房地產(chǎn)泡沫有無之推敲

關(guān)于房價泡沫之爭，時下已經(jīng)成為最無解的爭論。盡管專家與學者分歧巨大，但房價還是在上漲，政策還是在施壓。股票投資者、房地產(chǎn)的購買者，都被迫陷入無止境的心理內(nèi)斗絕境。房價多高算是泡沫？這是第一個需要推敲的問題。

房價收入比

國內(nèi)一部分經(jīng)濟學家認為，只有房價收入比達到合理的水平，房價才沒有泡沫。他們普遍引用的數(shù)據(jù)依據(jù)，是歐美國家的5倍左右房價收入比。這個數(shù)據(jù)的意思，就是一個家庭平均年收入的5倍，是房價平均水平，才是合理的。例如，一個美國家庭，夫妻年齡為30歲，平均年收入為10萬美元，那么，其合理房價為每套50萬美元較為合理，為無泡沫狀態(tài)。

那么，我們來計算一下，這個美國家庭，實際上有多少收入支付一套滿足基本住宅需求的房屋呢？我們假設(shè)，基本住宅需求，是一套80平方米左右的房屋。

我們做一個常規(guī)假設(shè)，這個美國新婚家庭，在購房之前，夫妻已經(jīng)存款5年，約20萬美元，形成首付。在銀行貸款30萬美元，形成有利息負債。美國的貸款利率假設(shè)為3%，家庭收入增長率平均水平，約等于美國GDP增長率2%，在40歲之后收入增長率略高一些，4%左右。經(jīng)過計算，這個家庭到60歲退休，總收入為425萬美元左右，支付一套房屋的實際支出為62萬美元左右，房屋在人生收入中的總占比為14.57%。

接下來，我們對兩戶同樣年齡的中國家庭做對比分析。一個家庭在二線城市，一個家庭在一線城市。我們以目前城市購房的主要代表職業(yè)，即白領(lǐng)打工族的收入為代表進行計算。

在一線城市，普通購房者主要為兩類：一類是白領(lǐng)，另一類是各種自營業(yè)主，收入多數(shù)略高于白領(lǐng)，有些略低。因此，以白領(lǐng)家庭為代表，是有說服力的。目前，白領(lǐng)夫妻雙方都工作的，月收入合計約12000元為平均水平，合計年收入為15萬元。假設(shè)購房時年齡30歲，已經(jīng)有一定存款，購買一套200萬元左右房屋。首付支付50萬元人民幣，貸款支付150萬元。家庭收入增長率，在40歲之前，與GDP預期相同，約7%；在40歲到45歲之間高一些，為10%；45-50歲，為5%；50歲到60歲退休，為零增長。這家庭30年合計收入約1270萬元，房屋支付總價約300萬元，房屋支出占一生收入比例為23.5%。

在二線城市，同樣的白領(lǐng)收入，家庭每年約70000元。同樣的增長率與貸款利率，計算的結(jié)果是：一生合計收入為595萬元，房屋支出為65萬元，房屋支出占比為10.92%。

在上述案例中，美國的房價收入比是5倍，中國一線城市的房價收入比是20倍，二線城市的房價收入比是7倍。但在房屋支出占生平勞動總收入的比例方面，中國一線城市僅僅比美國標準高0.8倍，二線城市比美國標準還要低。這個基本數(shù)據(jù)說明，中國的房價，相比理想中的美國數(shù)據(jù)，并沒有高太多。

之所以大家普遍覺得房價高，是因為大家沒有考慮中國家庭未來預期收入增長率高于美國這個基本可實現(xiàn)的預期。因此，以房價收入比作為泡沫論的依據(jù)，并不充分。

房租收益率

按照國際標準，合理的租價比應該在1：200-300之間。這就是說，一套300萬元的房子，每月租金不低于1萬元，才基本達到合理價格水平。這樣，倒過來說，一年收入是12萬元，相對于200—300萬元的總價來說，年度收益率是6%-4%之間才是合理的。

對此，我們觀察國內(nèi)主要一線城市租價比與收益率情況。

在一線城市，一套200萬元的房子，市場化的租金目前在5000元左右，租價比為390倍。在二線城市，一套60萬元的房子，租金每月在800-900元左右，租價比為750倍左右。前者，年收益率為3%，后者年收益率為1.6%。這兩個數(shù)據(jù)說明，如果為了收租而購買房屋，完全不如購買銀行的理財產(chǎn)品。

