房價(jià)漲跌談

房價(jià)又在飛漲了， 各地地王紛紛涌現(xiàn)，政府的房地產(chǎn)調(diào)控再次面臨失敗的尷尬。

房地產(chǎn)市場(chǎng)有其獨(dú)特的規(guī)律，長周期乃是其一個(gè)突出的特點(diǎn)。筆者認(rèn)為，在房價(jià)升跌判斷上， 常識(shí)比分析重要，簡單的推理比分析模型重要，政策變化對(duì)房市短期走勢(shì)十分重要，貨幣環(huán)境對(duì)房市中期走勢(shì)至關(guān)重要。

房市短期看受流動(dòng)性和政策影響頗大，此輪房價(jià)上升，就是在民間高流動(dòng)性、發(fā)展商提價(jià)策略和政府政策改變?nèi)齻€(gè)因素共同作用下形成的。中國有世界知名的高儲(chǔ)蓄率，資本管制下資金的海外投資渠道有限。同時(shí)民間感受到的通脹水平遠(yuǎn)高過統(tǒng)計(jì)局的CPI數(shù)值，放在銀行里的資金在負(fù)利率下縮水。中國的剛性需求中，包括了一批以儲(chǔ)蓄為目的的需求，當(dāng)百姓意識(shí)到政府的政策打壓無法令房價(jià)真正下跌時(shí)，剛性需求入場(chǎng)，帶動(dòng)房價(jià)的上升。

每次房市處于低迷狀態(tài)，都與開發(fā)商現(xiàn)金流疲弱有直接的關(guān)系。政府在融資政策上限制開發(fā)商，往往是行政打壓的一部分，令他們的售樓策略趨于積極，房價(jià)設(shè)定趨于合理。然而，目前開發(fā)商的現(xiàn)金流在筆者看來處在近5年來的最佳狀況。除了個(gè)別小開發(fā)商外，整個(gè)行業(yè)售樓回款充沛，銀行愿意借款，大開發(fā)商又多在海外低成本籌到大筆資金。對(duì)于不少開發(fā)商，頭痛的不是現(xiàn)金儲(chǔ)備不足，而是土地儲(chǔ)備不足，這是近半年土地市場(chǎng)成交熾烈的根本原因。

當(dāng)然，房市轉(zhuǎn)熱的最重要原因是政府的政策思路出現(xiàn)改變。在溫家寶內(nèi)閣時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)被視為風(fēng)險(xiǎn)通道，房價(jià)和非居民購買遭到限制。在李克強(qiáng)內(nèi)閣時(shí)，房地產(chǎn)被視為增長源泉，政策也由行政打壓轉(zhuǎn)為以市場(chǎng)為本的調(diào)控。由于房地產(chǎn)稅推進(jìn)緩慢，地方政府的廉價(jià)房供應(yīng)遠(yuǎn)水不解近渴，民間的流動(dòng)性突破了政策的防線，一輪由一線城市主導(dǎo)的房地產(chǎn)升勢(shì)油然而起。

短期來看，除非房價(jià)暴漲到影響國計(jì)民生、金融穩(wěn)定，本屆政府并不愿意再次祭出行政干預(yù)之策，平抑房價(jià)的任務(wù)落在調(diào)控房貸和推出房地產(chǎn)稅身上。調(diào)控房貸早已被證明對(duì)抑制房價(jià)作用不大。房地產(chǎn)稅是潛在的房市殺手，但是政府在出招上會(huì)十分慎重。房地產(chǎn)市場(chǎng)是目前民間增長引擎中唯一處于加速狀態(tài)的，房地產(chǎn)業(yè)出事，中國經(jīng)濟(jì)幾可肯定會(huì)硬著陸，因此筆者認(rèn)為近期引入房地產(chǎn)稅可能講的多動(dòng)的少，政府看重其威懾力大過殺傷力。即使個(gè)別城市引入房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，手法也相對(duì)溫和，稅收針對(duì)新的成交，針對(duì)豪宅。在民間需求已經(jīng)疲弱之時(shí)，很難想象政府對(duì)一般住宅征稅，進(jìn)一步減少可支配收入，打擊私人消費(fèi)。

在今后12個(gè)月內(nèi)，筆者認(rèn)為房價(jià)和土地成交繼續(xù)旺暢，間中參雜的政策噪音可能對(duì)情緒有影響但是不至于改變房市的走勢(shì)。最終改變房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)的，可能是整體貨幣環(huán)境，而非政策打壓。

