商服用地大熱 湘南異軍突起

2013年1-3季度，湖南全省土地供應(yīng)保持基本平穩(wěn)態(tài)勢，土地出讓總價款同比大幅上漲，商服用地尤其增勢明顯；而從全省主要的地域區(qū)劃來分析，湘南板塊異軍突起，無論從土地供應(yīng)量還是土地成交價款來看，漲幅都位居省內(nèi)四大經(jīng)濟板塊之首。

特 點

土地成交同比量價齊升

2013年1-3季度，湖南全省土地供應(yīng)總量為12187公頃（其中新增建設(shè)用地4947 公頃，占40.6%），同比增長16.8%；全省土地出讓總價款為711.03億元，同比增長67.2%；土地出讓均價為1044.8元/平方米，同比上漲25.6%；招拍掛出讓均價為1086.6元/平方米，同比上漲24.4%。

按用地類型來劃分，房地產(chǎn)用地3904公頃，占32.0%，同比增長26.9%。其中，全省商服用地1296公頃，同比增長48.2%，出讓均價為1741.8元/平方米，同比上漲35.8%；住宅用地2608公頃，同比增長18.5%，出讓均價為1717.6元/平方米，同比上漲26.1%。

近五年土地供應(yīng)量變化呈波動性變化特征，2008年至2010年1-3季度呈平穩(wěn)增長的態(tài)勢。近兩年，除2012年第四季度由于各地在年末集中補錄供地信息等導(dǎo)致出現(xiàn)供應(yīng)高峰外，前三季度供應(yīng)基本維持平穩(wěn)。

商服用地成最大熱門

從1-3季度的土地市場數(shù)據(jù)來看，商服用地成為了最大的熱門，無論是供應(yīng)數(shù)量還是成交價格，漲勢都相當兇猛。

從用地結(jié)構(gòu)來分析，商服用地是增長幅度最大的板塊。今年1-3季度，供應(yīng)商服用地面積為1296公頃，同比增長48.2%；同期，住宅、工礦倉儲等經(jīng)營性用地面積分別同比增長18.5%和28.0%。

而在土地成交價款上，商服用地出讓總價款增長一倍有余。2013年1-3季度，全省房地產(chǎn)用地出讓總價款達到611.17億元，同比增長73.7%，占土地出讓總價款的85.9%；其中商服用地出讓總價款225.66億元，同比增長101.4%，住宅用地出讓總價款385.51億元，同比增長60.8%。

從成交均價來看，經(jīng)營性用地出讓均價均有上漲，商服用地與住宅用地上漲幅度較大。全省住宅用地出讓均價為1717.6元/平方米，同比上漲26.1%；商服用地出讓均價為1741.8元/平方米，同比上漲35.8%。

從省內(nèi)各區(qū)域情況來看，長株潭地區(qū)商服用地與住宅用地均價上漲幅度較大。2013年1-3季度，長株潭地區(qū)商服用地均價與住宅用地均價，較同期相比均有一定上漲，達到3385.5元/平方米與2508.9元/平方米，分別同比上漲96.5%和44.2%。主要原因是長沙市商服用地與住宅用地出讓均價上漲幅度較大，長沙市商服用地與住宅用地出讓均價分別為3890.4元/平方米、2614.6元/平方米，同比上漲124.3%、45.4%。

湘南地區(qū)成供地主力

從目前省內(nèi)的四大經(jīng)濟發(fā)展板塊來看，湘南國家級承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)成為了全省土地供應(yīng)主要區(qū)域。2013年1-3季度，湘南地區(qū)土地供應(yīng)量同比上漲76.2%，占全省供應(yīng)總量比重達到33.1%，同比增加11.1個百分點，一舉超過傳統(tǒng)意義上的用地“老大”——長株潭城市群兩型社會試驗區(qū)，成為了全省土地供應(yīng)主要區(qū)域。主要原因是湘南地區(qū)房地產(chǎn)用地、工礦倉儲用地和基礎(chǔ)設(shè)施用地供應(yīng)量均有大幅增長，供應(yīng)量分別達到1313公頃、1127公頃與1590公頃，分別同比增長75.1%、120.5%與54.9%。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，湘南增長明顯，供應(yīng)量占全省比重達到33.6%，同比提高9.2個百分點，也同樣超過了長株潭。

