投資海外房產(chǎn)應(yīng)拋棄中式思維

海外市場(chǎng)不適合中國(guó)式炒家

投資海外房產(chǎn)需要認(rèn)清的第一個(gè)事實(shí)是，海外市場(chǎng)并不適合中國(guó)式炒家的生存。一方面，海外市場(chǎng)上一般房?jī)r(jià)變化較為平穩(wěn)，還未遭遇過(guò)類似中國(guó)市場(chǎng)的暴漲。另一方面，也是更為重要的，中外對(duì)房子的認(rèn)知有很大差別。

美國(guó)52%的首次購(gòu)房者年齡為31歲，超過(guò)一半美國(guó)人選擇在工作10年、婚后5年才買入第一套房，未有負(fù)擔(dān)能力時(shí)大多選擇租房或和父母同住?？梢姡鄶?shù)外國(guó)年輕人考慮買房的根本在于量入為出。與他們普遍認(rèn)為房子首先是供使用的耐用商品不同，對(duì)中國(guó)人來(lái)說(shuō)，房子則是對(duì)抗貨幣貶值和通脹的保值工具。動(dòng)機(jī)的盲目導(dǎo)致中國(guó)房?jī)r(jià)漲到個(gè)人收入的20-30倍，明顯高于國(guó)際4-6倍的合理區(qū)間（4-6年收入可買一套房）。

中國(guó)投資人依靠租金收回成本要近30年，年租金收入是房?jī)r(jià)的2-3%，而在美國(guó)一般物業(yè)的租售比（年租金與年房?jī)r(jià)比）在5-12%之間不等。在這種情況下，如果不依靠良好的租金回報(bào)，單純靠物業(yè)增值，中國(guó)買家買房后馬上賣掉的“炒房”舉動(dòng)在扣掉相關(guān)稅費(fèi)后，在海外市場(chǎng)難有回報(bào)可言（法拍屋投資等不良資產(chǎn)投資模式除外）。

策略的選擇決定投資回報(bào)

如同魚與熊掌不可兼得，是自住，還是投資，這是海外投資買房從一開始就必須明確的問(wèn)題。

在中國(guó)，房產(chǎn)投資的通常策略是在低位時(shí)買入，升值后再賣掉。但海外成熟市場(chǎng)職業(yè)投資人把房產(chǎn)作為長(zhǎng)期投資工具，現(xiàn)金流沉淀一方面需要時(shí)間，另一方面也需要銀行按揭杠桿幫助產(chǎn)生高的本金回報(bào)。以投資為目的的物業(yè)，投資人優(yōu)先考慮的一定是提高租售比，而出價(jià)則是根據(jù)回報(bào)率來(lái)計(jì)算的。如一房產(chǎn)還貸前現(xiàn)金收入是每年2萬(wàn)美元，那么按照10%投資回報(bào)率要求，投資人能承受的房?jī)r(jià)是20萬(wàn)美元。

如投資人在買房時(shí)摻雜個(gè)人喜好，租金回報(bào)則往往很難實(shí)現(xiàn)最大化。這一點(diǎn)與中國(guó)市場(chǎng)的情況類似，通常居住面積大、居住環(huán)境好的高價(jià)位房，租客反而少，這就導(dǎo)致了租售比大為降低。在中國(guó)一線城市，豪宅的租售比在2%以下。

投資類別左右投資回報(bào)

房地產(chǎn)投資分商業(yè)和住宅兩類，二者差異巨大，在海外跨領(lǐng)域投資的投資人較少。

商業(yè)地產(chǎn)包括購(gòu)物中心、辦公樓，租約一般10年、15年較常見，租客多為公司和政府。大型商業(yè)房產(chǎn)市場(chǎng)操作十分透明和專業(yè)，回報(bào)率差別不大。除去貸款費(fèi)用未計(jì)算增值的凈回報(bào)約為9-11%。住宅地產(chǎn)包括獨(dú)棟獨(dú)立屋、聯(lián)排獨(dú)立屋（即“別墅”）及四個(gè)單元以下單元樓。還有一種則是供投資的公寓樓，這種物業(yè)的單元均價(jià)低，無(wú)論是布局的設(shè)計(jì)還是功能面積的布局都是為了實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的優(yōu)化。銀行也愿意給投資者貸款。

