“國五條”洗劫地產(chǎn)股

受樓市調(diào)控“國五條”細(xì)則利空政策影響，3月4日滬深兩市房地產(chǎn)及相關(guān)板塊遭受重挫，收盤暴跌近8％，近50只地產(chǎn)股跌停，上證指數(shù)下跌3.65％，創(chuàng)下2010年11月12日以來最大跌幅。

事實上，由于“國五條”細(xì)則改變了整個市場的預(yù)期，住房“去投資化”的趨勢更為明顯，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，二手房交易或?qū)⑦M入“速凍期”，同時新房成交也將受到影響。而股市則是對這一政策出臺最先進行反應(yīng)的領(lǐng)域。

不過，“國五條”的出臺卻備受爭議——在一二線城市的房地產(chǎn)市場，歷年來已陷入“越調(diào)越漲”的“調(diào)控怪圈”，但在三四線城市及調(diào)控政策影響不深的區(qū)域，卻又出現(xiàn)空置率高企，甚至“空城”現(xiàn)象；同時，即使在一二線城市，住宅價格不斷攀升的同時，寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)的價格卻并未等比例上升，大量“城市綜合體”的經(jīng)營不甚樂觀。

僅僅依靠對一二線城市住宅市場的密集“捆綁”來進行調(diào)控，是否妥當(dāng)？更有分析人士提出，住房信息的全國聯(lián)網(wǎng)方案已提出相當(dāng)長的時間，但至今未能成行。若將政府調(diào)控力量向這一方向傾斜，是否更能對房價下降起到實質(zhì)性作用？

一二線城市調(diào)控怪圈

據(jù)悉，樓市調(diào)控肇始于2003年的“121文件”，迄今已走過十年。在這十年中，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了多輪調(diào)控，然而，在一二線城市，房價卻陷入到“越調(diào)越漲，越漲越調(diào)”的怪圈之中。

相關(guān)房地產(chǎn)研究機構(gòu)盤點十年來的房價，結(jié)果顯示，北京的房價2003年均價4456元/平方米，2012年達(dá)到20700元/平方米，漲幅365%；上海的房價的漲幅更甚，十年間甚至上漲500%，可查閱的2001年均價3500元/平方米，2010年達(dá)到21000元/平方米。

亦有數(shù)據(jù)顯示，2007年全國城鎮(zhèn)平均房價3445元/平方米，到2012年為5791元/平方米，年均遞增約10.9%。

正是反思和回歸了歷次調(diào)控下的房價變化，本輪新“國五條”的出臺及其調(diào)控政策效用才會此引發(fā)廣泛熱議。不少人總結(jié)以往的調(diào)控，認(rèn)為調(diào)控的效力只能延續(xù)一年左右，之后房價就會出現(xiàn)反彈。

新“國五條”出臺之后，任志強一度向外界表示，如果沒有建立房地產(chǎn)市場的長效機制，如果不能建立市場的長期預(yù)期，市場永遠(yuǎn)不得不依賴短命的行政調(diào)控措施而扭來扭去。

三四線城市“空城”

調(diào)控政策下，一方面是一二線城市“越調(diào)越漲”，另一方面不少三四線城市卻出現(xiàn)了“空城”現(xiàn)象。

除了此前廣泛報道的貴州貴陽、遼寧營口等城市，在江蘇常州、河南鶴壁和湖北十堰，也開始出現(xiàn)“鬼城”魅影。盡管全國到底有多少“鬼城”、“空城”，尚缺乏翔實的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，但從媒體調(diào)查情況看，從東部西部不少三四線城市，已存在著不同程度的“鬼城”魅影。

有網(wǎng)友更是列舉出所謂“十大鬼城”，專家亦測算，要想消化所有空置房，各地需要花費數(shù)十年乃至上百年的時間。

事實上，在這些三四線城市，限購限貸或者其它的抑制房價的措施并沒有實質(zhì)性意義，對于地方經(jīng)濟而言，如何消化已經(jīng)形成的大量空置房屋反而更有現(xiàn)實意義。