從這個指標看，國內(nèi)二線城市的泡沫很嚴重，一線城市也有比較高的泡沫。這里所謂的泡沫，就是租金收益率過低。這個數(shù)據(jù)，如果我們按照未來房價預期上漲幅度進行計算，就沒有這么高了，因為，中國的房租上升速度，顯然應該高于歐美。

我們在前文中做過家庭總收入與房價之間關(guān)系對比，二線城市相對來說，房屋支出占比更低。二線城市之所以租金收益率更低，是因為流動人口相對較少，租房居住的人口更少。

如果我們僅僅停留在這個數(shù)據(jù)上，我們沒有理由完全否定泡沫論。但是，我們必須認識到，租金比這個指標，嚴格意義上，是一個投資型指標，即把房屋僅僅看做收租工具，這個工具價格確實太高。

但是，事實上，房屋，并不僅僅是投資工具。其最大的經(jīng)濟屬性，是消費品，是解決人類居住需求的消費品。既然是消費品，那么其定價，就不會完全按照投資工具的要求來計算。人們在對消費品定價的時候，往往只考慮兩個重大因素：一是生活必須的程度，二是供求關(guān)系。

生活必須程度，是指一個消費品對于人類生活的重要性。如果非常重要，即使要支付再高的價格，人們都有可能購買。衣食住行是人類最基本的需求，其中任何一項，出現(xiàn)供求關(guān)系失衡的情況，商品價格都會大幅上升，與投資回報率并沒有關(guān)系。目前，人類生產(chǎn)糧食、衣服、交通工具等能力都非常強，所以，相關(guān)商品的價格漲幅不大，但是，人類生產(chǎn)房屋的能力如果有限，那么，房屋的價格就會直線上升。所以，供求關(guān)系對于必須消費品來說，具有決定性作用。

當人們的總支付能力能夠支付得起必須消費品的時候，如果這個消費品供求關(guān)系過分緊張，人們只有仍痛割愛，適當放棄一些不必要的消費，調(diào)劑資金先滿足必須消費品的購買。

這就是說，如果中國的房屋供應總量，無法滿足人口的必須消費需求，房價就會一直上升，直到房屋供應量大幅增長之后，至少達到略大于需求的常規(guī)狀態(tài)，人們不再擔心房屋供應量不足的時候，房屋價格才有可能回到合理的租價比區(qū)間內(nèi)。

在供求關(guān)系緊張情況下，房屋價格偏高，投資收益率明顯很低的情況下，只要房屋價格能夠上漲，收益率高低并不決定房價。房屋價格的決定因素是供求關(guān)系。

從危機的角度分析泡沫

目前，股市投資者擔心的，是房價下跌后，形成泡沫破裂，導致銀行呆壞賬、導致房地產(chǎn)公司破產(chǎn)等一系列經(jīng)濟崩潰。那么，房地產(chǎn)究竟是否會導致這樣的泡沫破裂風險呢？

企業(yè)產(chǎn)品價格下跌，是經(jīng)濟中的常見現(xiàn)象。所以，房屋作為房地產(chǎn)公司的產(chǎn)品，如果價格下跌，其實是很正常的現(xiàn)象，只要能夠大量銷售，公司就不會出問題。所以，房價萬一下跌，對于房地產(chǎn)公司來說，并不是不可想象的災難。對于房地產(chǎn)公司來說，重要的是銷售量。由于房屋總體供小于求的現(xiàn)實，房地產(chǎn)公司不會擔心銷售量的問題。所以，房地產(chǎn)股票的問題，主要是公司的個體銷售能力的問題，而不會是房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)性問題。

普通投資者擔心的，主要是房價下跌，是否會形成銀行巨量呆壞賬問題。這個擔心，我們可以從兩個角度來探討，一是購房者方面，二是銀行方面。

在購房者方面，除去富裕階層外，常規(guī)貸款購房的主體，就是擁有一般工資收入打工族或者個體經(jīng)營收入的個體經(jīng)營者。如果這些基層購房者，出現(xiàn)集體拋售房屋的情況，房價才會出現(xiàn)不穩(wěn)定甚至下跌。那么，我們就必須假設(shè)，出現(xiàn)什么情況，這些購房者才會虧本甩賣自己的房屋呢？