在房?jī)r(jià)上漲較快，房?jī)r(jià)高、租金低的地區(qū)，公寓樓出現(xiàn)的較少，因?yàn)槊總€(gè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的單元都能賣出很好的價(jià)錢，開發(fā)商寧可出售分割的聯(lián)排獨(dú)立屋或分割的公寓獲利。因此，越是具有商業(yè)地產(chǎn)性質(zhì)的物業(yè)，其價(jià)值的提升對(duì)租金收入的依賴越重。

現(xiàn)金流為王而非升值為王

投資房產(chǎn)有兩類回報(bào)，一是現(xiàn)金回報(bào)，二是保值升值。

中國(guó)的房市特殊，全球罕見。過(guò)去10年，史無(wú)前例的貨幣泛濫使物業(yè)升值成為中國(guó)投資人的主流創(chuàng)富模式。房?jī)r(jià)上漲的同時(shí)，房租卻未能同步跟上，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)住宅物業(yè)的出租回報(bào)未能達(dá)銀行按揭貸款利息的一半。因此，中國(guó)投資人如果不依靠房產(chǎn)升值基本都是要虧錢的。

美、加、澳等地的情況則完全不同。這些市場(chǎng)健全成熟，租賃活躍，且空置率低，現(xiàn)金回報(bào)是衡量物業(yè)的價(jià)值準(zhǔn)繩，這在商業(yè)地產(chǎn)上尤為突出。國(guó)外好的房產(chǎn)投資機(jī)會(huì)，通常都是“以房養(yǎng)房”，即扣除所有開銷和銀行按揭能帶來(lái)凈的現(xiàn)金回報(bào)，而貸款部分的權(quán)益能夠帶來(lái)的租金收益可明顯跑贏銀行按揭利息，最終令投資人的本金回報(bào)率提升。因此，在海外市場(chǎng)上，房產(chǎn)價(jià)值和租金緊密相關(guān)，是否投資房產(chǎn)通過(guò)分析現(xiàn)金回報(bào)率來(lái)決定，而不考慮難以掌握的升值。

充分利用時(shí)間杠桿

海外與中國(guó)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)最大的不同在于，海外物業(yè)出租率高、空置率低。經(jīng)營(yíng)性租賃物業(yè)的規(guī)模巨大，回報(bào)率比中國(guó)高得多（加拿大除外）。美國(guó)的租售比一般在6%-10%左右，最高能達(dá)到10%-15%，豪宅租售比則為4%左右。雖然澳大利亞的房?jī)r(jià)近幾年已經(jīng)有一定程度的升值，但得益于高達(dá)97%-98%的出租率，其物業(yè)的租售比大約也在5%。

一般來(lái)說(shuō)，房屋的租金與價(jià)格并沒(méi)有一定的相關(guān)性。以美國(guó)為例，各城市間居民購(gòu)買力與消費(fèi)水平落差不大，同等狀況的物業(yè)在不同城市的租金因此也并沒(méi)有太明顯的區(qū)別，但售價(jià)之間的差距則非常之大。所以，如果購(gòu)房的主要目的并非自住，在選擇租賃的市場(chǎng)時(shí)，就應(yīng)更多考慮房?jī)r(jià)便宜的地方，最好避開一線城市或昂貴地段，房子多接近工作區(qū)而不是大宅林立的市郊。

一旦成功購(gòu)得租金穩(wěn)定的物業(yè)，業(yè)主可選擇多種退出途徑。例如，持有物業(yè)收取租金或賣給其他投資者。而獨(dú)立屋業(yè)主可選擇將房屋賣給投資者或自住客。在房地產(chǎn)周期的某些階段，相對(duì)感性的自住客往往比投資者更愿意付高價(jià)，因此，獨(dú)立屋在購(gòu)買熱情高漲的市場(chǎng)有時(shí)能升值套現(xiàn)。

物業(yè)管理和持有成本影響回報(bào)

持有物業(yè)后要考慮后續(xù)維護(hù)，日常管理牽涉到的矛盾多種多樣。而必要的稅費(fèi)和額外的支出，都會(huì)左右在海外購(gòu)置物業(yè)的回報(bào)水平。其中，稅費(fèi)就是相當(dāng)復(fù)雜的一項(xiàng)，并且會(huì)導(dǎo)致持有成本大幅增加。因此，投資人在決定下手前，一定要研究各國(guó)的房產(chǎn)稅，清晰掌握交易稅費(fèi)，衡量稅費(fèi)成本是否可承擔(dān)。

