休閑農(nóng)業(yè)助推旅游地產(chǎn)

提要：近年來(lái)，郊區(qū)的花田和果園逐漸成為城市人群回歸自然、放松身心的好去處。在此需求的刺激下，休閑農(nóng)業(yè)得以蓬勃發(fā)展，并衍生出旅游地產(chǎn)中的一大重要類(lèi)別——休閑農(nóng)業(yè)驅(qū)動(dòng)的旅游地產(chǎn)

目前，我國(guó)的休閑農(nóng)業(yè)旅游地產(chǎn)，還處于摸索階段。既涉及到農(nóng)業(yè)和旅游，也關(guān)乎地產(chǎn)，但是許多項(xiàng)目，卻呈現(xiàn)出“靠農(nóng)業(yè)、重旅游、輕地產(chǎn)”的狀況，如果說(shuō)農(nóng)業(yè)、旅游和房產(chǎn)是休閑農(nóng)業(yè)驅(qū)動(dòng)型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的三條腿，那么住宅開(kāi)發(fā)就尷尬地成了其中最短的一條。

究其原因，有地產(chǎn)研究專(zhuān)家認(rèn)為，首先，旅游地產(chǎn)要選擇級(jí)別較高的風(fēng)景，諸如山、海、湖等，農(nóng)業(yè)景觀屬于其中比較靠后的、相對(duì)低端的資源。所以，做農(nóng)業(yè)景觀、休閑度假的，更多的還是以農(nóng)促旅、以旅帶農(nóng)，目前最常見(jiàn)的休閑農(nóng)業(yè)類(lèi)項(xiàng)目，正是在農(nóng)家樂(lè)、觀光采摘園的基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的。

“走！周末去郊外看花海、摘草莓”。這樣的項(xiàng)目在全國(guó)遍地開(kāi)花，數(shù)不勝數(shù)。例如，全國(guó)好幾十個(gè)城市都在搞——油菜花田、葵園，還有近幾年剛剛興起的薰衣草。這種項(xiàng)目大多建設(shè)在一二線(xiàn)城市周邊，其休閑娛樂(lè)內(nèi)容的安排和往返所需的時(shí)間正好滿(mǎn)足“2+1”型周末度假產(chǎn)品的條件，即兩個(gè)白天加一個(gè)晚上。如果再便利一些，還可能成為業(yè)內(nèi)所謂的“one day off”型產(chǎn)品，即玩一天就走。

誰(shuí)來(lái)主導(dǎo)

休閑農(nóng)業(yè)類(lèi)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，因?yàn)橹鲗?dǎo)者的不同，會(huì)導(dǎo)致不同的做法。

目前常見(jiàn)的做法是政府主導(dǎo)型。政府以?xún)?yōu)厚的土地價(jià)格和政策條件吸引企業(yè)來(lái)實(shí)際操作。政府出發(fā)點(diǎn)無(wú)外乎促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、帶動(dòng)旅游、提升人氣，繼而為就業(yè)水平、收入水平、GDP和稅收做貢獻(xiàn)。

政府主導(dǎo)型的項(xiàng)目往往會(huì)在政策、土地等方面具有優(yōu)勢(shì)，“大手筆”項(xiàng)目往往會(huì)受到關(guān)注和支持。以陜西玉川酒莊為例，最初只是釀酒，后來(lái)參觀的人多了，就建了個(gè)酒店，可以品嘗葡萄酒，觀賞葡萄園風(fēng)光。然后發(fā)展出私人會(huì)所別墅、四合院、旅社等不同的形式以滿(mǎn)足各類(lèi)參觀者的住宿需求。該酒莊目前擁有占地400畝、遠(yuǎn)景規(guī)劃16000畝的葡萄園，目前年產(chǎn)量為10多萬(wàn)瓶，評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)其估值1.5億—2億元。

