份有限公司以5. 15億元摘得康橋工業(yè)區(qū)東區(qū)D01- 04地塊，溢價(jià)率高達(dá)94. 7%，刷新了上海2013年以來純住宅地塊溢價(jià)率紀(jì)錄。

以上這些跟5月份的火爆相比，還算不了什么。2013年5月，上海土地市場驟然火爆，標(biāo)志性事件就是上海世博區(qū)域接連出讓6幅地塊，兩天內(nèi)樓板價(jià)成交紀(jì)錄被連續(xù)刷新了3次。

5月8日，上海還出讓了三宗浦東新區(qū)世博會(huì)地塊，合計(jì)出讓面積4. 7萬平方米，共獲得25. 9億人民幣出讓金。其中，中國電力以10. 1億元摘得的世博板塊A09A- 01商辦地塊獲得了22. 59%的溢價(jià)率，成為世博區(qū)域首次溢價(jià)成交的地塊。

5月9日，上海世博板塊接連出讓3幅商辦用地，遠(yuǎn)東新世紀(jì)中國投資以9. 78億元競得上海世博A09B- 02商辦地塊，樓板價(jià)40079元/平方米，溢價(jià)率48. 03%，創(chuàng)下2013年來的樓板價(jià)新高。

5月10日，上海青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)會(huì)展中心3號地塊在終止出讓4個(gè)月后又重新掛牌。最初出現(xiàn)在上海土地交易市場時(shí)，該地塊起始總價(jià)為13. 68億人民幣，但半個(gè)月后的1月4日，出讓方正式公告終止出讓活動(dòng)。顯然，出讓方的那次及時(shí)剎車是“明智”的，因?yàn)橹匦聮炫浦螅摰貕K雖然面積、容積率不變，僅對土地用途稍加修改，起始價(jià)已飆升至44. 23億人民幣，上漲了238%。

“新國五條”懸空

在其他城市，土地市場的火爆也隨處可見。

2013年5月3日，長沙金融生態(tài)區(qū)的011地塊，經(jīng)過40余輪競價(jià)，以35. 79億人民幣的總價(jià)，44. 3%的溢價(jià)率成為長沙地區(qū)2013年總價(jià)地王。

5月6日，廣州白云區(qū)同寶路8號、10號地塊被佳兆業(yè)以總價(jià)18. 68億人民幣拍得，剔除保障房配建面積后25597元/平方米的樓板價(jià)刷新廣州單價(jià)新地王紀(jì)錄。該地塊起始價(jià)為12. 6億人民幣，拍賣經(jīng)歷了近200輪的競標(biāo)。

5月7日，在82輪激烈競標(biāo)后，北京世紀(jì)今創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以總價(jià)3. 68億人民幣拍得北京門頭溝區(qū)新城MC09- 004塊地C2商業(yè)金融用地，溢價(jià)率高達(dá)104%。

克爾瑞房地產(chǎn)研究中心的檢測報(bào)告說，隨著眾多優(yōu)質(zhì)地塊進(jìn)入土地市場，4、5月份在北、上、廣三大一線城市以及其他重點(diǎn)城市，房企心態(tài)大多轉(zhuǎn)變?yōu)榉e極拿地補(bǔ)倉，并為此進(jìn)行了“不惜代價(jià)的瘋搶”。

按照中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長顧云昌的說法，這是開發(fā)商觀望之后，認(rèn)為調(diào)控政策已無加碼余地，“利空出盡”的反彈。

2013年2月20日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺了五條房地產(chǎn)調(diào)控措施，被業(yè)內(nèi)稱為“新國五條”，新國五條細(xì)則中對市場影響最大的內(nèi)容，就是“稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要密切配合，對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。”

該細(xì)則一出，各地很快出現(xiàn)了二手房連夜排隊(duì)過戶的景象。

然而，在“新國五條”細(xì)則出臺后，除北京外的很多城市對于20%征稅等政策的實(shí)施，都處于“懸空”狀態(tài)。

公開資料顯示，自政策出臺到5月中旬，北京、上海、廣州等30多個(gè)發(fā)布了實(shí)施細(xì)則的城市中，只有北京細(xì)則較為嚴(yán)格，且出現(xiàn)了實(shí)際的征稅案例，其他城市的細(xì)則多缺乏時(shí)效性，或在執(zhí)行層面顯得較為消極。