以美國(guó)為例，一筆房產(chǎn)交易，買賣雙方各自需要向經(jīng)紀(jì)人支付相當(dāng)于成交價(jià)3%的傭金，加上各種針對(duì)打擊炒賣的稅費(fèi)，持有物業(yè)1年以下即出售，要交納高達(dá)40%的聯(lián)邦和州收益稅，超過(guò)1年則交25%。如自住物業(yè)持有2年以上，在一定的限制條件下，個(gè)人和夫妻自住物業(yè)出售收益分別在25萬(wàn)和50萬(wàn)美元以下，則可免收投資收益所得稅。個(gè)人和夫妻年收入分別在20萬(wàn)和25萬(wàn)美元以上者，則所有投資收益需額外征3.8%的稅。

此外，業(yè)主每年還需繳納相當(dāng)于物業(yè)評(píng)估價(jià)的1-2%作為房產(chǎn)稅。因此，如果物業(yè)不自住肯定是要出租的，否則無(wú)法彌補(bǔ)持有成本。一般月租金達(dá)房?jī)r(jià)的1%才能實(shí)現(xiàn)滿意的現(xiàn)金流，而投資者一般要求的年回報(bào)率在9-11%的區(qū)間。且外國(guó)公民在美國(guó)投資房地產(chǎn)時(shí)，可能需繳納某些美國(guó)稅項(xiàng)，如所得稅、預(yù)扣稅、贈(zèng)予稅以及（或者）遺產(chǎn)稅。如事先未經(jīng)稅務(wù)籌劃，還可能面臨預(yù)扣稅，需要預(yù)扣相當(dāng)于房產(chǎn)交易總額10%的稅費(fèi)。

不僅如此，在海外許多地方，房客利益受到充分保護(hù)，如房主有義務(wù)必須提供可居住住房，合乎當(dāng)?shù)匦l(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，冬天供暖充足等。即使出現(xiàn)了房客不交租的情況，也只能經(jīng)法律程序?qū)⑵潋?qū)逐，此時(shí)若不熟悉當(dāng)?shù)胤蓜t花費(fèi)巨大，搞不好房主自己還可能淪為被告。

另一筆可能產(chǎn)生的費(fèi)用是社區(qū)管理費(fèi)，業(yè)主有時(shí)會(huì)被業(yè)主委員會(huì)要求繳納大額維修基金，用于整個(gè)居住社區(qū)的建設(shè)，數(shù)額大時(shí)可達(dá)數(shù)萬(wàn)美元。

地域差異巨大，不可一概而論

海外市場(chǎng)投資選擇眾多，地域投資環(huán)境差異大，今后走勢(shì)基于該地域供求關(guān)系變化。因此，同類別的物業(yè)在不同地域差異巨大。在投資前要對(duì)當(dāng)?shù)厍闆r、房?jī)r(jià)走勢(shì)、政府城市規(guī)劃政策等深入了解。還要關(guān)注國(guó)際變化、匯率變化。特別是房?jī)r(jià)走勢(shì)，盡量選擇在經(jīng)濟(jì)蓬勃、房地產(chǎn)上升前期購(gòu)買。

同時(shí)，投資人還應(yīng)關(guān)注政府的投資傾斜區(qū)域。政府用的是納稅人的錢，銀行也不會(huì)虧社?；鸬腻X，跟著它們走，就會(huì)一路走好。政府在哪里建住房、醫(yī)院、學(xué)校，投資人就應(yīng)該投資到哪里。

作者黃立沖為美國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師、盛富資本與協(xié)縱國(guó)際總裁。

二手房購(gòu)買標(biāo)準(zhǔn)手續(xù)

在美國(guó)，決定購(gòu)買房產(chǎn)后，買方多會(huì)聘用房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人處理包括法律在內(nèi)的大多數(shù)事務(wù)，如果不聘請(qǐng)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，則相關(guān)事宜通常會(huì)由律師代勞。整個(gè)購(gòu)房手續(xù)通常會(huì)按以下步驟進(jìn)行。

初簽合同報(bào)價(jià)

買家經(jīng)紀(jì)人會(huì)先代買方起草報(bào)價(jià)書。這是有法律約束力的文件，除條件不能獲賣方接受或前提條件不滿足（如驗(yàn)收不合格等）外，不得撤回。

