住宅工程滲漏成因分析及應對措施

李建平

【摘 要】住宅工程滲漏一直是房地產(chǎn)領域質量投訴最為集中的風險點，除了給小業(yè)戶收房后使用過程中帶來諸多困擾外，也極大的影響了開發(fā)單位和施工單位的社會聲譽，更為直接的是在處理滲漏過程中，加劇了整改難度，增大了施工成本。本文立足于施工過程管控的著眼點，分析滲漏成因及應對措施。

【關鍵詞】住宅 滲漏；成因；措施

隨著房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，大量住宅項目紛紛上馬，眾多施工單位為在競標階段體現(xiàn)自身在工期、造價方面的優(yōu)勢，均不同程度的壓縮合理的工期和造價，隨之暴露出的質量通病增多也日益突出，滲漏即是其中最為突出的投訴項，也是后續(xù)使用過程中建設單位和施工單位為之投入成本最多的維修項。

住宅工程的滲漏主要體現(xiàn)在屋面滲漏、衛(wèi)生間滲漏、外墻滲漏、外窗滲漏、樓板滲漏等幾個方面，本文就施工過程管控對這幾種滲漏逐一進行系統(tǒng)分析。

1.屋面滲漏

結構施工階段，屋面混凝土澆筑完畢后，由于屋頂風速較大，陽光直射強烈，混凝土失水較快，如果施工單位因為取水不方便而疏于澆水養(yǎng)護，也不采取覆蓋塑料膜等有效的保水措施，屋面混凝土樓板必然會出現(xiàn)或深或淺的收縮裂縫。如果此時上人過早或過早堆積、調(diào)運料具等，會有相當一部分裂縫發(fā)展為貫通裂縫，使混凝土自防水趨于失效。

屋面排煙道、通風道、水落口等結構開洞部位也是極易出現(xiàn)滲漏的隱患部位，它們破壞了屋面板自防水的完整性，如果收口部位不能有效處理，一旦上部柔性防水層出現(xiàn)局部破損，這些區(qū)域將成為重點出水點。建議在排煙道和通風道等結構開洞部位可增設100～150mm高混凝土防水翻板。另外，在屋面結構被隱蔽之前進行結構閉水試驗，也是行之有效的預控措施。

上部柔性防水層要嚴格按照規(guī)范要求組織實施，需要注意的幾點是：第一，防水施工完畢后，必須要認真組織蓄水試驗，確保在防水層隱蔽之前將所有小缺陷整改完畢；第二，在防水保護層抗裂鋼筋網(wǎng)片綁扎和防水保護層混凝土澆筑過程中要密切關注成品保護，鋼筋頭、扎絲、推車支腿、金屬工具、帶釘?shù)男椎燃怃J物都有可能將前道工序的成果付諸東流，安排專人巡視檢查，發(fā)現(xiàn)破損立即組織修復；第三，立面防水收口長時間暴露在外，風吹日曬雨淋，極易發(fā)生焊口開裂以及脫落，所以采用金屬壓條或管箍等措施加以固定，外側再輔以砂漿等保護層進行封閉，可有效防止卷材開口脫落。

合理的排水坡度和順暢的水落口也是避免屋面滲漏不可忽略的地方。屋面排水坡度不佳，導致局部積水嚴重，幾次凍融循環(huán)之后，勢必損傷屋面各構造層的使用壽命。水落口管徑不合理或沒有采取防堵塞措施，暴雨來臨時，屋面長時間浸泡在大量積水當中，水流也會順著防水薄弱點發(fā)生滲漏。

2.衛(wèi)生間滲漏

衛(wèi)生間滲漏的薄弱環(huán)節(jié)主要為結構樓板和管根部位。居民投入使用并裝修完畢后，維修難度極大，會面臨頂棚拆除或地磚開鑿，操作空間局促，效果往往不理想，很難根除，所以盡可能一次成優(yōu)，避免返工。

在結構施工階段，認真做好混凝土振搗和抹壓工作，并保證足夠的養(yǎng)護期，避免混凝土出現(xiàn)收縮裂縫。另外要配備足夠的周轉料具，避免因模板支撐拆除過早、加載過早而導致樓板開裂。管根吊模不可疏忽管理，要采用細石混凝土分層澆搗密實，確保與原有混凝土有效形成整體。防水層施工之前參照屋面進行結構閉水試驗，確?；炷两Y構自防水的有效性，要逐一檢查并形成驗收記錄，對于閉水試驗成功的衛(wèi)生間方可轉序施工。

衛(wèi)生間防水施工要重點管控管根節(jié)點處理、門口防水收口處理以及墻面防水施工高度控制。管根防水施工前要認真進行深化設計并交底到位，門口防水收口要置于衛(wèi)生間有水區(qū)之外，墻面防水高度不夠或部位不合理將會導致隔壁墻面出現(xiàn)返潮現(xiàn)象。同樣，防水施工完畢之后的蓄水試驗以及保護層施工階段的成品保護也是不可忽視的重要環(huán)節(jié)。

3.外墻滲漏

外墻滲漏具有漏點不確定性，滲漏點與出水點往往不在同一位置，由于外墻面積較大，查找和維修難度極大。

砌筑階段，外腳手架剛性拉結點往往埋置于墻內(nèi)尚未拆除，拆除時，形成大量貫通墻體的孔洞，這些孔洞如果拿干磚隨意填塞，將來必將發(fā)生外墻滲漏，正確的施工工藝應該是大洞口認真補砌、小洞口采用細石混凝土填灌密實，確保外墻整體密封。

