房地產(chǎn)調(diào)控影響幾何

近期，中央對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控再次成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)?！靶聡?guó)五條”細(xì)則出臺(tái)后，市場(chǎng)產(chǎn)生了一定的波動(dòng)，房地產(chǎn)調(diào)控成為引發(fā)短期風(fēng)險(xiǎn)的重要導(dǎo)火索。由于房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)影響重大，如何理解當(dāng)前的調(diào)控對(duì)判斷股市未來(lái)的走勢(shì)起著至關(guān)重要的作用。

首先，我們簡(jiǎn)單回顧一下過(guò)去一年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)以及對(duì)股市的影響。本輪房地產(chǎn)周期的啟動(dòng)于去年3月份，重點(diǎn)一二線城市成交量率先復(fù)蘇，同比上升幅度超過(guò)40%，而全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售額累計(jì)同比從去年3月份的下滑11%逐步恢復(fù)至12月份的上升9%。與此同時(shí)，房?jī)r(jià)水平在去年二季度末企穩(wěn)回升，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)研究院發(fā)布的“百城價(jià)格指數(shù)”在經(jīng)歷8個(gè)月的下跌后于去年6月份首次環(huán)比回升，確定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇。在此期間，房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)一枝獨(dú)秀。房?jī)r(jià)的回升也引起了中央的重視，去年7、8月份國(guó)務(wù)院就曾派出督察組對(duì)各地方政府的調(diào)控進(jìn)行核查監(jiān)督，房地產(chǎn)板塊也因調(diào)控預(yù)期釋放短期風(fēng)險(xiǎn)。然而，去年9月份房地產(chǎn)成交量低于預(yù)期，價(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)，中央并沒(méi)有出臺(tái)任何新政，申萬(wàn)房地產(chǎn)板塊指數(shù)在9月下旬率先觸底，并在四季度銷量回暖以及新型城鎮(zhèn)化預(yù)期下再次走出波瀾壯闊的行情。今年1月份，“百城價(jià)格指數(shù)”環(huán)比上升1%，創(chuàng)下自2011年以來(lái)的新高，部分城市如北京房?jī)r(jià)上升壓力較大，再次引起中央的重視。

本次“國(guó)五條”的出臺(tái)，究竟對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)和股市有多大影響？筆者認(rèn)為，如果要判斷房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，那么首先要理清政策的意圖。本次調(diào)控的目的在于壓制購(gòu)房者對(duì)于房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，以緩解恐慌性購(gòu)房并進(jìn)一步抑制投資性需求，而非通過(guò)全面打壓需求來(lái)壓制房?jī)r(jià)。

第一，自2010年調(diào)控以來(lái)，投資投機(jī)性需求大幅減少，除少數(shù)地區(qū)外，該比例已經(jīng)控制在10%以內(nèi)，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是以自住性需求為主，是相對(duì)理性、健康的市場(chǎng)，政府對(duì)房?jī)r(jià)上漲的容忍度理應(yīng)有所提升。事實(shí)上，本次調(diào)控明確的基本原則就是“支持自住需求、抑制投機(jī)投資性購(gòu)房”，這意味著預(yù)計(jì)支持首套住房的政策不會(huì)發(fā)生變化，相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策可能仍會(huì)繼續(xù)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響有限。

其次，本次房?jī)r(jià)上漲壓力較大的區(qū)域主要是北京、上海等核心城市，而大部分二三線城市房?jī)r(jià)上漲的幅度較小，個(gè)別城市甚至還在下跌，因此大幅收緊二套房信貸的政策不會(huì)在全國(guó)范圍內(nèi)“一刀切”，預(yù)計(jì)僅個(gè)別城市會(huì)收緊。

第三，本輪經(jīng)濟(jì)周期還處于復(fù)蘇初期，如果在此時(shí)嚴(yán)厲打壓房地產(chǎn)必將造成內(nèi)需的下滑，由此可能帶來(lái)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的相關(guān)問(wèn)題，并不是政府所希望的看到的。當(dāng)然，房?jī)r(jià)問(wèn)題仍值得重視，一旦房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，將會(huì)對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)和諧產(chǎn)生較大的影響，因此針對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的區(qū)域出臺(tái)相應(yīng)的措施以及進(jìn)一步抑制投資性需求的稅收政策是必要的，這有利于壓制房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期和房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。最理想的效果是通過(guò)預(yù)期的管理平滑需求的釋放，使得成交量和房?jī)r(jià)走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)，防止行業(yè)的大幅波動(dòng)。

總而言之，預(yù)計(jì)本次調(diào)控大概率上不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響，也不會(huì)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成實(shí)質(zhì)性的沖擊。

對(duì)于投資者而言，由房地產(chǎn)復(fù)蘇所帶來(lái)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈投資機(jī)會(huì)并沒(méi)有消失。如果通過(guò)相對(duì)溫和的政策手段能緩解房?jī)r(jià)上漲的壓力，而不需要利用更加嚴(yán)厲的手段來(lái)實(shí)現(xiàn)，那么股指在經(jīng)歷盤整后可能仍有上升的空間。其中，房地產(chǎn)板塊會(huì)有一定的修復(fù)，而與房地產(chǎn)相關(guān)性較大的消費(fèi)品和部分投資品或許會(huì)迎來(lái)較好的投資機(jī)會(huì)。當(dāng)然，本輪房地產(chǎn)周期相對(duì)較弱，對(duì)經(jīng)濟(jì)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)作用將弱于過(guò)去10年，但只要投資者耐心尋找相關(guān)投資機(jī)會(huì)，可能仍會(huì)有所收獲。

（作者系交銀施羅德基金行業(yè)分析師）