房地產(chǎn)工程全面質(zhì)量管理與質(zhì)量控制之探析

肖志軍

(大同市陽光嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司，山西大同 037002)

隨著國民經(jīng)濟的快速發(fā)展，我國每年有數(shù)以千計的房地產(chǎn)樓盤項目進行建設(shè)，有的工程質(zhì)量由于先期控制較好，后期業(yè)主投訴的現(xiàn)象少，而有的工程質(zhì)量由于種種原因，控制不到位，問題多發(fā)，后期引起業(yè)主投訴較多。房地產(chǎn)工程質(zhì)量如何進行控制，成為企業(yè)工程管理人員需要認真研究和不斷更新管理理念的課題。鑒于房地產(chǎn)工程是提供給業(yè)主的產(chǎn)品，業(yè)主對產(chǎn)品的認可決定企業(yè)的生存，工程質(zhì)量好壞是其中非常重要的一項。因而，許多房地產(chǎn)公司專門組織人員研究質(zhì)量管理內(nèi)容、方法。工程質(zhì)量問題具有多發(fā)性、復(fù)雜性、不可預(yù)見性等特點，這些特點決定了房地產(chǎn)從業(yè)人員在進行質(zhì)量管理時不能僅僅單方面考慮施工質(zhì)量的控制，而應(yīng)全方面的考慮影響工程質(zhì)量的因素，包括設(shè)計、工程發(fā)包合同的條款制定。工程設(shè)計應(yīng)考慮施工的可易性，工程的發(fā)包應(yīng)考慮未來工程管理協(xié)調(diào)的難度，這些因素會間接影響到工程質(zhì)量的控制和施工的難度是否增加。所以，房地產(chǎn)公司對工程質(zhì)量管理應(yīng)是全方位的，應(yīng)該建立工程全面質(zhì)量管理體系。括招標文件、協(xié)議補充等)內(nèi)容由于集中在建安工程造價的控制上，很少涉及現(xiàn)場工程管理條款的制定。實施工程管理時，很多要求沒有先期約束，往往靠強制要求，從而造成工程管理難度增大，效率不高，導(dǎo)致工程質(zhì)量有失控風險。為此，這兩家房地產(chǎn)標桿企業(yè)不斷組織經(jīng)驗豐富的工程人員，修訂，補充合同條款，增加工程管理的可控性。所以，房地產(chǎn)公司必須進行工程全面質(zhì)量管理工作，也就是說，房地產(chǎn)公司工程質(zhì)量預(yù)防的起點是公司的規(guī)劃設(shè)計管理部門，設(shè)計階段對工程質(zhì)量通病，工程管理薄弱環(huán)節(jié)提前采取設(shè)計防控的有效措施，合同文件的內(nèi)容必須增加(除造價控制條款外)有利于施工階段質(zhì)量控制管理的條款，不斷完善，形成企業(yè)內(nèi)部的標準。萬科、中海這些公司模式不適應(yīng)每一個房地產(chǎn)公司，但值得借鑒。房地產(chǎn)公司應(yīng)全方位審視公司管理體制、各部門工作對未來工程質(zhì)量影響，依據(jù)自身特點，對與工程管理有關(guān)的部門工作進行調(diào)整、深化，唯有推廣、深化全面質(zhì)量管理工作，工程質(zhì)量問題的發(fā)生、質(zhì)量缺陷的發(fā)生才會大幅降低。