外墻抹灰要平整壓實，并做好噴水養(yǎng)護工作，避免抹灰層空鼓開裂。對于剪力墻結構的住宅外墻，要對結構施工過程中留置的對拉螺桿孔洞認真封堵，采用發(fā)泡劑和防水砂漿認真處理，并逐一驗收檢查。

外墻板材保溫施工時，板材要拼接嚴密，罩面防水抗裂砂漿要均勻厚度、覆蓋嚴密、嚴禁露網(wǎng)露底，避免雨水滲入導致板材凍脹脫落。保溫施工至屋面頂部要細致處理收口節(jié)點，所有細微縫隙均要處理徹底，頂部排水坡向屋面內(nèi)側，由于避雷帶等施工產(chǎn)生的豎向鉆孔要采用打膠等方式認真封堵。

外墻挑檐的滴水措施要高度關注，采用鷹嘴、滴水線或滴水槽都能有效避免雨水倒勾順墻流淌，尤其對于采用無組織自由排水的屋面，若大量雨水返至外墻，長時間沖刷，勢必加重外墻防滲漏的負擔。屋頂若采用射水管形式的排水，射水管出墻距離要認真控制，貼墻過近也會出現(xiàn)雨水順墻流淌的現(xiàn)象發(fā)生。

對于不封閉陽臺、懸挑雨棚、空調(diào)擱置板、飄窗等小型凸出構件，頂部要認真找好排水坡度，確保排水順暢、不積水、不倒灌，下口要做好滴水處理，確保雨水不倒勾、不回流，必要時懸挑板根部與墻面相交處可增設JS等防水處理，增強防滲漏效果。

4.外窗滲漏

砌筑施工階段的窗臺壓頂混凝土澆筑是外窗滲漏的第一個控制點，由于不是結構混凝土澆筑，操作層工人往往施工粗放，導致混凝土密實度極差，從外窗流淌下來的雨水極易透過壓頂混凝土而從墻內(nèi)根部滲出。

窗框安裝完畢后，框體與墻體間的發(fā)泡填充材料未采用閉孔發(fā)泡劑，導致外溢部分被切除之后，形成貫通空隙，水分極易通過貫通空隙游離進窗內(nèi)。大面積施工之前首先進行發(fā)泡填充樣板施工，確保有效性之后進行樣品封存，可有效避免該弊端。

在外窗收口階段，有兩個環(huán)節(jié)容易出現(xiàn)紕漏，一個是窗口上部的滴水構造效果不佳，不能有效避免雨水倒返；另一個是窗口下部的收口出現(xiàn)“外高內(nèi)低”現(xiàn)象，導致雨水倒流入室內(nèi)。若采用鷹嘴構造質量檢查難度較大的話，可采用鑲嵌成品塑料槽作為滴水構造，簡潔、美觀、有效。對于窗臺“內(nèi)高外低”的管控，則關鍵在于節(jié)點設計和詳細交底，管理工作要做在提前預控階段。另外，一個容易忽略的環(huán)節(jié)是外窗底口收口時，極易出現(xiàn)窗框泄水孔被封死的現(xiàn)象，導致框內(nèi)積水無法及時泄流而倒灌進室內(nèi)。

在外框收口階段，要預留打膠槽，用于耐候密封膠的填嵌。某些工程由于密封膠不耐候，使用沒多久即出現(xiàn)膠體老化開裂的現(xiàn)象，導致外窗出現(xiàn)滲漏，同樣，該項工作也可以提前進行樣板試驗，對于合格有效的產(chǎn)品進行樣品封存。

5.樓板滲漏

樓板滲漏是最不為大家所重視的一項質量通病，隨著業(yè)戶投訴意識的增強，樓板開裂越來越暴露出大量的問題。比如，上下樓住戶不同期入住，樓下已經(jīng)裝修完畢并入住，樓上才剛剛開始進入裝修，樓板上從事的砂漿拌合等濕作業(yè)勢必導致部分水漬下滲，從而破壞樓下居民的裝飾成果，因而導致糾紛。另外，對于供暖管開裂、自來水溢流等偶發(fā)情況，也會因樓板開裂而殃及樓下居民。

在結構施工搶工期階段，由于料具資源配備不充分，導致周轉周期過短，下層樓板尚未充分達到設計拆模強度，就因為急于周轉而被提前拆除，導致混凝土因抗拉強度不夠而出現(xiàn)裂縫。同樣由于施工組織不科學而出現(xiàn)裂縫的原因中還包括加載過早、集中堆載等，某些項目新澆混凝土終凝尚未結束，大批的作業(yè)人員、原材料、周轉料具就已經(jīng)吊運上去，嚴重擾動混凝土的終凝進程，給結構帶來嚴重的安全隱患。對于確因工期緊張而需要加快施工進度的項目，可通過多配周轉料具，避免過早拆模；摻和早強劑，提高混凝土早期強度增長速度等方式來輔助施工。

混凝土澆搗過程中，操作工人隨意添水，改變了混凝土的水灰比，使得水化結束后，大量游離水使得毛細孔增多，減弱了結構的密實度。澆筑結束后，現(xiàn)場混凝土養(yǎng)護疏于管理，導致在高溫和大風影響下，樓板失水過快產(chǎn)生收縮裂縫。

面層若經(jīng)過三遍抹壓，能有效避免混凝土微裂縫出現(xiàn)的數(shù)量，第一遍在混凝土澆搗過程中，第二遍在初凝開始時，第三遍在終凝開始時，尤其最后一遍抹壓極為關鍵，能將混凝土終凝過程中出現(xiàn)的微裂縫有效閉合，實現(xiàn)混凝土的自愈。

6.結束語

通過以上關于住宅滲漏問題的系統(tǒng)總結和認真實踐，住宅滲漏通病大幅降低，取得了不錯的社會效益和經(jīng)濟效益。