穗莞深城際望洪站物業(yè)開發(fā)思路研究

徐艷琴

(鐵道第四勘察設計院集團有限公司，湖北武漢 430063)

穗莞深城際軌道交通是珠三角地區(qū)正在建設的城際鐵路主軸線之一，在區(qū)域中主要承擔廣州、東莞、惠州、深圳之間的客流。結合實際情況，本工程的實施面臨著巨大的資金挑戰(zhàn)，急需尋找新的資金來源。目前廣為認可并行之有效的方案為結合車站進行物業(yè)開發(fā)，物業(yè)開發(fā)的收益用于籌措工程建設資金及維護后續(xù)運營成本，促進珠三角城際軌道交通的可持續(xù)發(fā)展。

望洪站為穗莞深線、佛莞惠線、市域軌道R1線的三線換乘站，是珠三角城際的換乘樞紐。本次研究的主要內容包括:基礎經濟研究(車站所在地城鎮(zhèn)發(fā)展情況、房地產市場、特色商業(yè)等分析)、客流預測、物業(yè)開發(fā)模式、概念性開發(fā)思路等。

1 基礎經濟研究

1.1 城鎮(zhèn)發(fā)展情況

望洪樞紐站位于望牛墩和洪梅兩鎮(zhèn)的交界處，站點毗鄰洪梅大道及西部干線，通過西部干線向東可通往道窖，向西可至麻涌，通過洪梅大道向南可至沙田，向北可至望牛墩，交通便利。望牛墩鎮(zhèn)和洪梅鎮(zhèn)位于珠江三角洲中部，東莞市域西北部，屬于東莞市域西部的水網地帶，水路運輸發(fā)達，政府規(guī)劃目標為:東莞沿江產業(yè)帶重要節(jié)點，西北片服務、生產組織管理中心，以發(fā)展商貿、辦公、居住為主，先進制造、特色物流和生態(tài)旅游為輔的精致水鄉(xiāng)。

1.2 房地產市場分析

望牛墩鎮(zhèn)、洪梅鎮(zhèn)地處東莞市三線偏遠鎮(zhèn)區(qū)，房地產市場發(fā)展屬于起步階段，土地價格偏低，房地產開發(fā)項目較少，房價處于價格洼地。經過調查，目前商品住宅價格為4 500～5 500元/m2;商鋪(優(yōu)質商鋪)價格為16 000～20 000元/m2，價格上升空間較大。在城際站選址確定的利好消息催動下，當?shù)胤康禺a市場開始變得活躍，出現(xiàn)多家開發(fā)商與政府洽談購地事宜。預計在望洪站開通運營之后，將會帶動周邊土地價值的上漲，周邊商品房價格也會受此影響。

1.3 地區(qū)特色商業(yè)分析

望洪站隸屬東莞，東莞素以“現(xiàn)代制造業(yè)名城”美譽全球，對外商務活動頻繁，餐飲酒店行業(yè)蓬勃發(fā)展，下屬鎮(zhèn)區(qū)專業(yè)市場發(fā)達，各具特色;中心區(qū)寫字樓市場供大于求，發(fā)展一直較為平淡，下屬的各偏遠鎮(zhèn)區(qū)寫字樓市場的發(fā)展更為冷清。望牛墩鎮(zhèn)和洪梅鎮(zhèn)以休閑娛樂業(yè)市場與專業(yè)市場為主要特色，如印刷包裝、玻璃、紡織服裝等。

1.4 站址環(huán)境及規(guī)劃

望洪站周邊土地現(xiàn)狀以工業(yè)區(qū)、村莊為主，屬于城鎮(zhèn)郊區(qū)，周邊的經濟活動以工業(yè)區(qū)發(fā)展為主要特征。站點周邊地區(qū)為農田和空地，站點西北有村莊，北面有商業(yè)居住及廠房，站點西側和南側有企業(yè)和廠房，南邊是洪梅鎮(zhèn)函涌社區(qū)的服務中心，有匯景酒店、漁家村酒店、匯翠苑商務酒店，農貿綜合市場，商場百貨，衛(wèi)生站等，整體發(fā)展形態(tài)落后。伴隨著車站的選址確定，周邊地區(qū)的實施規(guī)劃是以站場為核心，周圍主要為商業(yè)用地，向外延伸以規(guī)劃商住用地與金融辦公用地為主(如圖1、圖2所示)。

圖1 望洪站現(xiàn)狀

圖2 望洪站規(guī)劃

2 客流預測

2023、2033年高峰小時客流預測如圖3、圖4所示。可以看出，在洪梅站以北的各站，抵達客流明顯多于發(fā)送的客流。望洪樞紐站的客流最大，遠期進出站客流約12萬人/高峰小時。而中堂和望牛墩站點的客流量約為望洪樞紐站的1/4。洪梅站遠期進出站客流高峰小時總客流超過4萬人。

