房價泡沫的情緒誘因

“情緒指數(shù)”是引起地價、房價上漲的誘因，且這種情緒在開發(fā)商之間互相傳染。

我曾在一家房地產(chǎn)公司負責營銷，其間采用各種方式進行了100多次拍賣。令我奇怪的是從未失手，幾乎每次拍賣價都超出預(yù)期。我試圖去解釋房地產(chǎn)的瘋狂現(xiàn)象，但都沒有找到合適的分析框架，直到有一天讀到羅伯特·J·席勒的《非理性繁榮》，終于若有所悟。正是這本書，預(yù)言了幾個月之后的美國科技股泡沫。

席勒和另外兩名經(jīng)濟學家獲得諾貝爾獎是眾望所歸。在研究了美國近百年股票的漲跌情況后，席勒提出了反饋環(huán)理論。他發(fā)現(xiàn)，在股票市場如果出現(xiàn)一個誘發(fā)因素，往往使股票的價格上漲或下跌的結(jié)果超過了此誘發(fā)因素應(yīng)該造成的結(jié)果。這是因為，如果一個誘發(fā)因素使股票價格上漲后，就會使投資者預(yù)期價格還會上漲且增強上漲的信心，結(jié)果使過多的投資者進入，造成價格更大幅的上漲。這就形成一個自發(fā)的反饋環(huán)，即使不再有新的外力，價格也會不斷上漲。

最近，地王成為樓市的關(guān)鍵詞。特別是北京農(nóng)展館地塊創(chuàng)造了樓面單價超過7.3萬元的天價。到底如何看待“地王頻現(xiàn)”？藝術(shù)品的定價公式或許能給我們一些啟示，“價格=價值+稀缺性+情緒指數(shù)”。這個“情緒指數(shù)”就是引起地價上漲的誘因，且這種情緒在開發(fā)商之間互相傳染。

房價劇烈上漲的原因是雙反饋環(huán)的互相促進。第一個反饋環(huán)是地王推動的一手房價上漲。按照席勒的反饋環(huán)理論，部分開發(fā)商看到領(lǐng)頭羊企業(yè)如此瘋狂地追逐地王，自然調(diào)高了在此地塊附近樓盤的售價。這會使其他開發(fā)商有個錯覺，市場轉(zhuǎn)好、地價要上升了。于是就會有更多開發(fā)商追逐新推出的土地，地王再次出現(xiàn)，從而再次推動一手房價的上漲。

第二個反饋環(huán)是二手房推動的一手房價上漲。擁有房子的業(yè)主，從媒體看到土地上漲及“日光盤”的大肆渲染，自然有動力提高二手房的賣價；開發(fā)商注意到二手房漲價，也會要求自己的營銷副總提高一手房價格；買房人一看自己剛猶豫了幾天房子就漲了幾十萬元，能不趕緊出手嗎？然而房地產(chǎn)是否只漲不跌呢？當然不是，只要有個外因如大幅升息，使人們認為房價會下跌，同樣的反饋環(huán)也會出現(xiàn)，不過是逆向加速房價泡沫的破裂。

房地產(chǎn)投資非理性的根本原因是什么？房地產(chǎn)投資靠個人的能力無法判斷是否該出手嗎？席勒的研究表明，大多數(shù)投資決策靠直接交流，僅6%的人受媒體的直接影響，即新聞只是注意力連鎖反應(yīng)的誘因，而非投資變化的直接原因。

席勒研究還發(fā)現(xiàn)，改變?nèi)藗兺顿Y行為的主要原因是講故事及有信任關(guān)系的口口相傳，并受到從眾行為的思想感染，這種現(xiàn)象的心理學基礎(chǔ)就是人類決策過程中的“動物精神”。

3位諾貝爾經(jīng)濟學獎獲得者理論認為，資本品的價格偏離價值是常態(tài)，因為反饋環(huán)的作用使得只要是資本品就會有泡沫狀態(tài)，即某個時段價格與價值的嚴重背離。

對于中國房地產(chǎn)，席勒在幾年前曾表示，無論從房價收入比、房價租金比看，中國樓市都處于相當高的水平。近期他又說，看起來中國房地產(chǎn)有泡沫了。同時席勒說“必須承認，有的泡沫會持續(xù)很長時間，特別是房地產(chǎn)泡沫，因為缺乏賣空機制和資本流動的限制”。

也許中國的地產(chǎn)泡沫有地方政府的保護、有東方文化偏好，這是個“堅硬的泡沫”。但席勒還說“是泡沫就一定會破裂”。把諾獎理論總結(jié)成一句話，就是警示投資者“要想比市場更聰明，幾乎是不可能的”。所以無論開發(fā)商還是投資者，增加風險意識是非常必要的。