房地產(chǎn)開發(fā)工程造價(jià)控制管理探討

夏雷　江霞

【摘 要】闡述“以人為本”是有效控制工程造價(jià)的基礎(chǔ)，并從工程設(shè)計(jì)、工程招投標(biāo)、施工管理、竣工結(jié)算四個(gè)方面討論房地產(chǎn)開發(fā)全過程的造價(jià)控制管理。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；造價(jià)管理

“以人為本”是眾多開發(fā)單位所強(qiáng)調(diào)的一個(gè)管理理念，在工程造價(jià)管理中，人的因素更顯重要。工程造價(jià)控制涉及多個(gè)環(huán)節(jié)和專業(yè)，如：前期規(guī)劃、施工管理、竣工驗(yàn)收等。每環(huán)節(jié)都需要具有相應(yīng)水準(zhǔn)的人去高質(zhì)量地完成相關(guān)工作，他們工作中的任何失誤，都會(huì)最直接、最迅速、最殘酷地令企業(yè)“合理合法”的效益遞減。要提高工程投資效益，企業(yè)就必須在工程造價(jià)控制所涉及的重要環(huán)節(jié)上，有膽有識(shí)地重視 “以人為本”，要強(qiáng)化激勵(lì)和約束機(jī)制。從工程設(shè)計(jì)、工程招投標(biāo)、施工管理、竣工結(jié)算四個(gè)方面研究分析房地產(chǎn)開發(fā)全過程的造價(jià)控制管理。

1.設(shè)計(jì)階段是控制工程造價(jià)的核心

設(shè)計(jì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的極端重要性，已被越來越多的業(yè)主和房地產(chǎn)商所認(rèn)識(shí)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在暴利時(shí)代過去之后要想賺錢，只剩華山一條路，就是降成本、做精品、創(chuàng)品牌。而要做到這一點(diǎn)，最重要的一環(huán)就是切實(shí)做好設(shè)計(jì)。雖然設(shè)計(jì)費(fèi)只占到開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目全部投資的1%，但它對(duì)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的投資影響卻高達(dá)75%以上。在單項(xiàng)工程建設(shè)中，其建筑、結(jié)構(gòu)，設(shè)備方案的選擇和施工圖設(shè)計(jì)對(duì)投資有著巨大影響。在滿足同樣使用功能和安全度的前提下，技術(shù)經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計(jì)，可降低工程造價(jià)10%-15%，甚至可達(dá)20%-30%。

如住宅的建筑設(shè)計(jì)，認(rèn)為只有小進(jìn)深（如進(jìn)深10m甚至以下）才能保證住宅采光通風(fēng)良好。其實(shí)，這完全是一個(gè)誤區(qū)。實(shí)際上，只要套型設(shè)計(jì)布局合理，進(jìn)深12m-16m仍然完全能做到采光通風(fēng)良好，但這對(duì)建筑成本的影響卻是巨大的。如進(jìn)深由10m增加到14m，建筑面積增加40%，但縱墻長(zhǎng)度卻一點(diǎn)沒增加，既節(jié)約了近一半的墻體，同時(shí)還可提高容積率節(jié)約用地。又如住宅的層高，規(guī)范規(guī)定為2.8m，對(duì)于普通住宅來說，這個(gè)高度（2.8m）完全可以滿足一般舒適性要求了。但有的人卻誤認(rèn)為層高越高越好，豈不知層高每增加0.1m，建安費(fèi)就要增加2.0%，對(duì)建設(shè)成本的影響是很大的。

設(shè)計(jì)對(duì)開發(fā)建設(shè)成本高低的影響實(shí)在是太大了。正如業(yè)界廣為流傳的那樣，“設(shè)計(jì)的浪費(fèi)是最大的浪費(fèi)，設(shè)計(jì)的節(jié)約是最大的節(jié)約”，“設(shè)計(jì)者筆下一條線，影響著投資千百萬”。因此在設(shè)計(jì)階段應(yīng)從下面五個(gè)方面控制：

