房地產(chǎn)：土改三大試點(diǎn)模式初步形成

金九銀十本來(lái)是地產(chǎn)的黃金銷(xiāo)售季節(jié)，盡管各地房?jī)r(jià)上漲之聲不絕于耳，但上市公司股價(jià)卻沒(méi)有跟上房?jī)r(jià)上升的步伐。主流的地產(chǎn)公司股價(jià)從7月至今基本是原地踏步，甚至還跌，明顯跑輸大市。

從已經(jīng)公布三季報(bào)的地產(chǎn)公司的業(yè)績(jī)來(lái)看，業(yè)績(jī)延續(xù)了中報(bào)上升趨勢(shì)，既然業(yè)績(jī)無(wú)憂(yōu)，那是什么因素導(dǎo)致地產(chǎn)股疲軟呢？

首先，房?jī)r(jià)高企，讓人擔(dān)心后續(xù)4季度銷(xiāo)售受阻。其次，9月份以來(lái)，隨著銀行體系資金面的持續(xù)偏緊，銀行資金利率的上行傳導(dǎo)至房地產(chǎn)市場(chǎng)，促使房貸利率大幅上調(diào)。房貸利率提高將首先抑制房地產(chǎn)銷(xiāo)售。繼而導(dǎo)致房地產(chǎn)投資增速下滑。第三，本周一公布的CPI已達(dá)3.1%，由于通脹率變動(dòng)滯后于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，因此通脹仍將繼續(xù)上行，央行將繼續(xù)維持銀行體系資金面偏緊的局面。市場(chǎng)擔(dān)心在目前政策不做任何改變的情況下，今年四季度到明年一季度經(jīng)濟(jì)將呈現(xiàn)“經(jīng)濟(jì)下、通脹上、貨幣緊”的“類(lèi)滯漲”局面。

土改將成三中全會(huì)議題 概念股瘋炒

一方面主流地產(chǎn)行業(yè)前景不明朗；另一方面，發(fā)端于土地流轉(zhuǎn)改革而引發(fā)的主題概念炒作卻喧囂塵上。二級(jí)市場(chǎng)上，隨著十八屆三中全會(huì)的臨近，“土地流轉(zhuǎn)”概念愈發(fā)炙手可熱。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)，10月以來(lái)，海南橡膠的最高漲幅就達(dá)到了30.8%，緊隨其后的輝隆股份、亞盛集團(tuán)、永安林業(yè)、北大荒最高漲幅分別為25.34%、20.06%、20.04%、12.67%。

農(nóng)地實(shí)現(xiàn)直接流轉(zhuǎn)是長(zhǎng)期趨勢(shì)，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)更健康的市場(chǎng)化進(jìn)程，但目前農(nóng)地流轉(zhuǎn)弊端重重，改革迫在眉睫，不出意外，土地流轉(zhuǎn)改革將列入三中全會(huì)的議題，而土地流轉(zhuǎn)或可能創(chuàng)造數(shù)以萬(wàn)億的機(jī)會(huì)。市場(chǎng)投機(jī)者也因此趨之若鶩。

風(fēng)起于青萍之末

五年前的十七屆三中全會(huì)曾為土地流轉(zhuǎn)流轉(zhuǎn)制度改革指明了正確的方向，但五年以來(lái)未能得到深入貫徹。不過(guò)，國(guó)務(wù)院研究中心課題組在十八屆三中全會(huì)召開(kāi)前夕，推出了具有頂層設(shè)計(jì)色彩的《新一輪改革的基本思路和行動(dòng)方案》，將“深化土地制度改革”列為新一輪八大改革重點(diǎn)領(lǐng)域之一。

最近一些地方的土改動(dòng)向也佐證了這一改革。10月7日，央視經(jīng)濟(jì)信息聯(lián)播以“農(nóng)民變股東沙縣土地流轉(zhuǎn)新嘗試”為題，對(duì)福建沙縣推行土地信托、推動(dòng)土地流轉(zhuǎn)率大幅上升的案例進(jìn)行了介紹，主要涉及耕地流轉(zhuǎn)。福建省委近期下發(fā)了穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的通知，推廣沙縣開(kāi)展土地信托流轉(zhuǎn)的模式；安徽省合肥、淮北、淮南、馬鞍山4市2013年度農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收方案獲國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。而前不久，有消息稱(chēng)，農(nóng)村土地改革進(jìn)程的重要文件已下發(fā)至河北、遼寧、吉林等18個(gè)省市。本周中信信托土地流轉(zhuǎn)信托計(jì)劃產(chǎn)品獲批，成為第一單土地流轉(zhuǎn)信托業(yè)務(wù)產(chǎn)品。

