“千億俱樂部”擴(kuò)容 大房企越戰(zhàn)越勇

伴隨著2012年中國樓市的反彈浪潮，地產(chǎn)“千億俱樂部”快速擴(kuò)容，過去兩年還僅有萬科一家年銷售突破千億，而今年萬科不再寂寞。千億房企俱樂部內(nèi)走進(jìn)兩名新成員——綠地和保利地產(chǎn)（600048）。萬科銷售規(guī)模在2010年首次突破千億大關(guān)，2012年萬科以1412.3 億元的成績?cè)俣人⑿滦袠I(yè)紀(jì)錄，蟬聯(lián)銷售金額冠軍并成為全球首個(gè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)年銷售額超過200億美元的公司。綠地集團(tuán)和保利地產(chǎn)分別以1078億元和1018億元躋身千億房企行列。中海地產(chǎn)和恒大地產(chǎn)以及萬達(dá)集團(tuán)也都超過了900億，以935億、923億和905億分列第三到第五位。第二陣營中，金地集團(tuán)和招商地產(chǎn)分別為341.5億元、363.86億元。銷售額超過100億元的房地產(chǎn)公司已經(jīng)有53家。從絕對(duì)值看，第一陣營和第二、三陣營房企的差距在不斷拉大。

房市洗牌尚未結(jié)束 大房企越戰(zhàn)越勇

2012年雖是調(diào)控年，但在剛需支撐下，2012年商品房銷售整體回暖。大型龍頭企業(yè)在調(diào)控中展現(xiàn)了較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和應(yīng)變能力。大型房企的業(yè)績甚至超越以往。經(jīng)過此輪調(diào)控，龍頭房企的市場份額越發(fā)集中。

某機(jī)構(gòu)發(fā)布的《2012年度TOP50排行榜》中提及，此次入榜的前十大房企占全國房企銷售額的比重由2011年的10.43%提高至2012年的12.46%；前20大企業(yè)的市場集中度由2011年的14.54%提高至2012年的17.31%。2012年中國內(nèi)地房企前10名的銷售金額合計(jì)達(dá)8222億元，較去年同期的6298億元增長30.55%。約占全國全年房地產(chǎn)銷售總額的16%左右。

房企分化的主因是大型企業(yè)借貸成本普遍低于中小房企，前者的融資成本在10%左右，而后者可能要超過25%。即便如此，受制于風(fēng)險(xiǎn)考量，這些小型企業(yè)也借不到資金。

2012年土地市場優(yōu)質(zhì)地塊不少，這為有資金優(yōu)勢(shì)的大型企業(yè)再次創(chuàng)造擴(kuò)張制造了機(jī)遇。相比之下，目前不少小型企業(yè)仍在不斷融資，或?qū)で笳w出售，可見房地產(chǎn)企業(yè)并未出現(xiàn)普遍的春天。

此外，開發(fā)商經(jīng)過2008年、2009年和2011年、2012年兩次金融危機(jī)、資金緊張的階段，可以說是明確了現(xiàn)金為王的道理；快銷模式已經(jīng)深入人心，去年銷售業(yè)績亮眼的龍頭房企都是追求高周轉(zhuǎn)的企業(yè)。最為典型的是保利地產(chǎn)在2012年初提出“新盤單月消化50%，半年消化80%、爭取竣工前清盤”的營銷策略。隨后保利又啟動(dòng)“三搶”策略，以“搶資金、搶市場、搶進(jìn)度”為口號(hào)，將定向優(yōu)惠鋪開。2012年全年，保利實(shí)現(xiàn)簽約面積901.13萬平方米，同比（較上年）增長38.57%；實(shí)現(xiàn)簽約金額1017.39億元，同比增長38.91%。大房企普遍以降價(jià)走量的方式去擴(kuò)大銷售量。小房企產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中難有充足的剛需項(xiàng)目，也就不能借這類產(chǎn)品的謹(jǐn)慎定價(jià)和促銷來促進(jìn)銷售。

“搶”地高潮年底襲來

2012年上半年地產(chǎn)公司普遍對(duì)行情比較悲觀，拿地規(guī)模小，甚至“絕食”。下半年隨著地產(chǎn)市場回暖，銷售的增加為地產(chǎn)公司提供了充足的現(xiàn)金流，隨之，地產(chǎn)商紛紛出手購地。以萬科為例，上半年寸土未進(jìn)，而下半年，2012年萬科共新增加76個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)權(quán)益規(guī)劃建筑面積約1446萬平方米，略高于全年銷售面積1295萬平方米。半年時(shí)間即把一年的拿地任務(wù)超額完成。同樣的情況也出現(xiàn)在招商地產(chǎn)，2012年招商拿地合計(jì)超460萬平方米，土地款157億元，占到銷售額的一半左右，創(chuàng)下招商地產(chǎn)有史以來土地投入的新高。

地產(chǎn)商重燃的“搶”地?zé)崆槭沟猛恋厥袌鲈俣壬郎兀貎r(jià)再度走高，全國“地王”頻出，遍及多個(gè)二線城市。而與之相伴的是，高溢價(jià)率時(shí)代再次來臨，隨著地價(jià)再度走高，房價(jià)或許也將隨之抬高。

展望2013年，大型房企的毛利率水平有望逐步回升，融資環(huán)境也在逐漸寬松，此外，2012年房企的土地儲(chǔ)備成本明顯降低，且銷售放量將更多在今年業(yè)績中體現(xiàn)，大型房企2013年生存格局或?qū)⑦M(jìn)一步改善。</