1 工程全面質(zhì)量管理和施工質(zhì)量管理的區(qū)別

房地產(chǎn)公司工程人員對工程全面質(zhì)量管理和施工質(zhì)量管理兩個概念往往在認識上存在誤區(qū)，模糊不清，兩者混為一談。一旦工程質(zhì)量出了問題，就全部歸于現(xiàn)場工程師監(jiān)督不力，施工單位偷工減料，或者搶工期，技術(shù)間歇時間不合理壓縮等原因造成。然而，這些僅僅是直觀的、可以看得見、摸得著的原因，有些看不見、摸不著、隱性的原因被忽視。隱性原因主要包括設(shè)計質(zhì)量缺陷，工程合同條款主動性不強等?，F(xiàn)場工程師監(jiān)督的僅僅是施工單位的施工質(zhì)量，工程管理的內(nèi)容局限在施工質(zhì)量的管理和控制上。那么，工程人員管理的依據(jù)是設(shè)計圖紙和工程合同。由于設(shè)計圖紙和工程合同本身存在缺陷，不完善，設(shè)計深度差等原因?qū)е率┕ね瓿珊筚|(zhì)量出現(xiàn)問題，此類質(zhì)量問題現(xiàn)場工程人員是無法控制的，因為工程人員無法控制設(shè)計質(zhì)量和工程合同簽訂是否周密，條款主動性的把握到位程度。我國著名的一些房地產(chǎn)公司(如萬科、中海)在部門分工上同全國其他房地產(chǎn)公司沒有太多區(qū)別。重要的是，這些標桿企業(yè)很早就發(fā)現(xiàn)了這個問題，并且組織人員研究討論，如何克服和改進工作。為此，萬科、中海公司自己組織員工進行企業(yè)標準的設(shè)計和編制，形成工程節(jié)點和建筑做法，形成自己的一套較完整的標準。同時，棄用設(shè)計單位提供的工程做法，這樣，由于設(shè)計質(zhì)量漏洞最終引起工程質(zhì)量出問題現(xiàn)象就大量被克服了。招標文件、合同文件是施工階段工程質(zhì)量控制、管理保障的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)公司工程管理的實際操作依據(jù)是設(shè)計圖紙、合同文件，依據(jù)合同條款的約定對監(jiān)理單位、施工單位進行監(jiān)督管理。萬科、中海這些著名公司很早就發(fā)現(xiàn)合同文件(包括招標文件、協(xié)議補充等) 內(nèi)容由于集中在建安工程造價的控制上，很少涉及現(xiàn)場工程管理條款的制定。實施工程管理時，很多要求沒有先期約束，往往靠強制要求，從而造成工程管理難度增大，效率不高，導(dǎo)致工程質(zhì)量有失控風險。為此，這兩家房地產(chǎn)標桿企業(yè)不斷組織經(jīng)驗豐富的工程人員，修訂，補充合同條款，增加工程管理的可控性。所以，房地產(chǎn)公司必須進行工程全面質(zhì)量管理工作，也就是說，房地產(chǎn)公司工程質(zhì)量預(yù)防的起點是公司的規(guī)劃設(shè)計管理部門，設(shè)計階段對工程質(zhì)量通病，工程管理薄弱環(huán)節(jié)提前采取設(shè)計防控的有效措施，合同文件的內(nèi)容必須增加( 除造價控制條款外) 有利于施工階段質(zhì)量控制管理的條款，不斷完善，形成企業(yè)內(nèi)部的標準。萬科、中海這些公司模式不適應(yīng)每一個房地產(chǎn)公司，但值得借鑒。房地產(chǎn)公司應(yīng)全方位審視公司管理體制、各部門工作對未來工程質(zhì)量影響，依據(jù)自身特點，對與工程管理有關(guān)的部門工作進行調(diào)整、深化，唯有推廣、深化全面質(zhì)量管理工作，工程質(zhì)量問題的發(fā)生、質(zhì)量缺陷的發(fā)生才會大幅降低。

2 現(xiàn)場施工質(zhì)量的控制和質(zhì)量問題原因分析

2.1 影響房地產(chǎn)工程質(zhì)量的外部因素

1)監(jiān)理公司未實施有效監(jiān)管。2)施工單位質(zhì)保體系的不健全。3)設(shè)計施工圖紙質(zhì)量不完善。4)總包單位不履行管理配合職責，勞務(wù)的工藝質(zhì)量能力不足。

2.2 影響工程質(zhì)量的內(nèi)部因素

1)工程管理人員過程質(zhì)量管控能力不足。2)設(shè)計工期過短。3)合同工序穿插，技術(shù)間歇無法保障，設(shè)計變更過多。4)招標文件、合同文件中技術(shù)管理部分約定不清，對新技術(shù)、新材料規(guī)范、標準及工藝控制要求掌握有待提高。

2.3 房地產(chǎn)公司工程管理人員質(zhì)量管理工作定位

房地產(chǎn)公司的現(xiàn)場工程師不是施工單位的質(zhì)量員，要求甲方工程師監(jiān)督每個分項工程質(zhì)量，監(jiān)督每一個檢驗批質(zhì)量不現(xiàn)實。針對上述諸多因素，房地產(chǎn)公司作為甲方應(yīng)采取以下措施管控施工質(zhì)量:1)要求監(jiān)理公司配備足夠的監(jiān)理工程師入駐現(xiàn)場，監(jiān)督監(jiān)理單位人員是否到位，監(jiān)理行為是否規(guī)范，監(jiān)理服務(wù)是否到位。對不稱職的監(jiān)理公司和人員及時更換。2)要求施工單位健全質(zhì)量保證體系，包括體系內(nèi)質(zhì)量人員組成。3)監(jiān)督施工前技術(shù)交底是否進行，工程流程是否正確。4)定期組織質(zhì)量檢查和驗收，進行質(zhì)量評定和獎罰。如施工單位質(zhì)保體系不健全，則要采取措施強制其建立和完善。根據(jù)檢查結(jié)果，依據(jù)相關(guān)規(guī)范、規(guī)定，獎優(yōu)罰劣。采取經(jīng)濟措施，提高工程質(zhì)量。5)對照合同約定的要求，檢查工程質(zhì)量是否符合合同約定，不符合約定的質(zhì)量，通過監(jiān)理單位下發(fā)工程整改令、停工令，促使施工單位進行工程質(zhì)量問題、質(zhì)量缺陷的返工處理。