如果是純粹由開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)的項(xiàng)目，即使住宅開(kāi)發(fā)DhS/HkBEzvU0OkJigrnczw==不是重頭戲，也會(huì)有一定的比重。而如果政府沒(méi)有干預(yù)，開(kāi)發(fā)商肯定是先做住宅。

不過(guò)，無(wú)論是主動(dòng)涉及還是政府授意，開(kāi)發(fā)商在操作休閑農(nóng)業(yè)類(lèi)項(xiàng)目的時(shí)候，一定要實(shí)現(xiàn)住宅跟產(chǎn)業(yè)嫁接。隨著休閑農(nóng)業(yè)驅(qū)動(dòng)型項(xiàng)目的內(nèi)容越來(lái)越豐富化，從運(yùn)營(yíng)角度來(lái)看，開(kāi)發(fā)商方面缺乏成熟的農(nóng)莊酒莊管理公司和專(zhuān)門(mén)從事莊園運(yùn)營(yíng)的人才。因此有業(yè)內(nèi)人士對(duì)此表示擔(dān)心——如果跟其他一些團(tuán)隊(duì)分別合作，從運(yùn)營(yíng)的整體性上來(lái)說(shuō)，可能會(huì)有一些問(wèn)題。

土地難題

多數(shù)人認(rèn)為休閑農(nóng)業(yè)與地產(chǎn)難以有效結(jié)合，還必須盡可能多地尋求政府支持，根本原因之一還是土地難題。

最直接的問(wèn)題是土地性質(zhì)。這種項(xiàng)目一般涉及農(nóng)用地和林地，而一旦要建設(shè)住宅、酒店等不同業(yè)態(tài)，又要涉及到住宅用地、商業(yè)用地等不同的土地性質(zhì)，因此，必然關(guān)系到用地的規(guī)劃和變性，這中間所需要的溝通工作足夠磨人，這也是為什么現(xiàn)在很多的項(xiàng)目還只停留在農(nóng)家樂(lè)層面上的原因。

業(yè)內(nèi)人士均表示，一定要在用地上得到政府支持，才可能把項(xiàng)目做起來(lái)。如果不太注重土地性質(zhì)，做法不規(guī)范，會(huì)為未來(lái)埋下隱患。

并且，農(nóng)民都不愿意長(zhǎng)期出租用地，寄望于土地升值空間，一般只肯簽10年租約。但是，開(kāi)發(fā)商賣(mài)別墅，不能只承諾門(mén)外這一片葡萄園只能看10年，10年后農(nóng)民就要收回，如果是這樣，買(mǎi)房的人肯定會(huì)很不爽。

核心驅(qū)動(dòng)

不難看出，雖然以休閑農(nóng)業(yè)為驅(qū)動(dòng)的旅游地產(chǎn)模式仍在探索之中，但不同項(xiàng)目之間已有明顯的分化。

這一模式的資源價(jià)值和資源稀缺度其實(shí)未必都處于低端水平。然而項(xiàng)目之間卻由于運(yùn)營(yíng)的不同，在盈利空間和檔次上也呈現(xiàn)出高下之分。做得不好的很低端，做得好的可能很高端。

據(jù)分析，農(nóng)業(yè)和住宅是此類(lèi)項(xiàng)目的主要收益來(lái)源，但是不同的具體類(lèi)型也有不同的盈利模式。比如，酒莊類(lèi)項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)收益相對(duì)高，對(duì)旅游的帶動(dòng)作用也明顯，再加上地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，都是收益的支撐點(diǎn)。

但是，住宅賣(mài)一次就完了，休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目還要繼續(xù)開(kāi)展下去，以后的持續(xù)運(yùn)營(yíng)怎么支撐？重點(diǎn)或許在于酒店和商業(yè)。但是目前看來(lái)這兩塊對(duì)于盈利的貢獻(xiàn)比較少。 休閑農(nóng)業(yè)的方向很多，每一個(gè)細(xì)分的類(lèi)型里，都有自己的盈利模式。這是與資源條件和產(chǎn)品鏈的運(yùn)作相關(guān)的。

