銀行房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估的困境及出路

摘要：隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以及城市化進(jìn)程和住房制度的不斷深入，居民的住房消費(fèi)已經(jīng)在所有消費(fèi)中占著重大的比例。房地產(chǎn)企業(yè)所需要的資金來源主要來源銀行貸款，大部分的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金直接的來自于銀行信貸，同時(shí)也給銀行貸款帶來了一定的風(fēng)險(xiǎn)。本文針對(duì)銀行房地產(chǎn)貸款目前的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，分析銀行房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估的困境，以及針對(duì)評(píng)估的困境提出相應(yīng)的對(duì)策，從而提高銀行房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估質(zhì)量。

關(guān)鍵詞：銀行房地產(chǎn)貸款；現(xiàn)狀 ；評(píng)估困境；相應(yīng)對(duì)策

眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高資金密度以及高風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)業(yè)，伴隨著房地產(chǎn)事業(yè)的蓬勃發(fā)展，大部分城市的房價(jià)增長過快，房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象也相繼出現(xiàn)，給銀行貸款也帶來危機(jī)。房地產(chǎn)貸款在一定時(shí)期相對(duì)較安全，但是并不意味著高枕無憂。如果市場出現(xiàn)變動(dòng)，那么就會(huì)帶來房地產(chǎn)的貸款危機(jī)，對(duì)銀行以及社會(huì)的發(fā)展帶來嚴(yán)重的損害。這就要求相關(guān)工作人員做好房地產(chǎn)貸款的評(píng)估，來預(yù)防房地產(chǎn)貸款給銀行帶來的危機(jī)。

一、目前銀行房地產(chǎn)貸款的現(xiàn)狀

所謂的房地產(chǎn)貸款主要是指地產(chǎn)或者房產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營以及消費(fèi)的過程中出現(xiàn)有關(guān)的貸款現(xiàn)象。貸款主要有以下幾種貸款：個(gè)人住房貸款、土地儲(chǔ)備貸款、商業(yè)用房貸款。

1.房地產(chǎn)貸款的抵押物無法償還銀行貸款。房地產(chǎn)貸款主要是房地產(chǎn)開發(fā)過程的在建工程作為抵押、住房抵押以及土地的使用權(quán)作為抵押。在這三種抵押物中最重要的是土地抵押，然而，我國的經(jīng)濟(jì)制度是社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)，土地大多是經(jīng)過國家分配的，在放地產(chǎn)的法律范圍內(nèi)沒有明確規(guī)定土地的儲(chǔ)備辦法，因此，土地的抵押有可能會(huì)出現(xiàn)一定的無效性。另一方面，隨著國家對(duì)房地產(chǎn)體質(zhì)的不斷改革，房地產(chǎn)的市場也會(huì)不斷的調(diào)整，房價(jià)會(huì)隨之下滑，那么就造成在建工程的價(jià)值下跌，導(dǎo)致無法償還銀行貸款。

2.房地產(chǎn)的融資主要來源于銀行信貸。從房地產(chǎn)的資金鏈可以看出，房地產(chǎn)的融資主要來源于銀行房地產(chǎn)信貸，主要表現(xiàn)在這幾方面：開發(fā)商的自籌資金和工程貸款、土地儲(chǔ)備貸款、以及房地產(chǎn)開發(fā)貸款、在住房銷售的過程中出現(xiàn)的住房按揭貸款。由于房地產(chǎn)在開發(fā)的過程應(yīng)付的款資比較大，主要是施工單位和供應(yīng)商單位的材料款，這些資金的來源主要是通過銀行信貸來實(shí)現(xiàn)的。并且，在高利潤的誘惑下，各大銀行紛紛搶房地產(chǎn)貸款，就放松了地產(chǎn)貸款的條件，對(duì)一些銀行就產(chǎn)生貸款風(fēng)險(xiǎn)。