（1）實(shí)行設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)。開發(fā)單位在委托設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)大力引進(jìn)竟?fàn)帣C(jī)制，加強(qiáng)管理工作，通過設(shè)計(jì)招投標(biāo)來選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位，從而保證設(shè)計(jì)的先進(jìn)性、合理性、準(zhǔn)確性，避免因設(shè)計(jì)質(zhì)量問題，出現(xiàn)工程洽商。

（2）實(shí)行限額設(shè)計(jì)。項(xiàng)目設(shè)計(jì)的優(yōu)劣將直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期長(zhǎng)短，同樣也影響建設(shè)項(xiàng)目以后的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益，開發(fā)單位要做到心中有數(shù)。而作為設(shè)計(jì)單位，在設(shè)計(jì)中凡是能進(jìn)行定量分析的設(shè)計(jì)內(nèi)容，均要通過計(jì)算，要用數(shù)據(jù)說話，充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性。開發(fā)商應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)方案提出限額設(shè)計(jì)要求，并為之創(chuàng)造外部條件。

（3）開展價(jià)值工程活動(dòng)。價(jià)值工程是用來分析產(chǎn)品功能和成本關(guān)系的，是力求以最低的產(chǎn)品壽命周期成本實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能的一種管理方法。運(yùn)用價(jià)值工程原理，在科學(xué)分析的基礎(chǔ)上，對(duì)方案實(shí)行科學(xué)決策，選擇技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)上合理的建設(shè)方案。

（4）加強(qiáng)圖紙會(huì)審工作。加強(qiáng)圖紙會(huì)審，盡量將工程變更的發(fā)生控制在施工之前。在設(shè)計(jì)階段，克服設(shè)計(jì)方案的不足或缺陷，所花費(fèi)的代價(jià)最小，可取得的效果最好。在設(shè)計(jì)出圖前，組織相關(guān)技術(shù)人員對(duì)圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價(jià)上的最經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核，從各個(gè)不同角度對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行全面的審核管理工作，以求得提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免因設(shè)計(jì)考慮不周或失誤給施工帶來變更，造成經(jīng)濟(jì)損失。

（5）加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更的管理，杜絕不合理的設(shè)計(jì)變更。對(duì)確實(shí)必須發(fā)生的設(shè)計(jì)變更，采取必要的審批制度，分析原因，分清變更是那方的責(zé)任，及時(shí)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)處罰，做到心中有數(shù)。這樣可以大大減少由于設(shè)計(jì)人責(zé)任心不強(qiáng)所發(fā)生的變更，從而杜絕施工單位利用設(shè)計(jì)變更增加工程造價(jià)。

2.工程招投標(biāo)是控制工程造價(jià)的手段

工程建設(shè)領(lǐng)域?qū)嵭姓型稑?biāo)制，是為了適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的客觀要求，通過競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，優(yōu)化資源配置，低成本，高質(zhì)量，高效率的完成工程建設(shè)。通過招投標(biāo)引進(jìn)竟?fàn)帣C(jī)制，可以降低工程成本，對(duì)施工單位的選擇應(yīng)該比較慎重，因?yàn)槭┕挝坏膬?yōu)劣關(guān)系到建設(shè)單位工程造價(jià)控制的成敗。在工期和質(zhì)量都得到保證和滿足的前提下，招標(biāo)方的目的就是選擇投標(biāo)報(bào)價(jià)最低或者評(píng)標(biāo)價(jià)最低的投標(biāo)人，因此，價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)作為招投標(biāo)工作的核心內(nèi)容無疑成為雙方關(guān)注的焦點(diǎn)。

首先考察施工企業(yè)的建設(shè)業(yè)績(jī)、資信情況和技術(shù)裝備等。

其次是要求施工單位具有足夠的技術(shù)實(shí)力。它不僅使施工單位自身的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)高效、優(yōu)質(zhì)、低耗，也使施工單位能有實(shí)力在工程造價(jià)上給建設(shè)單位合理的優(yōu)惠。