“3月，房地產(chǎn)企業(yè)還處于觀望狀態(tài)。進(jìn)入4月，隨著土地市場的回暖，企業(yè)對地方政府的執(zhí)行力度有了初步判斷，態(tài)度慢慢變?yōu)榉e極。在地方政府態(tài)度逐漸明朗之后，5月，土地市場有了一個(gè)較明顯的回暖?！鄙虾Ｒ患宜侥挤康禺a(chǎn)基金的總經(jīng)理Clark Lu告訴《瞭望東方周刊》，房地產(chǎn)企業(yè)對地方政府“摸底”主要還是通過土地市場。

偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年4月，306個(gè)城市土地交易2153宗，出讓金額1343億元，同比上漲11. 1%。其中，一線城市4月共交易地塊73宗，土地出讓金高達(dá)212億元，同比上漲208%，環(huán)比上漲67%。以上海為例，4月，上海土地交易55宗，土地出讓金143億元，創(chuàng)2013年以來的新高。

熱錢繞道住宅市場

相比對商業(yè)地產(chǎn)的青睞，熱錢對住宅市場則繞道而行。而住宅市場主要靠剛需來支撐。

2013年5月6日到12日這一周，上海新建商品住宅成交0. 19萬套、21. 9萬平方米，環(huán)比分別提升34. 1%、29. 9%。增幅雖然可觀，但從結(jié)構(gòu)上看，2萬到5萬元/平方米區(qū)間的房源成交，已經(jīng)在1個(gè)多月的持續(xù)萎縮后，縮減到了21. 8%。在2013年的1季度，該區(qū)間房源的平均成交份額約為40%。而剛需集中的單價(jià)2萬元/平方米以下的房源成交，則環(huán)比提升了近10%，達(dá)76. 1%，創(chuàng)年內(nèi)新高。

從具體房源上看，該周上海樓市成交前十的項(xiàng)目共成交700余套房源，占總量的38. 7%。這十個(gè)樓盤中，套均面積不足100平方米的多達(dá)7個(gè)，所有項(xiàng)目套均面積都低于140平方米；價(jià)格方面，十個(gè)樓盤的單價(jià)全都低于2萬元/平方米，僅1個(gè)樓盤的套均總價(jià)超過200萬元。

實(shí)際上，剛需獨(dú)力支撐市場的跡象，早在2012年4月就已開始。

21世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)公司上海區(qū)域分析師黃河滔告訴《瞭望東方周刊》，從量價(jià)走勢上就可以看出，支撐上海住宅市場成交的主要是剛性需求，而改善型和豪宅的成交依舊低迷。

從成交結(jié)構(gòu)上看，剛需房源成交所占比重已在2013年5月上旬創(chuàng)下了年內(nèi)新高。這也意味著，3月下旬以來的成交上漲屬于供應(yīng)拉動(dòng)需求。

黃河滔說，5月13日前的8周內(nèi)，樓市供應(yīng)面積為227萬平方米，占2013年5月13日前總量的71. 6%。而隨著成交量和新增供應(yīng)量的大幅上漲，未來新房供應(yīng)量還會(huì)繼續(xù)走高，但剛性需求在幾個(gè)月的大量消化之后，將很快出現(xiàn)需求下滑的局面。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理葉厚彪則告訴本刊記者，自2012年以來，上海房價(jià)就已經(jīng)失去了大幅反彈的基礎(chǔ)，因?yàn)?012年上海樓市成交的90%都是剛需房源。而剛需自身的特性就決定了，他們不會(huì)盲目追高。只要房價(jià)漲幅超出剛需的心理預(yù)期，市場就會(huì)馬上變冷。

實(shí)際上，外資對后市的看法也基本與黃河滔的分析一致。

“經(jīng)歷了那么久的調(diào)控，北京、上海等一線城市的樓市已基本算得上健康了。健康的一個(gè)重要概念，就是房價(jià)只會(huì)隨著GDP增長穩(wěn)步上升，而不再猛漲、猛跌。”張永河告訴本刊記者。

“因此，從2012年底以來進(jìn)入樓市的熱錢，絕大多數(shù)都在商業(yè)地產(chǎn)市場攻城略地，對住宅項(xiàng)目卻繞道而行。”他說。

“一線城市商業(yè)地產(chǎn)的自身增值幅度大致與當(dāng)?shù)谿DP增幅一致，再加上人民幣升值帶來的收益，熱錢投資商業(yè)地產(chǎn)的年收益率在12%到15%之間，這個(gè)漲幅大部分的住宅項(xiàng)目都難以保證。從風(fēng)險(xiǎn)上說，住宅市場短期內(nèi)的政策風(fēng)險(xiǎn)還很大，但商業(yè)地產(chǎn)就沒有這方面的顧慮?！睆堄篮诱f。