3.房地產(chǎn)貸款的還款來源沒有確定性。在社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的306bc11ce3118bcca29ffdb76a35bb28時(shí)代下，一些體質(zhì)的改革都要隨著市場經(jīng)濟(jì)的變動(dòng)而變動(dòng)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期以及信貸出現(xiàn)的膨脹情況都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)貸款的還款沒有確定性。一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)變動(dòng)，就會(huì)導(dǎo)致市場的銷售競爭，居民的購買力下降，原材料的上漲，這些都會(huì)影響房地產(chǎn)開發(fā)的商品房的銷售情況，使得房地產(chǎn)貸款的還款存在不確定性。另一方面，有可能房地產(chǎn)經(jīng)營的情況不樂觀，不能按照之前答應(yīng)購房用戶的時(shí)間來交付住房，這也會(huì)導(dǎo)致住房用戶不按時(shí)償還住房貸款。

二、銀行房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估的困境

據(jù)調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，我國銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目的評(píng)估現(xiàn)在還存在不少的問題，造成銀行內(nèi)存在潛在的風(fēng)險(xiǎn)。

1.沒有完善的房地產(chǎn)貸款評(píng)估體系。銀行對(duì)房地產(chǎn)商提供貸款的主要依據(jù)是房地產(chǎn)商提供的抵押和擔(dān)保資產(chǎn)。對(duì)房地產(chǎn)商提供貸款的評(píng)估看上去是解決了銀行的風(fēng)險(xiǎn)：如果房地產(chǎn)商無力歸還銀行貸款的情況時(shí)，銀行有權(quán)利對(duì)房地產(chǎn)商提供的抵押和擔(dān)保進(jìn)行沒收，但是仔細(xì)的進(jìn)行考慮，可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)商對(duì)于抵押的資產(chǎn)和擔(dān)保的資產(chǎn)越來越多，那么對(duì)我國的銀行來說，不良資產(chǎn)就越來越多，這些資產(chǎn)存在著變動(dòng)性，對(duì)銀行存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)性。而且這種評(píng)估模式的重點(diǎn)主要是放在了房地商的抵押資產(chǎn)上，沒有注意到房地產(chǎn)商本身的還貸能力，只是對(duì)銀行放貸風(fēng)險(xiǎn)的一種補(bǔ)救措施，并沒有對(duì)銀行放貸提供前瞻性的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測，對(duì)銀行的發(fā)展是不利的。

2.房地產(chǎn)企業(yè)缺乏信用。目前大多房地產(chǎn)企業(yè)的籌措資金的能力相對(duì)較差，不能夠按時(shí)的進(jìn)行銀行貸款的還貸，長期以來，已經(jīng)形成了短債常用的觀念。即使有部分企業(yè)能夠按時(shí)的進(jìn)行銀行貸款的還貸，但是為了在新一輪的房地產(chǎn)競爭中勝出，又開始加大房地產(chǎn)的規(guī)模，導(dǎo)致了資金的大量投入，也就沒有剩余的資金來償還銀行的貸款，長期占用銀行的資金。

3.房地產(chǎn)提供不真實(shí)的貸款信息。長期以來，銀行對(duì)房地d93e3743af67d3e5ea56e7ec20b0a9a1產(chǎn)商的貸款就看它是否提供現(xiàn)有的抵押資產(chǎn)來進(jìn)行放貸的，對(duì)一些房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)情況并不了解，銀行只能對(duì)企業(yè)之前的開發(fā)業(yè)績、財(cái)務(wù)報(bào)表等能夠看到的有限信息進(jìn)行評(píng)估，來估算資金的回歸。但是，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了能夠獲得銀行的貸款，會(huì)向銀行提供一些不真實(shí)的企業(yè)信息以及財(cái)務(wù)狀況，平時(shí)銀行也并沒有對(duì)提供的信息進(jìn)行審核，后期即使銀行了解了企業(yè)的真實(shí)情況，也只能夠采取一些補(bǔ)救的措施，這在一定的程度上就對(duì)銀行帶來了損害。

4.房地產(chǎn)貸款的監(jiān)督體制不完善。在銀行進(jìn)行放貸的過程中，銀行并沒有對(duì)其過程進(jìn)行有效監(jiān)督，容易出現(xiàn)房地產(chǎn)商提供假的貸款信息，銀行放貸的時(shí)候出現(xiàn)資金不明流失，給銀行帶來了一定的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

