美國：最具性價(jià)比的海外房產(chǎn)投資市場

2013年月10月初，綠地集團(tuán)與美國森林城公司簽署諒解備忘錄，二者將成立合資公司，綠地持股70%，共同收購開發(fā)后者持有的布魯克林大西洋廣場地產(chǎn)項(xiàng)目，總投資預(yù)計(jì)超50億美元，建設(shè)以中高檔公寓住宅為主的綜合社區(qū)。這是紐約20年來最大規(guī)模的房地產(chǎn)單體項(xiàng)目，同時(shí)也是中國房企迄今為止在美最大投資。隨著美國及其他國家的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，2012年以來，包括碧桂園、中國建筑、中國鐵建、萬科、綠地、萬通、中坤等十余家房企紛紛“出?！保顿Y規(guī)模達(dá)數(shù)百億美元。

與“后知后覺”的房企相比，購買海外房產(chǎn)早已成為中國投資人的熱門選擇，這一由移民和留學(xué)帶動(dòng)的需求，又反過來在一定程度上推動(dòng)了包括美國、澳大利亞和加拿大等國的房價(jià)上漲。累積影響最為明顯的當(dāng)屬加拿大，中國資本的流入雖非決定性因素，但在創(chuàng)歷史低點(diǎn)利率和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的推波助瀾下，過去3年加拿大的房價(jià)持續(xù)上漲，以至于許多人認(rèn)為上漲的幅度使其房市有崩盤的風(fēng)險(xiǎn)。

中國富人的投資潮席卷各國投資移民的熱點(diǎn)城市。全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）的最新報(bào)告顯示，截至2013年3月底之前的一年里，中國籍人士在美購房總價(jià)值達(dá)123億美元，占外國人在美購房總額的18%，緊隨加拿大成為美國市場的“外國房東”亞軍。而根據(jù)世邦魏理仕的報(bào)告，未來數(shù)年，中國富人還將花費(fèi)數(shù)十億美元在美國房產(chǎn)上；美國是中國投資人首選的國家，加拿大和澳大利亞分列二、三位；富有的中國個(gè)人和精明的中國企業(yè)正大舉買入世界級(jí)城市中的物業(yè)。

中美房價(jià)解剖對(duì)比

去美國旅游的人，通?；貒蠖紩?huì)有一個(gè)頗為一致的感慨，美國東西好便宜。不用說中國，相比澳大利亞和加拿大，美國國民收入不低，但不論是吃的用的都比兩國便宜。這同樣適用于房價(jià)，在金融危機(jī)的打擊下，美國房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，多數(shù)城市房價(jià)回調(diào)三四成，美國的房子似乎成了中國富人眼中的“白菜”。

理論上，美國房價(jià)應(yīng)比中國貴，仔細(xì)比較，其實(shí)比中國便宜不少。房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)可私人永久擁有，房產(chǎn)的壽命是中國的2-3倍，加州很多社區(qū)都能見到上百年的木制房子，品相、價(jià)格與新房相差不遠(yuǎn)。而中國住宅物業(yè)只有70年使用權(quán)，但房價(jià)已堪比發(fā)達(dá)國家水平。

更重要的是，在房價(jià)對(duì)比中，很多人忽略了建筑面積與基于居住面積項(xiàng)目產(chǎn)生巨大的價(jià)格差異。中國新房得房率（實(shí)際居住面積和建筑面積之比）多數(shù)只有70%，而在美國居住面積必須是可用面積，陽臺(tái)、車庫都不能計(jì)入在內(nèi)。因此，相同的出售面積下，美國房產(chǎn)的實(shí)際面積比中國多20%-40%，每平方米房價(jià)被低估至少30%。此外，美國沒有毛坯房的概念，出售房產(chǎn)按中國標(biāo)準(zhǔn)均屬于精裝修，包括衛(wèi)生間和廚房配套設(shè)備還有空調(diào)和地板暖氣，所以，比較房價(jià)應(yīng)從美國房價(jià)中剔除裝修和設(shè)備費(fèi)用，或在中國房價(jià)中加入相應(yīng)費(fèi)用，除面積上30%的差異外，還需要計(jì)入另外至少10%裝修和設(shè)備成本。