最后嚴(yán)格掌握工程招標(biāo)條件，認(rèn)真編制工程標(biāo)底的標(biāo)書，做好評(píng)標(biāo)定標(biāo)工作。以中標(biāo)價(jià)為基礎(chǔ)通過談判、協(xié)商確定合同價(jià)格及合理工期。工程招標(biāo)應(yīng)采取公開招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)，杜絕議標(biāo)或變相議標(biāo)。要對(duì)合同全部?jī)?nèi)容仔細(xì)閱讀和審查，保證合同內(nèi)容的完整性、嚴(yán)謹(jǐn)性和周密性，保證合同內(nèi)容符合法律法規(guī)要求，要重視承包方有關(guān)義務(wù)的條款和支付、質(zhì)量、工期、變更索賠等條款，盡量減少甲乙雙方責(zé)任不清日后扯皮的現(xiàn)象。

3.現(xiàn)場(chǎng)工程管理是控制造價(jià)的重要環(huán)節(jié)

施工階段成本控制的關(guān)鍵，一是選擇合理的施工方案，二是合理控制工程簽證，三是嚴(yán)格審查承包商的索賠要求，四是做好材料的加工定貨。由開發(fā)單位引起的變更主要是設(shè)計(jì)變更、施工條件變更、進(jìn)度計(jì)劃變更和工程項(xiàng)目變更?？刂谱兏年P(guān)鍵在開發(fā)單位，應(yīng)建立工程簽證管理制度，明確工程、預(yù)算等有關(guān)部門、有關(guān)人員的職權(quán)、分工，確保簽證的質(zhì)量，杜絕不實(shí)及虛假簽證的發(fā)生。同時(shí)預(yù)算人員要廣泛掌握建材行情，及時(shí)辦理工程簽證，對(duì)簽證的描述要求客觀、準(zhǔn)確，要求隱蔽簽證要以圖紙為依據(jù)，標(biāo)明被隱蔽部位、項(xiàng)目和工藝、質(zhì)量完成情況，如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定，還要求標(biāo)明幾何尺寸，并附上簡(jiǎn)圖。

4.竣工結(jié)算是控制工程造價(jià)的重要措施

工程竣工結(jié)算審核是建設(shè)投資的最后把關(guān)程序，是合理確定工程造價(jià)的必要程序，是工程合同執(zhí)行情況的最后檢閱。工程施工結(jié)算審核時(shí)有必要委托社會(huì)上審計(jì)單位，審計(jì)部門通過開發(fā)單位提供的隱蔽簽證、現(xiàn)場(chǎng)簽證、設(shè)計(jì)變更、結(jié)算書、竣工資料，進(jìn)行細(xì)致審計(jì)。以現(xiàn)行的工程造價(jià)管理規(guī)定為依據(jù)，按照甲乙雙方在施工合同中的約定，根據(jù)竣工圖結(jié)合進(jìn)行審核計(jì)算，審查是否按圖紙及合同規(guī)定全部完成工作，是否有丟、拉項(xiàng)工程，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際對(duì)結(jié)算書中不合理之處進(jìn)行核減，使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)工程實(shí)際造價(jià)。

從以上幾個(gè)方面可以發(fā)現(xiàn)，降低工程成本事在人為，控制工程造價(jià)不僅僅是防止投資突破限額，更積極的意義是要促進(jìn)建設(shè)、施工、設(shè)計(jì)單位加強(qiáng)管理，使人力、物力、財(cái)力有限的資源得到充分的利用，取得最佳的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化，就必須在工程決策階段、設(shè)計(jì)階段、工程招投標(biāo)階段、施工階段和竣工結(jié)算階段的全過程中，加強(qiáng)工程造價(jià)控制，降低開發(fā)成本，確保開發(fā)項(xiàng)目投資目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。 [科]