三、如何解決銀行房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估的困境

要想減少銀行的放貸風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)銀行的可持續(xù)發(fā)展，必須完善評(píng)估體系，通過貸前以及貸后的評(píng)估、加強(qiáng)貸款方的信用、加強(qiáng)銀行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)體系的完善、建立貸款方的資料信息數(shù)據(jù)庫以及對(duì)貸款過程實(shí)行監(jiān)督，這樣才能夠減輕銀行的風(fēng)險(xiǎn)。

1.建立完善的房地產(chǎn)貸款評(píng)估體系。完善的評(píng)估體系就是在對(duì)項(xiàng)目的評(píng)估工作中做到有章可循、有章必依，否則，即使制定了完善的評(píng)估體系也是紙上談兵，沒有落實(shí)到工作中。做好評(píng)估體系主要從以下幾方面進(jìn)行有效的全面的評(píng)估：

（1）銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)直接還款來源得到的償還款的評(píng)估。對(duì)房地產(chǎn)商直接還款能力的影響因素比較多，涉及的層次、指標(biāo)也比較的多?？梢詫?duì)房地產(chǎn)商進(jìn)行貸前以及貸后進(jìn)行綜合性的評(píng)估。

貸前評(píng)估：對(duì)房地產(chǎn)商進(jìn)行還貸能力有著影響的因素主要有一下幾方面，銀行必須對(duì)這幾方面進(jìn)行嚴(yán)格的審查。房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)項(xiàng)目的合規(guī)性信用記錄、公司的治理機(jī)制以及房產(chǎn)的銷售前景等，對(duì)這些因素進(jìn)行審查，依照有關(guān)規(guī)定，完善貸款審批標(biāo)準(zhǔn)以及審批手續(xù)；確定申請(qǐng)貸款人的還款能力和信譽(yù)狀況，來杜絕不合理的貸款現(xiàn)象。

貸后評(píng)估：完善貸款人的后續(xù)評(píng)估體系，對(duì)貸款人的還貸能力進(jìn)行跟蹤以及調(diào)查，不定期的進(jìn)行現(xiàn)場檢查和非現(xiàn)場檢查，監(jiān)測房地產(chǎn)商的項(xiàng)目進(jìn)度、銷售進(jìn)展以及銀行貸款發(fā)放的情況。根據(jù)實(shí)際情況對(duì)房地產(chǎn)商進(jìn)行的抵押資產(chǎn)進(jìn)行變動(dòng)的價(jià)值評(píng)估，一旦發(fā)現(xiàn)抵押的資產(chǎn)價(jià)值不足以償還貸款的時(shí)候，立即向借款人追加額外的貸款擔(dān)保，來確保銀行的利益不受損。

（2）對(duì)房地產(chǎn)商的抵押物進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。抵押物價(jià)值的評(píng)估可以根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估值來進(jìn)行確定。一旦發(fā)現(xiàn)抵押物的未來價(jià)值有所減少時(shí)，應(yīng)該在原來的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估值的基礎(chǔ)上重新對(duì)抵押物來進(jìn)行評(píng)估?？梢酝ㄟ^層次分析法來進(jìn)行評(píng)估：

第一層：在現(xiàn)有的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，來評(píng)估抵押物在這種條件下的市場價(jià)格。

第二層：不在現(xiàn)有的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，把最新獲取的信息作為基礎(chǔ)，在同行業(yè)中，與類似該抵押物的價(jià)格作為評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)，來對(duì)抵押物的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

第三層：在以上的兩種情況下都無法預(yù)測到價(jià)值，通過估計(jì)抵押物的未來價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)，來估計(jì)它的價(jià)值。如果銀行沒有能力進(jìn)行估測，可以請(qǐng)專門的估測機(jī)構(gòu)進(jìn)行估測，來確保信息的可靠性。