土改三大試點(diǎn)模式初步形成

存量巨大、閑置嚴(yán)重的農(nóng)村建設(shè)用地是未來(lái)城市建設(shè)用地的主要來(lái)源。從總量上看，農(nóng)村建設(shè)用地存量巨大，2011年農(nóng)村建設(shè)用地面積為1661萬(wàn)公頃，為城市建設(shè)用地面積的4倍。從利用率來(lái)看，1996年以來(lái)近2.5億農(nóng)村人口進(jìn)入城市，但農(nóng)村居民點(diǎn)面積不降反增，由此導(dǎo)致農(nóng)村建設(shè)用地閑置浪費(fèi)嚴(yán)重。以農(nóng)村人均減少50平米建設(shè)用地測(cè)算，可節(jié)約325萬(wàn)公頃建設(shè)用地，滿(mǎn)足未來(lái)近十年的城市建設(shè)用地需求。

部分區(qū)域以“農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)”為突破口已經(jīng)開(kāi)展土改試點(diǎn)，其中最具有代表性的三大模式分別是：1、重慶地票模式：將農(nóng)村建設(shè)用地轉(zhuǎn)化為耕地，換取“地票”，再新增城市建設(shè)用地；2、嘉興兩分兩換模式：宅基地和承包地分開(kāi)，以承包經(jīng)營(yíng)權(quán)換社會(huì)保障，以宅基地?fù)Q城鎮(zhèn)住房；3、廣東三舊改造模式：對(duì)舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊土地進(jìn)行分類(lèi)處置和改造，緩解城市用地緊張、供需矛盾。

關(guān)注兩類(lèi)標(biāo)的股

土地流轉(zhuǎn)將創(chuàng)造百萬(wàn)億的投資機(jī)會(huì)，這將遠(yuǎn)大于當(dāng)年的國(guó)企改革和金融領(lǐng)域開(kāi)放。在此背景下，“土地流轉(zhuǎn)”概念股在市場(chǎng)必然還會(huì)持續(xù)受市場(chǎng)的追棒，并將具有深遠(yuǎn)影響。

短期土地流轉(zhuǎn)改革直接受益標(biāo)的主要是兩類(lèi)受益土地增值的上市公司。一是城市存量土地改造，企業(yè)儲(chǔ)備地有望變更用途、實(shí)現(xiàn)流轉(zhuǎn)的企業(yè)；值得一提的是，由于建設(shè)用地的土地確權(quán)速度快于耕地確權(quán)，因此建設(shè)用地流轉(zhuǎn)可能將快于耕地流轉(zhuǎn)，擁有近郊及工業(yè)園區(qū)周邊農(nóng)村建設(shè)用地的上市公司，其土地估值的提升最為明顯，比如擁有大面積建設(shè)用地的羅牛山、羅頓發(fā)展、中華企業(yè)等。其次，大城市中的土地更新先鋒值得關(guān)注。在大城市的城市更新率先布局的公司也將受益，由于目前來(lái)看城市更新的進(jìn)度仍以深圳為先，投資標(biāo)的仍主要集中在深圳本地企業(yè)中，深天健、招商地產(chǎn)。

二是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)放寬，擁有農(nóng)（林）地儲(chǔ)備的企業(yè)。隨著管理層對(duì)農(nóng)地流轉(zhuǎn)的積極引導(dǎo)，流轉(zhuǎn)平臺(tái)的日趨活躍，農(nóng)地的“市場(chǎng)價(jià)格”將會(huì)得到提升；在耕地有了價(jià)格以后，“地主”類(lèi)上市公司的價(jià)值將得到重估。自有土地資源豐富的亞盛集團(tuán)、海南橡膠、永安林業(yè)、福建金森及長(zhǎng)期租賃土地資源較多的岳陽(yáng)林紙、晨鳴紙業(yè)等。