報(bào)價(jià)通常是買方希望支付的金額。通常價(jià)格比房產(chǎn)主所報(bào)售價(jià)低3-5%，但也是因地而異的。如買方?jīng)Q定在某些高端房產(chǎn)需求旺盛的地區(qū)買房，也許就不得不按全價(jià)購(gòu)買或者加價(jià)。在房?jī)r(jià)非常低的地方，買方經(jīng)紀(jì)人要幫買方快速運(yùn)作，投競(jìng)標(biāo)價(jià)。

買方在初簽合同報(bào)價(jià)上簽字后，經(jīng)紀(jì)人將其提交給賣方經(jīng)紀(jì)人或房主（如房主沒(méi)通過(guò)經(jīng)紀(jì)人出售，買方可通過(guò)經(jīng)紀(jì)人直接和房主聯(lián)系）。初簽報(bào)價(jià)通常會(huì)在24-48小時(shí)內(nèi)得到答復(fù)。

回簽

初簽報(bào)價(jià)通常會(huì)被拒絕，除非賣方希望盡快賣掉，且認(rèn)為價(jià)格已達(dá)到其預(yù)期。通常買方的經(jīng)紀(jì)人會(huì)收到賣方的回簽。屆時(shí)，他們會(huì)提交另一個(gè)價(jià)格，往往比買方的報(bào)價(jià)稍高但低于賣家的初始報(bào)價(jià)。這時(shí)買方可接受新報(bào)價(jià)或回簽另一報(bào)價(jià)，這價(jià)格通常高于買方第一報(bào)價(jià)而低于房主的回簽報(bào)價(jià)。

來(lái)回討價(jià)還價(jià)雖然很重要，但也可能讓買方失去最佳買入機(jī)會(huì)：如有其他人參與競(jìng)購(gòu)，房主就可能拒絕買方報(bào)價(jià)，或不接受任何人的報(bào)價(jià)。有時(shí)，房主認(rèn)為買方報(bào)價(jià)太低，浪費(fèi)了他的時(shí)間而直接拒絕買方以后任何報(bào)價(jià)。因此，買方考慮報(bào)價(jià)時(shí)一定要和買方經(jīng)紀(jì)人商討并盡量采納他們的專業(yè)建議。

銷售合同

一旦買方和賣方就房產(chǎn)價(jià)格達(dá)成一致意見，雙方經(jīng)紀(jì)人就要起草正式銷售協(xié)議。買方的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人會(huì)為買方準(zhǔn)備好一切相關(guān)文件，買方只需核實(shí)文件的內(nèi)容并簽名即可。此時(shí)的銷售合同生效，對(duì)買賣雙方都具有法律約束力。一旦雙方簽署了銷售合同，賣方就不得再接受任何其他報(bào)價(jià)，除非買方?jīng)]有滿足銷售合同的任何條款。

買方必須同意賣方要求的付款日期；賣方則要確保房產(chǎn)質(zhì)量和交房日期，并要通過(guò)買方安排的驗(yàn)房程序（費(fèi)用由買主承擔(dān)）。買賣雙方都有權(quán)不執(zhí)行任何與合同條款不符的安排。

由購(gòu)房產(chǎn)生的費(fèi)用

由購(gòu)房產(chǎn)生的費(fèi)用源于房子本身以及其他因素，由購(gòu)房產(chǎn)生的一攬子結(jié)算費(fèi)用必須以被稱為“貸款機(jī)構(gòu)誠(chéng)實(shí)費(fèi)用估算”的形式為買方闡明，由抵押貸款放貸機(jī)構(gòu)提供。時(shí)間是在買方獲得貸款批準(zhǔn)之前。因此買方應(yīng)當(dāng)在簽訂銷售合同支付之前就知道其所需費(fèi)用。

納稅

聘用專業(yè)人員幫買方納稅很重要。雖在買房時(shí)不必支付，但每年10月和2月是納房產(chǎn)稅的季節(jié)，每個(gè)州的房產(chǎn)稅要求各異。

完成購(gòu)房

一旦簽署了正式銷售合同，銀行將履行房屋估價(jià)、房產(chǎn)權(quán)調(diào)查、確保所有法律文件完整的程序。在將資金轉(zhuǎn)撥到賣家賬戶前，買家需要會(huì)見銀行并簽署貸款合同。按法律要求貸款銀行職員會(huì)與買方共同審閱每一頁(yè)合同，解釋其內(nèi)容并回答買方疑問(wèn)。如有不清楚的地方，或提供內(nèi)容不正確，買方可拒絕簽署文件。