因此，一定要找到項(xiàng)目的核心驅(qū)動(dòng)點(diǎn)。農(nóng)家樂(lè)模式屬于自發(fā)型發(fā)展的休閑農(nóng)業(yè)，其處于相對(duì)低端、萌芽的階段，供求關(guān)系模糊，以個(gè)人需求為導(dǎo)向，主導(dǎo)者是自發(fā)的個(gè)人或群體。進(jìn)入到自主型的發(fā)展階段，則有了一定的主題和活動(dòng)安排，如婚戀、采摘等，可能會(huì)有中小旅行社參與和經(jīng)營(yíng)，以短期盈利為目的，以產(chǎn)品為導(dǎo)向。

而在開(kāi)發(fā)式休閑農(nóng)業(yè)這一層次，則比自主型的發(fā)展階段更上一個(gè)臺(tái)階——此時(shí)，有明確的主題和系列活動(dòng)策劃，由大型企業(yè)集團(tuán)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和管理，以長(zhǎng)期收益為目的，以項(xiàng)目投資為導(dǎo)向，進(jìn)入到一個(gè)更高的境界。

張?jiān)＜瘓F(tuán)打造的四大酒莊為例，模仿歐洲的成熟旅游產(chǎn)品，一方面為張?jiān)？ㄋ固鼐魄f引進(jìn)外資合作，一方面在新西蘭合作建設(shè)新西蘭張?jiān)P利酒莊，品牌輸出，走向世界。它采取“四位一體”的經(jīng)營(yíng)模式：即在原有葡萄種植及葡萄酒釀造的基礎(chǔ)上，配備葡萄酒主題旅游、專(zhuān)業(yè)品鑒培訓(xùn)、休閑度假三大創(chuàng)新功能。酒莊設(shè)置葡萄酒俱樂(lè)部、葡萄酒主題餐廳、西式教堂、雪茄吧、葡萄酒SPA，以法國(guó)小鎮(zhèn)為藍(lán)本建造歐洲小鎮(zhèn)，還有超五星級(jí)會(huì)所以及各式休閑娛樂(lè)設(shè)施。因此，酒莊之旅也成為一次葡萄文化之旅、一次歐洲之旅。

不難看出，葡萄酒文化就是張?jiān)＞魄f最吸引人的地方，也是營(yíng)收的主要來(lái)源。緊扣這一核心，發(fā)展其他支撐性項(xiàng)目，這就是張?jiān)＿\(yùn)營(yíng)特色農(nóng)業(yè)模式旅游地產(chǎn)的思路。

休閑農(nóng)業(yè)驅(qū)動(dòng)型旅游地產(chǎn)涉及的東西太多了，大家的關(guān)注點(diǎn)還非常分散。因此，為避免亂花漸欲迷人眼，核心驅(qū)動(dòng)點(diǎn)才是項(xiàng)目賺錢(qián)的地方，也是維持項(xiàng)目運(yùn)作的關(guān)鍵?！稗r(nóng)業(yè)一定要做得很厲害，很成熟，因?yàn)檫@是項(xiàng)目賺錢(qián)的本源。而且這是長(zhǎng)期不斷的?！?/p>

在核心驅(qū)動(dòng)點(diǎn)的基礎(chǔ)上適當(dāng)延伸，比如嫁接本地民俗文化、利用風(fēng)景資源等方式，都有利于整個(gè)項(xiàng)目的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)。旅游要素融合其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式的核心價(jià)值，就在于重點(diǎn)解決了旅游核心吸引物的打造問(wèn)題，也解決了關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)布局問(wèn)題。這既符合旅游產(chǎn)業(yè)本身的路徑和規(guī)律，也符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策。

產(chǎn)業(yè)循環(huán)