圖3 穗莞深線2023年客流預測示意

圖4 穗莞深線2033年客流預測示意

3 物業(yè)開發(fā)模式

3.1 TOD發(fā)展模式

站點開發(fā)以廣東省住建廳頒布的《珠三角城際軌道站場TOD發(fā)展總體規(guī)劃綱要》內容為基礎，以“TOD公共交通導向型發(fā)展”模式為開發(fā)原則。即公共交通導向型發(fā)展模式，依托公共交通改變土地利用形態(tài)和居民的生活方式，進而引導城市空間結構的合理演變，實現(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展。

3.2 TOD發(fā)展要素

(1)綜合商業(yè)中心的裙房以及購物廊與站房公共區(qū)域相連，或在500 m的范圍內能夠步行到達。

(2)在站房或其他公共交通換乘站上方或周邊有高密度的住宅和商業(yè)設施。

(3)有必備的公交換乘站及停車設施。

運用TOD模式后，站點周邊的土地開發(fā)將貫徹珠三角城際軌道站場TOD發(fā)展規(guī)劃指引的要求，由各市主管部門組織進行控制性詳細規(guī)劃修編和土地利用總體規(guī)劃調整，支持省市合作開發(fā)，體現(xiàn)通過TOD綜合開發(fā)，支持珠三角城際軌道交通可持續(xù)發(fā)展的要求。

3.3 車站商業(yè)的類型

車站商業(yè)代表城市軌道交通中與交通動線站點相聯(lián)接的商業(yè)系統(tǒng)。車站是人流的重要集散地，這與商業(yè)的發(fā)展需要相符，提供了兩種業(yè)態(tài)之間的結合。地鐵商業(yè)受限于建筑空間，可以有三種主要的方式:點式商業(yè)、帶式商業(yè)及立體化物業(yè)。

點式商業(yè)多位于車站的公共空間內，如過道、候車點、出入口等設置的商業(yè)零售點，以應急商品零售為需要，比如報紙雜志、飲料、電話卡等，這種商業(yè)形式更多的為乘客服務，在地鐵商業(yè)所占比例較小;帶式商業(yè)多為一些街道式聯(lián)接在一起的若干家商鋪或店面構成的通道商業(yè)，其經營的主要是快速消費品，比如快餐店、藥店、花店、書店等。

立體化商業(yè)是位于車站附近或相聯(lián)的購物中心、超市等，而且規(guī)模相對比較大，包括多個樓層的經營空間。

3.4 車站商業(yè)的定位

借鑒國外、香港等地成熟的軌道交通站點周邊物業(yè)開發(fā)實例，車站物業(yè)的開發(fā)與經營基本上是圍繞“商務、休閑、居住”的三大主題功能展開的。而車站出口周圍步行5 min到10 min范圍內，是最佳的人流集散面，也是車站商業(yè)的黃金選址區(qū)域，10 min到20 min區(qū)域將會進入相鄰的站點外圍商圈，這一帶發(fā)展居住、辦公之類的項目會很適宜。地鐵上蓋商業(yè)項目，也占盡天時地利，投資效益很高，但定位不準往往會形成叫好不叫座的局面。

車站商業(yè)的定位一定要突破傳統(tǒng)的單一商業(yè)功能，與地面已有商業(yè)相結合，集商業(yè)功能、城市形象功能、便民功能于一體，形成互補、融合和借勢的關系。

3.5 車站商業(yè)的運營

以地鐵車站商業(yè)運營為例，香港地鐵商業(yè)基本上都采取“只租不售”，為的是開發(fā)商擁有絕對的統(tǒng)一管理權，更有利于商業(yè)經營;廣州地鐵商鋪主要是引進連鎖經營和知名商家，區(qū)分商場、商鋪的不同情況，采用分別招商、整體招商相結合的方式，引導經營理念上有共識的商家進駐。

3.6 車站商業(yè)的開發(fā)強度

從軌道運營角度來講，若要站點500 m半徑范圍內覆蓋人口達到5萬人的門檻值，車站周邊地塊開發(fā)平均容積率需在3.0以上才能做到。另外，車站類型的不同、接駁方式不同，影響站點周邊地塊開發(fā)強度。一般來說，樞紐站接駁條件好，公共設施齊全，換乘方便，站點周邊地塊適宜高強度開發(fā)，容積率宜為6～10左右?？紤]到站點周邊用地功能組織的多元化客觀存在的必要條件，并受到區(qū)位、交通、地塊規(guī)模、市場等條件的影響，一般來說，車站適宜混合開發(fā)，周邊地塊平均容積率宜在5.0以上。

3.7 區(qū)域地塊劃分

車站周邊積聚大量的人流和車流，需要便利的步行系統(tǒng)和公交系統(tǒng)。根據(jù)國際經驗和相關研究，車站站點周邊應增大路網密度，保證微循環(huán)暢通，地塊劃分不宜過大。主要目的是，一方面快速疏散人流、車流;另一方面是為了提高地塊的可達性。一般來說商業(yè)性用地宜控制在1公頃左右，居住控制在0.8～2.0公頃左右，混合用地可適當放大，宜控制在3公頃左右。