房市回暖 中國豪客扎堆

自2006年7月房價(jià)到達(dá)高點(diǎn)至2012年3月探底，標(biāo)普美國20大城市房價(jià)指數(shù)一度累計(jì)下跌了35.08%。在經(jīng)歷了這期間從不斷探底到緩慢筑底的痛苦過程后，美國樓市自2012年下半年開始復(fù)蘇，于2013年二季度加速回暖。截至2013年7月，標(biāo)普美國20大城市房價(jià)指數(shù)比同期上漲12.2%，新房銷售、成屋銷售、建筑支出和住宅開工等數(shù)據(jù)均呈現(xiàn)持續(xù)改善跡象，而同期按揭貸款利率跌至歷史低點(diǎn)，存量房供應(yīng)開始萎縮，創(chuàng)造出對(duì)投資人十分有利的投資環(huán)境。

這當(dāng)然主要?dú)w功于奧巴馬當(dāng)選總統(tǒng)后推出的多項(xiàng)住房救助項(xiàng)目，但中國資金的推波助瀾也發(fā)揮著一定的作用。一邊是國內(nèi)房價(jià)的步步攀升，一邊是移民熱、留學(xué)熱的助推，回暖中的美國房地產(chǎn)市場自然而然吸引了大批中國買家，購房團(tuán)的身影幾乎遍布全美各州。如今，在美國的50個(gè)州，中國人已在44個(gè)州躋身當(dāng)?shù)赝鈬顿Y客的前5名，在紐約、夏威夷排第二，在加利福尼亞排第三。過去一年，加州房地產(chǎn)市場出售的房子有一半是賣給中國人。在華人買房首選的大洛杉磯地區(qū)，學(xué)區(qū)較好的熱門地段，房價(jià)在過去一年多的時(shí)間里甚至有翻番的。

更令美國人大跌眼鏡的是，當(dāng)許多美國人被沉重的房貸壓得喘不過氣，甚至有不少人因?yàn)楦恫黄鸢唇曳孔颖粵]收拍賣的時(shí)候，70%的中國買房客是用現(xiàn)金一次付清。不僅如此，美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)顯示，中國人在美買房的中位價(jià)格是42.5萬美元，是全美中位房價(jià)的大約一倍，比外國人在美購房的中位房價(jià)27.6萬美元也高出5成，顯示中國人對(duì)高端住宅情有獨(dú)鐘。

不過，值得注意的是，美國房市的反彈速度似乎有點(diǎn)急，房價(jià)急升意味著推動(dòng)的力量來自外部，雖然中長期恢復(fù)的趨勢(shì)不變，但短時(shí)間內(nèi)回調(diào)的壓力較大。房價(jià)的漲幅已經(jīng)超過同期經(jīng)濟(jì)和家庭收入的增速，說明美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇仍過度依賴房地產(chǎn)回暖，缺乏實(shí)體經(jīng)濟(jì)支撐的復(fù)蘇，容易出現(xiàn)反復(fù)。

最大機(jī)遇在商業(yè)地產(chǎn)市場

事實(shí)上，中國的富人們已經(jīng)不僅僅局限在公寓和豪宅上一擲千金，回報(bào)更為穩(wěn)定的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也正在進(jìn)入他們的視線。張欣家族于2013年6月買下了紐約通用大樓的少數(shù)股權(quán)。紐約優(yōu)質(zhì)寫字樓租金回報(bào)在5-6%，高于香港和新加坡的3-4%。且亞洲辦公室租約平均租期僅為3年，倫敦或紐約的租約則為15-20年。

當(dāng)然，吸引投資者視線的不僅僅是簡單的客觀數(shù)據(jù)。美國本輪房市泡沫破滅后，商業(yè)地產(chǎn)交易價(jià)格和交易量下降很快，相比住宅市場更快觸底，而由于商業(yè)地產(chǎn)不良貸款消化更快，其價(jià)格反彈也比住宅市場更快。因此，不同于以往的經(jīng)濟(jì)周期，此次金融危機(jī)后，美國商業(yè)地產(chǎn)復(fù)蘇卻領(lǐng)先于住宅市場，商業(yè)地產(chǎn)從2011年下半年開始就已出現(xiàn)明顯的復(fù)蘇跡象，而住宅市場到2012和2013年才企穩(wěn)。全美商業(yè)地產(chǎn)平均價(jià)格從2007年12月的峰值到2009年12月的谷底下跌了40%。截至2013年7月的數(shù)據(jù)顯示，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格比2007年的峰值僅低15%。

另一方面，住房市場全面大幅回暖，也將為辦公樓市場2014年的持續(xù)復(fù)蘇提供動(dòng)力。世邦魏理仕研究報(bào)告預(yù)計(jì)，全美辦公樓租用量將在2013年底恢復(fù)到衰退前水平，預(yù)期2013年的租用量將平均增加3.5%，2014年將加速增加至4.4%?？罩寐?013年底將降至14.9%。2014年辦公樓市場將加速復(fù)蘇，到年底空房率有望降至13.8%。