休閑農(nóng)業(yè)驅(qū)動(dòng)型旅游地產(chǎn)其實(shí)是產(chǎn)業(yè)的一種演變，是根據(jù)人現(xiàn)在的生活方式、消費(fèi)習(xí)慣，以及人的需求轉(zhuǎn)變而產(chǎn)生的產(chǎn)品之一。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)也完全可以做大做強(qiáng)，延伸到產(chǎn)業(yè)鏈的上下游。休閑農(nóng)業(yè)驅(qū)動(dòng)型的旅游地產(chǎn)，正是依托在產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的一種旅游度假產(chǎn)品。

比如，葡萄園里不僅種葡萄，還能產(chǎn)出葡萄干、釀制葡萄酒，并可以延伸到葡萄文化領(lǐng)域；薰衣草園不僅可以被貼上浪漫標(biāo)簽，支撐婚紗主題、愛(ài)情主題的活動(dòng)，還可以從薰衣草中提取植物成分制成精油，更充分地利用農(nóng)業(yè)資源，提升附加值。

在此基礎(chǔ)上，建莊園，增加商業(yè)、酒店、住宅，擴(kuò)大規(guī)模，提升項(xiàng)目檔次，都不在話(huà)下。只是不同項(xiàng)目做到的程度，以及體量大小的問(wèn)題了。發(fā)展到這一步，已接近旅游綜合體的概念。

詳細(xì)說(shuō)來(lái)，觀光旅游地產(chǎn)其實(shí)有幾個(gè)驅(qū)動(dòng)。第一個(gè)驅(qū)動(dòng)是本身的農(nóng)業(yè)資源，以農(nóng)業(yè)為核心的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。第二個(gè)驅(qū)動(dòng)是事件活動(dòng)，如采摘節(jié)、桃花節(jié)等節(jié)慶類(lèi)的事件。慢慢就會(huì)吸引更多城市里的人去度過(guò)一兩天的周末，發(fā)展觀光旅游。通過(guò)這些，來(lái)帶動(dòng)商業(yè)、酒店、山莊、別墅這一類(lèi)輔助產(chǎn)品，提升、改造當(dāng)?shù)?，最終形成核心的地產(chǎn)增值。

房子賣(mài)得好了，開(kāi)發(fā)商也有錢(qián)了，來(lái)的人也越多了。這樣就能反哺農(nóng)業(yè)，樹(shù)立品牌，提升價(jià)值。一年又一年，越做越大，品牌知名度越來(lái)越高，反哺驅(qū)動(dòng)的影響力就越強(qiáng)。

模式探索

休閑農(nóng)業(yè)型旅游地產(chǎn)可用的資源雖然很多，但不可能簡(jiǎn)單地拼湊疊加。創(chuàng)意農(nóng)業(yè)和旅游地產(chǎn)如果結(jié)合不好，是存在一定的風(fēng)險(xiǎn)的。驅(qū)動(dòng)點(diǎn)的選擇要依據(jù)地域和市場(chǎng)特征，要有所創(chuàng)新，也要尋得政策支持。

快速的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，使得城市邊緣的農(nóng)田景觀必須要迎合城市擴(kuò)張對(duì)土地資源重新分配的需求，這就要求農(nóng)業(yè)土地一方面在經(jīng)濟(jì)上有利可圖并轉(zhuǎn)向?qū)ｉT(mén)化、特色化，成為都市居民的公共的開(kāi)放休閑空間，并獲得增值；另一方面，又要求自然環(huán)境保留其相對(duì)原始的價(jià)值，不帶有都市標(biāo)記。

旅游先行，地產(chǎn)跟上，在農(nóng)業(yè)旅游如火如荼地開(kāi)展的同時(shí)，以此為驅(qū)動(dòng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也將摸索出一條獨(dú)特的道路。（來(lái)源：《地產(chǎn)》雜志，內(nèi)容有改動(dòng)）