4 概念性開發(fā)思路

4.1 站點土地開發(fā)規(guī)模

經過實地調研，望洪站點800 m范圍儲備1塊用地。該儲備地塊位于西部干道與望洪路交叉口東南角，面積約40畝。

4.2 站點土地開發(fā)方式

望洪站是佛莞惠線和穗莞深線的換乘站，兩線均為高架站。站房結合物業(yè)開發(fā)的方式有兩種:一是以站房為核心的城市綜合體開發(fā)，即站房位于軌道上方，利用城市綜合體將兩站房連接起來的物業(yè)開發(fā)形態(tài);二是以站點為核心配建站房的大型綜合性項目，即開發(fā)大型綜合性項目，考慮將軌道站房合二為一，置于綜合體內。綜合考慮本站的實際情況，采用方案二，以站點為核心配建站房的大型綜合性物業(yè)開發(fā)，此類物業(yè)與車站結合緊密，商業(yè)規(guī)模較大，所得收益較高(如圖5)。

圖5 望洪站車站形式示意

4.3 站點總體布局建議

綜合考慮地塊規(guī)模及形狀，結合軌道交通站臺位置和客流特征，建議項目的總體布局如下。

(1)依據(jù)地塊形狀特點及軌道站臺位置，用地分東、西兩區(qū)，西區(qū)地塊兼負站房等交通功能。

(2)地塊均緊鄰主干道，西區(qū)地塊裙樓開發(fā)密度80%，東區(qū)地塊裙樓開發(fā)密度40%，最大化開發(fā)商業(yè)面積。

(3)西區(qū)塔樓以寫字樓等商務功能為主，東區(qū)塔樓以居住類的酒店或公寓為主。

(4)東、西兩區(qū)之間開發(fā)地下空間，將兩區(qū)地下室聯(lián)系起來。

(5)東、西兩區(qū)間地下空間開發(fā)方案:

建議設立下沉廣場，采取劇場式設置，中間設置表演舞臺。廣場兩側上空設立玻璃屋頂，增加項目采光面積，雨水可以直接流出到廣場上。采用拱廊概念，增加購物空間的通透性，增加空氣新鮮度，讓顧客在商場停留更多時間，將購物拱廊作為創(chuàng)新形式引入，增加地下空間商業(yè)價值。

(6)采用購物中心大平面布局與地下購物長廊結合的商業(yè)布局形態(tài):

主力商家需要大平面布局，地下購物長廊適合各類品牌進駐，購物長廊在軌道交通站點中具有重要作用，可以重點考慮購物和休閑形態(tài)，提高旅客的旅行質量。

4.4 商業(yè)配比建議

從洪梅鎮(zhèn)及周邊區(qū)域的發(fā)展來看，目前常住居民較少(僅15萬)的現(xiàn)狀，必將因為城際的出現(xiàn)，使區(qū)域人口迅速增加。按照城市規(guī)劃預測，片區(qū)2020年人口將達20萬人，站點重點輻射區(qū)域人口預測將達30萬人。

以常規(guī)的商業(yè)需求人均0.8～1.0 m2/人計算，站點周邊商業(yè)總規(guī)?？蛇_24～30萬m2，而通常中心商業(yè)體占比約20%，即4.8～6萬m2。綜合考慮，本項目商業(yè)物業(yè)主要為大型主題商場，主要位于地塊西區(qū)，和站房連接，設置4層裙樓，裙樓2層為站房，其他樓層部分區(qū)域中空留出公共空間，供人流在不同區(qū)域聚集，提高商業(yè)價值。業(yè)態(tài)以單個精品店、服裝店、餐飲店為主，單個商鋪平均建筑面積為200～250 m2，走廊式商業(yè);地塊東區(qū)為另一種大賣場式的主體商場，引入百貨和超市等旗艦店。

4.5 建筑風格建議

建議采用“嶺南建筑”風格，形成獨特的項目形象，符合當?shù)亍八l(xiāng)文化”。

5 項目定位

結合上述區(qū)位條件、現(xiàn)狀概況、相關規(guī)劃等分析，望洪站物業(yè)開發(fā)定位為:東莞城市次級副中心、交通樞紐、生產性服務中心和城鎮(zhèn)綜合服務中心。項目集商業(yè)、寫字樓、酒店、公寓等多元化產品于一體，以“新天地”命名，象征一種多姿多彩的生活方式。打造望洪站及周邊地區(qū)五星級商務休閑度假天堂，成為區(qū)域中心，成為新名片，通過做大做強商務休閑娛樂配套，最終帶動項目整體發(fā)展，使項目實現(xiàn)名利雙收的“雙贏”。