筆者看來，中國貨幣環(huán)境已經(jīng)出現(xiàn)了拐點(diǎn)。2013年6月上海同業(yè)利率的飆升，應(yīng)該是持續(xù)10年的貨幣擴(kuò)張政策轉(zhuǎn)向的分水嶺。盡管之后SHIBOR利率回落，但銀行的借貸行為出現(xiàn)了明顯的改變，影子銀行的集資能力出現(xiàn)了明顯的改變。中國人民銀行的政策基調(diào)已經(jīng)悄然轉(zhuǎn)變，“穩(wěn)健的貨幣政策”開始顯現(xiàn)出偏緊的跡象，央行在流動(dòng)性注入上變得更謹(jǐn)慎，不時(shí)緩慢溫和地抽出資金。當(dāng)全世界將注意力放在美聯(lián)儲(chǔ)tapering（收減QE規(guī)模）的時(shí)候，其實(shí)中國人民銀行是幾大央行中第一個(gè)試圖收縮資產(chǎn)負(fù)債表的。只是目前的流動(dòng)性十分充沛，民間的投資意欲并不強(qiáng)烈，所以經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)暫時(shí)沒有感受到溫和退出的壓力。不過，這個(gè)退出過程早晚有一天會(huì)被感受到。這是筆者看淡房價(jià)長期走勢(shì)的第一個(gè)原因。

中國是一個(gè)大國，存在著許多個(gè)基本面迥異的房市。目前北上廣深需求大于供給，房價(jià)也升得較猛。那里的房價(jià)已經(jīng)普遍超過東京的水平，盡管當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖氡葨|京人低20%-40%。三線城市的房價(jià)與國外相比不算太貴，但是與當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胂啾葎t已經(jīng)很貴了。更重要的是，三線城市供應(yīng)大過需求，庫存嚴(yán)重，不少地方均有“鬼城”出現(xiàn)，當(dāng)下一次貨幣緊縮來臨時(shí)，當(dāng)?shù)亻_發(fā)商資金鏈斷裂的機(jī)會(huì)較高。

看房地產(chǎn)的長期走勢(shì)，人口結(jié)構(gòu)的變化至關(guān)重要。城鎮(zhèn)化是市場(chǎng)炒作的一個(gè)重要題材，不過筆者反而認(rèn)為目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)多與城鎮(zhèn)化關(guān)系不大。目前所見到的城鎮(zhèn)化，往往要求農(nóng)民放棄土地，其實(shí)大多數(shù)農(nóng)民未必愿意進(jìn)城。城鎮(zhèn)化的核心，不在于建房子，而在于制造就業(yè)機(jī)會(huì)。城鎮(zhèn)化過程中如何解決就業(yè)問題，似乎情況并不明朗。

筆者更擔(dān)心的是另一個(gè)人口結(jié)構(gòu)問題：老齡化。中國買房主力是上世紀(jì)50至70年代出生的人群，他們的儲(chǔ)蓄率高，收入穩(wěn)定，大多數(shù)人在擁有第一套住房后尋求購買第二套以上的住房。這個(gè)人群的灰色收入最高，不僅為自己而且為子女購房奠定財(cái)力基礎(chǔ)。然而這批人很快會(huì)陸續(xù)進(jìn)入退休年齡，在人生周期中由儲(chǔ)蓄階段進(jìn)入消耗儲(chǔ)蓄階段。這是筆者看淡中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的第二個(gè)原因。一旦這個(gè)人群的財(cái)富在房價(jià)下跌中被摧毀掉的話，下一個(gè)周期的房價(jià)反彈未必有力。

筆者認(rèn)為短期房價(jià)還有上升的空間，中期房價(jià)會(huì)跌，房市周期逆轉(zhuǎn)的觸發(fā)點(diǎn)未必是政策調(diào)控，可能是信貸收縮發(fā)展到一定時(shí)候出現(xiàn)的市場(chǎng)反應(yīng)。當(dāng)北京、上海賣出一個(gè)廁所的資金可以在西班牙買到全海景洋房之時(shí)，當(dāng)海南島所有庫存住房和囤地按現(xiàn)價(jià)套現(xiàn)的資金所得足以買下整個(gè)曼哈頓之時(shí)，常識(shí)也許比專家的分析更貼近現(xiàn)實(shí)。

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