3 優(yōu)化分戶驗收管理程序，持續(xù)跟蹤解決質(zhì)量問題，降低業(yè)主投訴

房地產(chǎn)工程產(chǎn)品最終要交到業(yè)主手里，在移交前需進行分戶驗收。分戶驗收的目的不是為了取得竣工備案手續(xù)，是工程質(zhì)量控制的最終環(huán)節(jié)，應(yīng)由房地產(chǎn)公司工程管理部門組織。當前，我國每年因工程質(zhì)量問題引起業(yè)主投訴的事件屢屢發(fā)生，業(yè)主投訴的重點如下。

3.1 安全性質(zhì)量問題

1)樁基工程質(zhì)量問題。2)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題。3)外墻構(gòu)件空鼓、開裂、脫落質(zhì)量問題。4)欄桿、護欄的防護方式、防銹的問題。5)樓梯公共通道防滑質(zhì)量問題。

在這些問題中，常見的是鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題，如梁、柱、墻幾何尺寸不規(guī)矩，墻體偏軸移位，外墻滲漏、開裂。想要規(guī)避這些質(zhì)量問題的發(fā)生，必須加強過程控制。

3.2 功能性質(zhì)量問題

1)窗戶開啟不靈活、滲漏。2)屋面滲漏、外墻滲漏。3)設(shè)備專業(yè)匹配沖突質(zhì)量問題。

功能性質(zhì)量問題經(jīng)返工處理一般都可以解決。

3.3 觀感性質(zhì)量問題

1)內(nèi)墻空鼓開裂。2)房間凈高、方正。3)墻地面平整度、垂直度。4)門窗設(shè)備成品保護。5)外墻面磚、涂料觀感。

3.4 適應(yīng)性質(zhì)量問題

1)居住使用功能的合理性問題。2)居住使用功能的舒適性問題。3)居住使用功能的協(xié)調(diào)性問題。4)客戶居住使用功能的經(jīng)濟學(xué)問題。

房地產(chǎn)工程的質(zhì)量控制著眼于首先在設(shè)計上減少質(zhì)量缺陷，其次就是對施工質(zhì)量管理采取靈活的策略。對于分戶驗收，傳統(tǒng)的辦法就是工程達到竣工驗收條件后，由房地產(chǎn)公司組織設(shè)計、監(jiān)理、勘察、施工單位，在政府質(zhì)量監(jiān)督部門的監(jiān)督下，對工程進行竣工驗收。然而，該驗收和業(yè)主接房驗收，由于對質(zhì)量標準要求不同，所以，等到業(yè)主分戶驗收時，依然會提出很多質(zhì)量問題，從而引起質(zhì)量投訴。如何來優(yōu)化分戶驗收，降低業(yè)主投訴，把工程質(zhì)量問題提前解決，避免業(yè)主接房后，工程再維修。當前，一些房地產(chǎn)公司探索出了一條途徑，經(jīng)過應(yīng)用，效果很好。就是在業(yè)主分戶驗收之前，房地產(chǎn)公司內(nèi)部部門之間先溝通，請業(yè)主預(yù)驗收，提前挑毛病，然后再修補質(zhì)量問題，最終進行分戶驗收。僅此一項措施，可以降低60%的業(yè)主投訴率，給分戶驗收交房工作創(chuàng)造了很好的條件。

4 房地產(chǎn)公司開展工程全面質(zhì)量管理的必要性

4.1 由設(shè)計缺陷引起的工程質(zhì)量問題案例

某別墅項目將層層退臺的露臺設(shè)置為種植庭院，以增加銷售賣點。圖紙設(shè)計審查未發(fā)現(xiàn)問題，施工單位按規(guī)范要求進行閉水試驗復(fù)檢合格，項目交付后不足一個月就出現(xiàn)大量的漏水投訴及索賠。