2.加強(qiáng)借款方的信用評(píng)估。借款方主要是房地產(chǎn)企業(yè)和個(gè)人，要完善企業(yè)和個(gè)人的資信系統(tǒng)，它是避免信貸危機(jī)的重要途徑。所謂的企業(yè)資信系統(tǒng)主要是對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、抵押資產(chǎn)、擔(dān)保資產(chǎn)、欠息情況以及房產(chǎn)的銷售情況建立資信資料，完善已有的銀行信貸咨詢系統(tǒng)。個(gè)人資信系統(tǒng)主要是對(duì)個(gè)人的身份證、個(gè)人的社會(huì)檔案、個(gè)人信用以及歷史記錄進(jìn)行審查，完善區(qū)域性的個(gè)人信用制度。這樣一來，就加強(qiáng)了借款方的信用。

3.加強(qiáng)銀行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)體系的完善。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)作為銀行放貸和房地產(chǎn)貸款的重要依據(jù)，有必要加強(qiáng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)體系。銀行只有準(zhǔn)確的掌握著貸款方的信息，明確項(xiàng)目的償還能力，才能對(duì)財(cái)務(wù)進(jìn)行有效的評(píng)價(jià)，做出正確的貸款據(jù)決策，決策是否正確直接關(guān)系到銀行的資金安全性和銀行的效益型，所以銀行對(duì)財(cái)務(wù)的評(píng)價(jià)必須準(zhǔn)確，才能確保銀行收到預(yù)期的投資效益。

4.建立貸款信息資料數(shù)據(jù)庫。通過建立貸款信息資料的數(shù)據(jù)庫，能夠加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)與銀行的信息交流，減少銀行放貸危險(xiǎn)。在現(xiàn)在信息技術(shù)發(fā)展的時(shí)代下，充分利用計(jì)算機(jī)技術(shù)，建立各行業(yè)的資料信息數(shù)據(jù)庫，方便查詢企業(yè)的狀況，通過了解這些企業(yè)狀況進(jìn)行有效的評(píng)估；評(píng)估人員應(yīng)該積極的參與到項(xiàng)目的前期工作中，對(duì)貸款方進(jìn)行評(píng)估提供第一手的資料；對(duì)各銀行之間的信息應(yīng)該進(jìn)行交流，銀行內(nèi)部的上下級(jí)也應(yīng)該及時(shí)的溝通，避免出現(xiàn)貸款的失誤以及重復(fù)的投資。提高辦事的效率以及準(zhǔn)確度。

5.加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款的監(jiān)督。銀行對(duì)房地產(chǎn)商在進(jìn)行貸款的過程進(jìn)行監(jiān)督是非常有必要的，進(jìn)一步的完善銀行的管理系統(tǒng)，來應(yīng)對(duì)市場經(jīng)濟(jì)條件下的瞬息萬變。銀行的監(jiān)管部門應(yīng)該引導(dǎo)各大銀行金融機(jī)構(gòu)充分利用銀監(jiān)管會(huì)及時(shí)的記錄一些房地產(chǎn)貸款客戶的不守信用以及違規(guī)操作等不良信息，嚴(yán)格的檢測房地產(chǎn)企業(yè)的違約情況，預(yù)防和控制貸款客戶的違約行為。另一方面，銀行應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)情況的調(diào)查分析，建立房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)檢測報(bào)告以及定期的通報(bào)制度。對(duì)于房地產(chǎn)貸款中出現(xiàn)的違規(guī)經(jīng)營以及造成對(duì)銀行損失的進(jìn)行嚴(yán)重處罰，對(duì)于情況嚴(yán)重的，可以通報(bào)給相關(guān)媒體或者是機(jī)構(gòu)進(jìn)行揭露并且依照相關(guān)法規(guī)對(duì)企業(yè)實(shí)習(xí)停滯。

四、結(jié)束語

在我國，房地產(chǎn)貸款作為銀行的主要信貸業(yè)務(wù)之一，對(duì)其貸款所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，不僅關(guān)系到銀行的利益，也對(duì)我國的整個(gè)金融市場有著重要的影響。完善房地產(chǎn)的抵押貸款系統(tǒng)以及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估系統(tǒng)，加強(qiáng)監(jiān)管部門的監(jiān)管力度，實(shí)現(xiàn)信息資源的共享，建立房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制，能夠有效的預(yù)防銀行的抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。銀行只有在金融機(jī)構(gòu)的相關(guān)配合下，才能夠合理的躲避房地產(chǎn)貸款帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

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（作者單位：湖南省工商銀行）