從其他板塊情況來看，長株潭地區(qū)仍為全省基礎(chǔ)設(shè)施用地供應(yīng)的主要區(qū)域，但所占比例有所下降。2013年1-3季度，長株潭地區(qū)供應(yīng)基礎(chǔ)設(shè)施用地占全省的比重為31.4%，為全省基礎(chǔ)設(shè)施用地供應(yīng)的主要區(qū)域，但比例同比下降了9.1個百分點。其中公共管理與公共服務(wù)用地供應(yīng)占全省供應(yīng)量的54.0%，同比下降了12.3個百分點，而湘南地區(qū)和洞庭湖地區(qū)分別提高6.5和5.4個百分點，達到19.0%和15.8%。

大湘西地區(qū)則在交通運輸用地供應(yīng)比例增長明顯。大湘西地區(qū)交通用地供應(yīng)由去年的357公頃增加至1047公頃，同比增長193.3%，占全省供應(yīng)量的30.2%，同比提高17.1個百分點，上升幅度較明顯。

分 析

“新國五條”抑制效應(yīng)不明顯

2013年，國家房地產(chǎn)宏觀政策還是延續(xù)以往的調(diào)控政策，并且出臺了“新國五條”，向市場表明了中央政府堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控的決心。繼“新國五條”出臺，湖南省住建廳表示，2013年我省房地產(chǎn)調(diào)控的總體原則是保證房價基本穩(wěn)定，房價在房價基本穩(wěn)定大前提下保持與前段基本持平，嚴格控制房價的增幅不能高于CPI的漲幅。但由于國五條頒布后，民眾對房產(chǎn)稅的恐慌心理，導(dǎo)致了各地區(qū)二手房交易猛增；以及市場資金對樓市熱情不減，依靠房屋市場進行資產(chǎn)保值增值的偏好仍占主流，導(dǎo)致了房屋市場相對活躍，從而刺激了房地產(chǎn)開發(fā)投資的需求。因此，“新國五條”對房地產(chǎn)市場的抑制性影響尚未明顯顯現(xiàn)。

金融政策利好推動地市火爆

2013年7月，經(jīng)國務(wù)院批準，中國人民銀行決定，全面放開金融機構(gòu)貸款利率管制。其中規(guī)定：取消金融機構(gòu)貸款利率0.7倍的下限，由金融機構(gòu)根據(jù)商業(yè)原則自主確定貸款利率水平。金融貸款管制的放開，使得房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是大型房地產(chǎn)企業(yè)能夠以相比過去更低的成本，獲得貸款，從而導(dǎo)致更多房地產(chǎn)開發(fā)資金投入土地市場。加之，土地市場的有效需求旺盛，出于對土地行業(yè)發(fā)展的良好預(yù)期，更多的資金也涌入房地產(chǎn)市場，購置優(yōu)質(zhì)地塊，直接推動了2013年前三季度湖南省土地價格上漲。

大量優(yōu)質(zhì)存量地入市，推動了土地價格整體上漲。在去年較高土地流拍率的影響下，土地管理部門今年在制訂出讓方案時偏向于選擇地理位置較好的存量地塊，根據(jù)數(shù)據(jù)顯示2013年前三季度，全省住宅用地中存量土地出讓占到住宅用地出讓土地總量的72.0%。由于存量用地地理位置靠近城市中心區(qū)和周邊配套較成熟，具有較大開發(fā)價值，因此開發(fā)商的拿地?zé)崆檩^高，土地招拍掛競爭激烈，導(dǎo)致部分地塊出現(xiàn)高價出讓，出讓土地溢價率明顯升高，從而推動了全省地價平均水平有所上升。例如：2013年5月3日，位于長沙市開福區(qū)老火車北站片區(qū)的[2013]網(wǎng)掛011號以35.79億元的價格成交，土地單價達到5.4萬元/平方米，溢價超過44%，無論是總價還是單價，都刷新紀錄成為2013年長沙新地王，并且在全國1-6月地價排行榜中，位列第七；2013年8月，長沙市岳麓區(qū)濱江新城[2013]網(wǎng)掛038號地塊以20億元的價格成交，樓面地價5929元/平方米，溢價率高達119.59%，這些地塊對地區(qū)整體均價的提高產(chǎn)生了影響。