該案例是典型的由設(shè)計缺陷引起的質(zhì)量問題。防水與露臺防水不封閉，花池臺頂部與花池外壁處無防水層保護，雨水長期侵襲或澆花時濺起的水等極易產(chǎn)生滲漏花池壁端頭處無防水收頭處理要求，易導(dǎo)致卷材開邊，從不防水的抹灰保護層滲進防水層，產(chǎn)生滲漏花池根部、交角處屬于防水薄弱環(huán)節(jié)，設(shè)計未考慮設(shè)置附加防水層強化防水措施的要求，未考慮花池排水設(shè)計，花池長期積水會導(dǎo)致防水層失效產(chǎn)生滲漏及種植植物爛根死亡，國家目前沒有關(guān)于種植屋面的相關(guān)設(shè)計規(guī)范及標準圖集，設(shè)計質(zhì)量完全依靠設(shè)計人員的業(yè)務(wù)經(jīng)驗。不配節(jié)點詳圖或簡單依據(jù)屋面防水要求考慮種植屋面節(jié)點要求，往往留下嚴重的設(shè)計隱患，屋頂、露臺種植花池常規(guī)上借鑒屋面的檢驗要求，一般均做閉水試驗驗收(見圖1)。而傳統(tǒng)閉水試驗檢驗驗收對暴雨側(cè)壁沖刷，澆花濺水等常見情況無法得到有效檢驗。

圖1 屋頂花池的防水做法

4.2 工程合同包劃分不合理引起的質(zhì)量問題案例

某住宅樓工程18層，業(yè)主把土建工程總包給一家施工單位，門窗、室內(nèi)樓梯欄桿、外墻保溫、電梯工程分別發(fā)包給專業(yè)單位，甲方對總包、分包單位的管理都是平行關(guān)系，各施工單位獨立施工，總包單位對分包不進行管理。在工程實施過程中，交叉施工，各單位自行安排工作時間，導(dǎo)致工作面擁擠，成品保護工作失控，工序顛倒無序。門窗安裝質(zhì)量差，分包單位提出原因是總包施工的主體洞口不規(guī)范，而總包推諉門窗質(zhì)量與己無關(guān)。工程完工交驗時，全樓共72鏜門，有40鏜門遭到損毀，甲方又再出資更換，多投入費用10萬元。所以，先期工程合同制定、工程發(fā)包不合理，會給后期工程管理帶來很大難度，同時質(zhì)量又容易失控。合理的做法是甲方指定分包單位，交由總包統(tǒng)一管理，同時，甲方需付總包單位一定的總包管理費。在總包的統(tǒng)一管理下，工序安排、工序穿插更合理，發(fā)生質(zhì)量問題，甲方追究總包責任、總包追究分包責任。這樣，工程管理有序，工程質(zhì)量責任明確。質(zhì)量問題、質(zhì)量缺陷的發(fā)生概率會大大降低。

4.3 房地產(chǎn)公司應(yīng)進行工程全面質(zhì)量管理

由此可見，房地產(chǎn)公司對工程質(zhì)量的管理絕不能僅僅停留在現(xiàn)場施工質(zhì)量的監(jiān)督管理上，而首先應(yīng)加強設(shè)計預(yù)控和合同管理工作。不僅要考慮設(shè)計本身的合理性，還應(yīng)考慮施工的易建性、工序交叉的可靠性，手工化操作的偏差性等問題。設(shè)計階段應(yīng)考慮關(guān)鍵部位的施工工藝控制要求，提高施工管理的可靠性。設(shè)計環(huán)節(jié)未考慮工程質(zhì)量隱患或工程質(zhì)量通病的預(yù)防，未考慮施工的易建性和合理性，導(dǎo)致施工質(zhì)量缺陷產(chǎn)生。設(shè)計環(huán)節(jié)還應(yīng)考慮目前工程施工產(chǎn)業(yè)化工人的缺失和施工手工操作不可避免的偏差對工程質(zhì)量帶來的影響。

國內(nèi)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)比較注重合約中的經(jīng)濟條款部分，對有關(guān)工程質(zhì)量、進度等管理方面的約定往往比較欠缺，合約由法務(wù)專業(yè)人員編寫，其合約條款設(shè)計無法指導(dǎo)實際的工程管理。合約中存在大量不合理的，甚至無法操作的霸王條款?？此凭S護甲方利益，實際管理反而會出現(xiàn)甲方破壞合約的執(zhí)行。工程合約條款設(shè)計中，依然采用傳統(tǒng)目標管理的方式，工程管理要求不清晰，對實際工程管理過程中缺乏指導(dǎo)性、可考核性和可操作性，無法形成有效的合約監(jiān)管機制。不利于甲方工程人員依據(jù)合約對施工方進行有效的管理，甚至導(dǎo)致突破合約施工成本的現(xiàn)象。

[1] 何鴻巖.房地產(chǎn)專業(yè)集成課程[Z].北京京海博瑞企業(yè)管理顧問有限公司，2010.