商業(yè)地產(chǎn)售價、租金雙降

住宅價格連續(xù)上漲的背景下，商業(yè)地產(chǎn)卻呈現(xiàn)“冰火兩重天”的特征。

以深圳為例，2012年深圳商業(yè)地產(chǎn)市場并不平靜，從政策到環(huán)境、從供應(yīng)到結(jié)構(gòu)都有明顯變化。僅僅是“按評估價過戶”這一政策的實施，就造成二手寫字樓、商鋪的價值重估、成交銳減。不景氣的經(jīng)濟環(huán)境、來勢洶洶的電商、租金漲幅收窄等壞消息不斷沖擊商業(yè)地產(chǎn)市場。

中原最新年度報告顯示，2012年二手商業(yè)市場成交量在評估價征稅政策實施前后形成鮮明對比，全年共成交二手商業(yè)54.26萬平方米，較2011年下降19 .44%。

戴德梁行年度報告亦顯示，2012年全年甲級寫字樓吸納量為16.2萬平方米，不足2011年的一半，低于2007年以來的年平均值20.6萬平方米。同時，業(yè)內(nèi)反映乙級寫字樓的空置率也在上升。甲級寫字樓月租金為182.5元/平方米，同比僅增長2.5%，漲幅明顯收窄。并且，新增供應(yīng)或許會令這一情形更加悲觀，仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)透露，由于2013年將有46萬平方米的新增供應(yīng)竣工，為2012年的4至5倍，2013年寫字樓租金下調(diào)預(yù)期大。

信息全國聯(lián)網(wǎng)遲遲難完成

盡管房地產(chǎn)調(diào)控政策在“壓需求”上作出了相當(dāng)?shù)呐Γ谄渌叻较蛏蠀s又缺乏“用功”，此間被廣泛詬病的即是住房信息系統(tǒng)全國聯(lián)網(wǎng)遲遲難以完成。

住房信息系統(tǒng)是《國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要》所確定的國家信息化重大工程建設(shè)項目，國家發(fā)改委、財政部已撥?？钸M行建設(shè)。按照國務(wù)院和住建部的要求，全國40個重點城市的個人住房信息系統(tǒng)，應(yīng)于2012年6月30日前實現(xiàn)與住建部聯(lián)網(wǎng)，但時間已經(jīng)過去大半年，住建部仍遲遲未公開全國住房信息聯(lián)網(wǎng)情況。

對于全國住房信息聯(lián)網(wǎng)情況為何遲遲不能公布，相關(guān)人士卻未給出明確回應(yīng)。有分析人士指，全國住房信息聯(lián)網(wǎng)情況如果能早些公布，對房價下降或有相當(dāng)強的正面作用。

密集“捆綁”效果待考

在房地產(chǎn)市場的種種怪現(xiàn)狀之下，新“國五條”的進一步調(diào)控加碼，效果如何仍有待觀察。

大成基金房地產(chǎn)行業(yè)研究員侯春燕稱，根據(jù)以往的經(jīng)驗，基本上二手房市場和一手房市場情緒波動是一致的，當(dāng)二手房受到打壓，這種預(yù)期一般會傳遞到一手房市場。如果是改善性住房需求，需要舊房銷售后才會買新房。綜合來看，對整個房地產(chǎn)市場還是負(fù)面影響較多。

交銀施羅德策略組分析認(rèn)為，“國五條”細(xì)則中個稅計征模式的改變將會明顯加大交易成本，或?qū)е露址拷灰琢垦杆俳档?，投資資金短期也將謹(jǐn)慎進入房地產(chǎn)市場。預(yù)計短期內(nèi)將對房地產(chǎn)板塊產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。受制于市場對房地產(chǎn)投資反彈預(yù)期的不確定性，本輪的周期股反彈行情或?qū)⑹艿揭欢ㄓ绊憽?/p>