借名買房暗藏六大風險

在房地產調控政策、貸款審批條件等影響下，不少沒有資格或貸款困難的買房人便借用他人名義購買房屋。由此，借名買房應運而生。所謂借名買房，是指實際出資人（借名人）借用他人名義購買房屋，將房屋登記在他人名下，并約定由實際出資人享有房屋權益。但是這種買房方式蘊藏著風險，并且產生了許多糾紛。

借名買房有三種情況

選擇借名買房的主要有三種人。

第一種人是不具備購房資格的人。保障房政策和限購令的實施使得有購房需求的人因不符合購房條件而無法購房。

第二種人是因年齡等原因無法辦理銀行貸款的老人。由于房屋價格上漲和銀行貸款政策調整，一些人雖有購房資格，卻因銀行貸款審批未過而無法購房，比如年齡較大、即將退休或有大額貸款尚未償還。

第三種人是為了享受低價購房的優(yōu)惠政策。一些單位對內部職工購房給予優(yōu)惠條件，比如團購、集資建房、房改房等，價格遠低于市場價，使得有需求的人借用單位職工的名義低價購房。

借名買房暗藏風險

法官總結認為，借名買房的行為存在著六類訴訟風險。

第一類，沒有書面協(xié)議，一方否認曾約定借名買房。借名買房的雙方多為親屬、朋友關系，基于感情信任，多為口頭約定，較少簽訂書面協(xié)議，登記人可能因房屋價格上漲等因素否認借名買房。

第二類，借名購買經濟適用房等保障性住房，即使簽訂了書面協(xié)議，但因規(guī)避政策，該協(xié)議存在被法院認定無效的可能，借名買房人無法實現(xiàn)獲得房屋產權的目的。

第三類，在房屋滿足過戶條件時，是否協(xié)助辦理房屋過戶的主動權掌握在登記人手中，借名人面臨被拒絕的風險。

第四類，購買房屋后，借名人往往實際居住在房屋內，但由于房屋登記在他人名下，而我國對不動產物權采取登記原則，借名人面臨被起訴騰退房屋的風險。

第五類，即便登記人認可自己的“背房”身份，但如果其陷入訴訟，借名人很可能受牽連。因為借名買房是借名人和登記人之間的約定，根據公示公信原則，房屋所有權證載明登記人為所有權人，一旦登記人涉訴，該房屋作為其財產將面臨被查封或處分的危險。比如登記人離婚，其配偶就可以主張該房屋作為夫妻共同財產進行分割；或者登記人背上外債，債權人申請保全，就會使房屋被查封。

第六類，如果登記人將房屋轉讓給第三人，借名人的房子很可能打了水漂，再也要不回來。由于房屋登記在他人名下，第三人有理由相信登記人就是房屋所有權人。如果第三人在不知情的情況下，從登記人手中買了房子，借名人就會面臨喪失房屋的可能，最終的結果只能依不當得利向登記人主張賠償。

法院針對借名買房的訴訟風險提醒市民，一定要認識到借名買房暗藏著“賠了房子又折錢”的風險，不要存有規(guī)避政策、鉆法律漏洞的僥幸心理，尤其是沒有購房資格的人借名購買經濟適用房之類的保障性住房。另外，如果是因辦理貸款困難這種不違反國家政策、法律法規(guī)強制性規(guī)定的借名買房，法官建議雙方簽訂書面協(xié)議，以白紙黑字的形式固定借名買房行為。如果有條件可以對協(xié)議進行公證，這樣可以明確出資人與登記人之間究竟是借款關系還是借名買房。最后，實際出資人應留存出資的相關證據，如銀行轉賬記錄、收據收條等。一旦出現(xiàn)房屋登記人對借名買房的事實不予認可的情況，出資人就可以向登記人主張債權，以減少損失。

編輯/王翠萍