中國房價上升周期接近尾聲

中國房地產經濟的發(fā)展與整個國民經濟的發(fā)展一樣具有周期性，這是絕大多數經濟學家的一致看法。隨著中國土地財政的日益惡化和城鎮(zhèn)化進程的加快，房地產業(yè)儼然成為國民經濟的支柱產業(yè)，獲得了迅速的發(fā)展并愈來愈顯示出其發(fā)展的周期性波動。

從中國土地財政目前的數據來看，風險已經相當大。盡管作為地方政府仍有十足的動力通過賣地來換取收入，但地方負債的風險已經逐級放大，多數地方政府的收入交由房價來決定恐怕不是最優(yōu)選擇。

國外對房地產周期的實證分析研究比較多。美國的房地產周期主要按庫茲涅茨周期模式進行，即18年左右完成一次周期波動，同時也存在5年一次的短期波動。美國房地產經濟學家Fred·Case（1974）和Alan·Rabinowitz（1980），分別以美國房地產市場交易量（或銷售額）為依據，通過分析1795—1973年共180年間美國房地產的實際運行情況，指出美國房地產存在約18左右的長周期波動，主要受歷史事件如戰(zhàn)爭、經濟衰退、技術創(chuàng)新等事件影響。我們的研究發(fā)現，中國房地產周期呈現5年的小周期和10年的中周期。

從1993年海南房地產泡沫破滅之后，中國房地產在1997年經歷東南亞金融危機，1998年—1999年房價繼續(xù)保持調整趨勢，隨后在2001年之后出現復蘇，直至2003年SARS出現，導致房市重現衰退。而2008年房價再次調整。我們關注幾個重要的年份，1987年是國際金融危機爆發(fā)；1993年中國宏觀調控導致海南房地產泡沫破裂；1998年受金融危機影響房市不振；2003年受SARS影響，房地產受到較大打擊；2008年國際金融危機導致中國房價大跌。2013年會發(fā)生什么情況？

早在2004年王石就曾經提出，新的房地產拐點可能出現在2013年。他認為，在2013年以后，中國房地產市場更多的可能是變成存量市場，而不是增量市場。而王石判斷房價拐點的另外一個重要論點是房地產占GDP的比例。他認為，按照美國房地產的發(fā)展趨勢來看，中國房地產的發(fā)展是比較合理的。2003年房地產占中國GDP的6.5%，自1998年以來，房地產在GDP中的比重是一直陡升，從3%陡升到現在的6%以上，但這種陡升的斜率將來不會按現在的陡升幅度上升，會有所放緩。

獨立經濟學家、知名財經評論員馬光遠曾表示，2013年前三季度房地產投資占GDP投資的比重達到15.8%，遠遠高出美國房地產所占GDP比重，是次貸危機發(fā)生以前的三倍。而房地產增長比較合適的比重，是占中國GDP的10%左右。

此外，國內貨幣政策的變化影響也需要警惕，這可能成為壓倒市場的最后稻草。

中國這一輪房價上漲，要持續(xù)到中央銀行采取貨幣緊縮為止。即，可能要等到CPI持續(xù)幾個月在4%以上。中國官方CPI何時持續(xù)在4%以上，根據判斷，預計要等到2014年上半年。

從外因角度來看，美國貨幣政策的轉向、美元升值周期的重啟和中日海上矛盾導致爆發(fā)局部戰(zhàn)爭都可能是中國未來房價大幅波動的導火索，這一點投資者應該有所警惕。

當前，可以肯定的是，當下離房地產市場轉向的臨界點越來越近了，中國房地產過去5年的瘋狂上漲周期已經接近尾聲。