“按照以前的水平看，現(xiàn)在的土地價(jià)格跟以前差不多，業(yè)內(nèi)有人之所以說現(xiàn)在是土地’抄底’，實(shí)際是建立在后市政策風(fēng)險(xiǎn)淡化，市場持續(xù)回暖的預(yù)測上。”Clark Lu說，“但對很多外資來說，住宅市場的暴利神話已經(jīng)結(jié)束了?！?/p>

國內(nèi)游資出海

外資涌入中國，同時(shí)也有大批國內(nèi)的資金在向海外市場流出。就像《圍城》里說的，外面的人想進(jìn)來，里面的人想出去。

以往大家印象中毫無技術(shù)含量的溫州炒房客也在自我“升級”。

“最初是國內(nèi)到處買房子，后來是國外到處排隊(duì)，現(xiàn)在很多人都去干專門投資海外房地產(chǎn)的私募基金了?！痹谏虾３捶慷嗄甑穆殬I(yè)投資客林宏告訴《瞭望東方周刊》。

林宏告訴本刊記者，溫州人在海外買了好幾年房子，雖然沒賺到錢，但摸清了行情，積累了人脈。于是，2013年，專門針對海外房地產(chǎn)市場的私募基金開始在溫州流行起來。

這種基金分為兩類，一類單純在資本市場運(yùn)作，例如在國外建立管理團(tuán)隊(duì)投資世界各國的優(yōu)質(zhì)REITs（房地產(chǎn)投資信托收益憑證）、REIT ETF（交易型開放式指數(shù)基金），以及房地產(chǎn)上市公司的股票。

林宏說，他投資的一家私募基金不久前購買了大量美國西蒙地產(chǎn)和波士頓地產(chǎn)旗下的REITs。西蒙地產(chǎn)是北美最大的商業(yè)地產(chǎn)商，在北美、歐洲、亞洲都持有大量商業(yè)物業(yè)；波士頓地產(chǎn)旗下的REITs是美國最大的寫字樓持有REITs。

“這兩家REITs最近10年的年回報(bào)率都在10%左右，高的時(shí)候能達(dá)到15%?！绷趾暾f。

另一類基金則更加積極地加入了實(shí)業(yè)運(yùn)作。

“在美國，房地產(chǎn)開發(fā)資金的70%左右來自于社會(huì)集資，而且美國房地產(chǎn)開發(fā)模式走的是一條專業(yè)化道路，投資、開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營等各業(yè)務(wù)板塊相對獨(dú)立，這就為私募資金介入投資提供了良好的機(jī)會(huì)?！痹诤贾萁?jīng)營一家外貿(mào)企業(yè)的徐俊告訴本刊記者。

徐俊投資的就是這種較為激進(jìn)的私募基金，即直接與美國本土的開發(fā)商合作開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)、公寓，投資周期在5年以上，但每年凈收益率能在15%到20%以上。

“根據(jù)一家私募基金的內(nèi)部報(bào)告，2012年美國房價(jià)上漲了5. 9%，美國房地產(chǎn)建筑商的股價(jià)幾乎翻番，美國樓市已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的反彈趨勢。有些成熟的商業(yè)地產(chǎn)，每年僅出租收益就有5%到12%甚至更多，再加上資產(chǎn)本身的增值，比在上海炒房要高多了吧？”徐俊說。

當(dāng)然，這些主要針對中國人的私募基金也有著一些鮮明的中國特色，例如基金管理團(tuán)隊(duì)里有很多華裔，并且針對中國人的住房、投資習(xí)慣設(shè)置一些特色投資項(xiàng)目。例如知名大學(xué)附近的住宅項(xiàng)目，抓住了中國移民愿意為“學(xué)區(qū)房”付出高價(jià)的心理，而在市中心商業(yè)區(qū)的住宅樓，則針對了中國人喜歡購物交通都便利的鬧市的心理。

“這類基金的優(yōu)勢就是，既了解當(dāng)?shù)厥袌?，也能抓住中國的商機(jī)。”徐俊說。