二線房企上演“天上人間”融資決定未來成敗

中報公布完畢，對于大部分房企來說，今年上半年業(yè)績延續(xù)了自去年下半年以來的回暖態(tài)勢，尤其二線房企業(yè)績突出，26家小房企業(yè)績實現(xiàn)翻倍以上增長，較早奠定了全年的業(yè)績基礎(chǔ)。行業(yè)龍頭企業(yè)的市場份額進一步提升，四大龍頭平均銷售增長超過40%。但幾家歡喜幾家愁，小房企卻掙扎求存，甚至退出市場。為支撐企業(yè)發(fā)展與擴張，目前大小房企都在不遺余力拓展融資渠道。

地產(chǎn)中報業(yè)績理想

今年中報地產(chǎn)133家上市公司營業(yè)總收入同比增長率114%，歸屬母公司股東的凈利潤（扣除非經(jīng)常損益）同比增長44.53%， 可謂是既增收又增利。龍頭企業(yè)繼續(xù)高歌猛進。萬科銷售累計實現(xiàn)銷售金額 843億元，行業(yè)龍頭地位穩(wěn)固；保利地產(chǎn)緊隨其后，上半年共實現(xiàn)銷售金額 648億元。金地集團銷售金額197億元，招商地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入161.34億元。四大龍頭平均銷售增長超過40%。

良好的銷售勢頭使得地產(chǎn)公司手頭現(xiàn)金充裕，2013年上半年A股地產(chǎn)企業(yè)銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金為3904億元，同比增長41%，經(jīng)營性現(xiàn)金流入較強勁。同時，企業(yè)愿意多花錢。行業(yè)2013年上半年購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金為3409億，低于銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金495億元。結(jié)合上半年的重點城市土地投資和全國的新開工數(shù)據(jù)，表明房企的投資熱情在不斷升溫。

有趣的是，銷售加快的同時，存貨數(shù)量仍保持增長。2013年上半年上市地產(chǎn)企業(yè)累計存貨達到17577億元，處于近3年以來最高水平。但實際上，上市地產(chǎn)企業(yè)真實庫存（竣工未售和在建未售項目）高峰已過。絕對數(shù)據(jù)增大原因在于：1） 行業(yè)集中度提高。上市公司在全行業(yè)中代表性地位進一步鞏固；2）伴隨后期結(jié)算，庫存增速將進一步回落；3）地價上漲造成新增項目庫存價格上升。

二線地產(chǎn)公司業(yè)績突出

由于基數(shù)和項目結(jié)算時間等原因，半年報實現(xiàn)凈利潤翻倍以上增長的26家公司都出自二線公司（表一）。而其中不乏一些深耕區(qū)域市場同時放眼全國的地產(chǎn)新秀。

排名第一的泰和集團原本是福州房地產(chǎn)開發(fā)商，在福建地區(qū)品牌認同度高、區(qū)域競爭優(yōu)勢明顯，2012年就曾經(jīng)以62.31億元的銷售金額奪得福州樓市銷售第一。公司雄心勃勃，力圖通過高周轉(zhuǎn)策略，加快推盤和拿地速度，同時，商住雙軌模式也使得公司擁有獨特的競爭優(yōu)勢。上半年，營業(yè)總收入同比增長380%，凈利潤增長1273%。公司不滿足區(qū)域房地產(chǎn)商的角色，今年以來公司加強一線城市布局，年內(nèi)耗資70億元新增4個北京項目及1個上海項目，“深耕福州，布局全國”的發(fā)展思路讓其獲得投資者的好評。

南國置業(yè)上半年實現(xiàn)營收同比增645%，實現(xiàn)凈利潤同比增927%。上半年公司業(yè)績大幅增長，主要源自荊州南國城市廣場與南國燈世界4月開業(yè)轉(zhuǎn)入結(jié)算。中國水電入主后公司實現(xiàn)了從區(qū)域性民企黑馬向全國性央企藍籌的重要轉(zhuǎn)變。公司與中國水電地產(chǎn)首個合作項目花落成都，邁出這一步，也就宣告南國置業(yè)向全國版圖開始進軍。

濱江集團是杭州地區(qū)領(lǐng)袖地產(chǎn)企業(yè)，一直以來在杭州市場占有率保持領(lǐng)先。上半年多個項目結(jié)算使得業(yè)績大幅提升，營業(yè)收入同比增長673.19%，歸屬于上市公司股東凈利潤同比增長796.87%。

中小房企在巨頭的陰影下舉步維艱

市場優(yōu)勝劣汰下， 房地產(chǎn)行業(yè)市場集中度，門檻越來越高，中小房企面臨生存困境，一部分默默無聞的中小企業(yè)正經(jīng)歷著殘酷的行業(yè)洗牌。萬方地產(chǎn)4月初公告，公司名稱將變更為“萬方發(fā)展”，而行業(yè)類別也由“房地產(chǎn)業(yè)”變更為“批發(fā)業(yè)”。除此之外，上海新梅、萬好萬家、綠景地產(chǎn)等也在逐步退出房地產(chǎn)業(yè)。

萬好萬家為應(yīng)對企業(yè)所遇到的困局，公司擬由房地產(chǎn)、酒店業(yè)向礦產(chǎn)行業(yè)和第三方支付產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，力求逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)。上海本地的一家開發(fā)企業(yè)——上海新梅近期向興盛集團出售江陰新蘭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司55%股權(quán)，并向興盛集團購買喀什中盛創(chuàng)投有限公司100%股權(quán)，以間接獲得宋河酒業(yè)10%股權(quán)。上海新梅憑此完成了房與酒的置換，公司決策層也確定了在未來一段時間內(nèi)逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)的戰(zhàn)略。

融資渠道或成房企分水嶺

目前一般房企不缺生存的錢，缺的是支撐企業(yè)發(fā)展與擴張的錢。因而，為了投資發(fā)展和拿地擴張，房企爭相拋出再融資方案。截至9月3日，滬深兩市已有21家房企拋再融資計劃，其規(guī)模也增加至530億元。在發(fā)布再融資方案的房企中，既有北京城建等大型房企，也有宋都股份、新湖中寶等中小型房企；涉及數(shù)額最小到5億元左右（界龍實業(yè)），也有再融資總額達到60億元的規(guī)模（華夏幸福）。實際上，融資渠道的差異，已成為大小房企分化的重要原因。上半年已經(jīng)有約30家標桿房企通過各種海外渠道進行融資，總額接近800億元，這早已超過去年全年的規(guī)模。