在現(xiàn)實的世界里，目前，我們很少看到自住型購QrHQFWI+LvKbFOcvzM1fWbAtsTtref3bjqzFIcpYXp0=房者，甚至是小型的炒房者，愿意以低于買入價的價格出售自己的房屋。這與股票市場中常見的割肉現(xiàn)象是截然相反的。原因何在？一方面是房價經(jīng)常上升，另一方面是購房者對于持有房屋有信心，相信房屋是一個實在的物品，不容易損壞，在自己經(jīng)濟有能力支持情況下，絕對不會虧損賣出。

所以，房屋持有者愿意低價傾銷自己房屋的原因，只有一種情況會支持，即大量購房者出現(xiàn)經(jīng)濟危機。當這些基層購房者普遍出現(xiàn)收入大幅下滑、負債利息過高承受不起的時候，他們才會選擇快速銷售房屋，保證最低生活水平。這種情況，在當前經(jīng)濟環(huán)境下，出現(xiàn)概率很低，購房者沒有理由低價銷售房屋，所以，房屋價格不會下跌。

在購房者方面，另外一個虧本拋售房屋的理由，就是新房價格遠遠低于自己持有房屋的價格。這就是說，房地產(chǎn)開發(fā)商因為大量生產(chǎn)房屋，導致供應過剩，不得不大幅下調(diào)售價，導致新房價格遠遠低于舊房價格。但是，這種情況，在當前環(huán)境下幾乎是不可能的。在供地緊張、地價上漲、勞動力價格上漲等成本推動下，新房價格只會高于舊房價格，很難低于舊房價格。

在銀行方面，能夠?qū)е挛C發(fā)生的，就是盲目擴大房地產(chǎn)貸款，將貸款對象無限制擴大，以至于大量沒有支付能力的人成為貸款客戶。這種情況，就是美國次貸危機發(fā)生的原因。但是，截至目前，中國的銀行業(yè)從來都沒有向那些沒有支付能力的人發(fā)放貸款的現(xiàn)象，相反，銀行業(yè)的資金大量流向那些資金充裕的炒房人。我們可以看見在一線城市，大量的農(nóng)民工租住在廉價的城中村里面，沒有看到大量的農(nóng)民工通過銀行貸款購買商品房的現(xiàn)象。這就說明，銀行在控制房地產(chǎn)貸款質(zhì)量方面，完全處于低風險狀態(tài)。

因此，在危機不可能發(fā)生的情況下，房價相對高一些，根本不會形成泡沫。泡沫的意義，本質(zhì)上是對經(jīng)濟的沖擊能力，而不是價格高低。

在上述計算過程中，我們發(fā)現(xiàn)，中國經(jīng)濟的持續(xù)增長水平，是一個非常關(guān)鍵的基礎(chǔ)因素。只要這個增長率保持較高水平，房價就沒有泡沫；相反，如果增長率下滑過快，房價就會有泡沫，泡沫就會破裂。

供求關(guān)系

綜上說述，我們認識到，單純的討論房價高低，意義是不大的。房地產(chǎn)的供求關(guān)系，才是最致命的核心要素。只要中國的房屋供應量沒有遠遠高于需求量，在國家盡量控制房價上漲幅度的政策努力下，房地產(chǎn)泡沫發(fā)生的概率非常低。

在城鎮(zhèn)化的預期下，每年大約有一千萬人口流向城市，進一步加劇城市住房供應緊張局面。按照城市人口的基本需求，人均23平方米的住宅，相對比較狹小。因此，大量的城市人口，都在為獲得更多的住宅面積而奮斗。一線城市的住宅相對新一些，二線城市以及一般城鎮(zhèn)，房屋及其周邊環(huán)境的改善型需求非常大。在人口眾多的基數(shù)上，新增住房需求的數(shù)量，是極其龐大的。

目前，政府的所有房地產(chǎn)政策中，大量的政策，目的是盡量穩(wěn)定住當前的房價。這些穩(wěn)定房價的政策，都不解決問題的根本。而解決問題的核心政策，是加快住房供應量建設(shè)。大量的保障房建設(shè)，以及對房地產(chǎn)供應商加大土地供應，才是逐步改善國內(nèi)房地產(chǎn)問題的實際有效措施。