讓住房真正造福民眾

本刊記者 黎林峰

3月1日，“新國五條”出臺(tái)六條房產(chǎn)調(diào)控細(xì)則，被輿論稱為“新國六條”?！靶聡鶙l”針對(duì)哪些群體？效果如何？對(duì)房地產(chǎn)市場走向有哪些影響？房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的關(guān)鍵是什么？帶著這些問題，記者專訪了英國皇家特許測量師學(xué)會(huì)(RICS)中國區(qū)發(fā)言人、中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)高級(jí)合伙人高忻博士。

二手房交易過火，是應(yīng)激行為

針對(duì)“新國五條”出臺(tái)后引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注，尤其是“新國六條”引發(fā)二手房交易

熱潮，高忻認(rèn)為引發(fā)二手房交易熱潮主要是“新國六條”中關(guān)于征收房產(chǎn)交易20%個(gè)人所得稅的表述。其實(shí)這項(xiàng)規(guī)定是20年前提出的，當(dāng)時(shí)房產(chǎn)的收益不大，大多數(shù)人并不在意。而且當(dāng)時(shí)房產(chǎn)交易的原始價(jià)格依據(jù)不好找，基本都是選擇按照總價(jià)的1%~3%核定征收個(gè)稅。近年來信息化手段發(fā)展了，房產(chǎn)登記相對(duì)完善，比如網(wǎng)簽、電子檔案等等措施得到應(yīng)用，房產(chǎn)的原始記錄有案可查，按交易的20%征收個(gè)人所得稅具備了可行性，現(xiàn)在一提出來，因此比較敏感。

政策一出臺(tái)，多個(gè)城市二手房交易火爆，大家都趕在地方細(xì)則出來前交易，目的是避開征收20%的個(gè)人所得稅。高忻認(rèn)為市場的反應(yīng)有些過激，他覺得政府出臺(tái)政策的初衷也并非是打擊二手房交易。2006年稅務(wù)總局對(duì)房產(chǎn)交易征收的規(guī)定十分清楚，其中對(duì)持有五年以上、只有一套房產(chǎn)等情況是減免的。雖然這次新政的征稅細(xì)則沒有出來，但是可以判斷，不會(huì)一刀切，仍然會(huì)有相應(yīng)的減免措施，以保護(hù)剛需和改善性需求購房者。而且近年來二手房價(jià)格上漲空間有限，征稅幅度不會(huì)太大。所以二手房交易火爆是放大了恐慌，是短暫的應(yīng)激措施。相信大家看明白了，市場會(huì)恢復(fù)常態(tài)。

升級(jí)版、細(xì)化版、拓展版

高忻進(jìn)一步分析說，“新國五條”是之前調(diào)控政策的延續(xù)。自2009年12月份開始樓市調(diào)控以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策經(jīng)歷了五次升級(jí)，分別是2010年1月的“國十一條”、4月的“國十條”、9月的“9 · 29新政”，2011年1月的“新國八條”，和這次出臺(tái)的“新國五條”及其細(xì)則。因此他把這次調(diào)控政策的出臺(tái)稱為房地產(chǎn)調(diào)控的5.0版?！吧?jí)版”，這是第一個(gè)顯著特點(diǎn)。

第二個(gè)特點(diǎn)是“細(xì)化版”?！靶聡鶙l”是對(duì)“新國五條”的細(xì)化版。各地的政策細(xì)則要求在一季度出臺(tái)，即3月底之前出臺(tái)，雖然目前不是十分清晰，但“新國六條”對(duì)稅收、對(duì)地方政府的考核、對(duì)房價(jià)控制目標(biāo)、對(duì)限購、限貸等方面都有要求，而其后還有更細(xì)的，能具體落實(shí)的操作細(xì)則出臺(tái)。因此是細(xì)化版。

第三個(gè)特點(diǎn)就是“拓展版”。調(diào)控的范圍擴(kuò)大，釋放出一個(gè)信號(hào)，原來的政策措施多集中在對(duì)新建商品房的關(guān)注，這次的調(diào)控明顯對(duì)存量房的關(guān)注高，調(diào)控的范圍從新建商品房到存量房，拓展了調(diào)控范圍。

高忻認(rèn)為，政府制定政策的初衷是良好的，目的是通過差別化政策實(shí)施抑制投機(jī)性購房實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)化發(fā)展。由于對(duì)流通環(huán)節(jié)征稅的措施對(duì)調(diào)控效果而言可以達(dá)到立竿見影，但是從現(xiàn)實(shí)來看，政策發(fā)布后，二手房交易激增，反映出房地產(chǎn)調(diào)控的政策工具使用起來還不是十分順手，嚴(yán)厲措施還沒怎么使就傷害了剛需。

高忻認(rèn)為，配套細(xì)化措施將會(huì)區(qū)別對(duì)待不同情況住房需求，將剛需和改善性住房需求對(duì)象剝離出來加以保護(hù)，政策針對(duì)對(duì)象更清晰面向投資性投機(jī)性對(duì)象，政策威力才會(huì)顯現(xiàn)。

現(xiàn)行住房制度存在致命缺陷致使屢調(diào)無果

在談到采取怎樣的調(diào)控政策措施才能更有效促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展時(shí)，高忻坦言，房地產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)在實(shí)質(zhì)還是一種貨幣現(xiàn)象，到目前為止，我國的貨幣投放量占GDP得比重是相當(dāng)高的，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲是個(gè)必然。因此要解決這個(gè)問題，還得回到制度基礎(chǔ)上，當(dāng)前而言，我們整個(gè)的住房制度存在致命的缺陷。

首先，在保障性住房制度沒確立前，倉促實(shí)行了全面的住房商品化。隨著時(shí)間的推移，無力購買商品房的中低收入住房困難問題就日漸凸顯，我們近年大力發(fā)展保障性住房，其實(shí)是在補(bǔ)課，是不得已的行為。理想的住房制度應(yīng)當(dāng)有頂層設(shè)計(jì)，先保障基本的住房需求，再輔以商品房市場補(bǔ)充。如新加坡。我們?nèi)狈@樣的住房制度的頂層設(shè)計(jì)，盲目推行全面住房商品化，對(duì)需要保障的群體傷害極大。

其次，中央和地方的財(cái)稅體制沒完全理順的情況下，來自土地的收入成為地方政府最重要、最方便的收入來源。房產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲，其背后有推手。目前，地方政府不可抑止地存有賣地、提高地價(jià)的沖動(dòng)。因此在這種體制下要實(shí)現(xiàn)房價(jià)的合理化是不現(xiàn)實(shí)的。

再次，是我國“四不像”的土地制度。當(dāng)前我國城市土地實(shí)行國有化制度。但這種國有化是所有權(quán)被虛化。城市土地的國有問題需要反思，農(nóng)村土地所有權(quán)也是不完整的，城鄉(xiāng)土地制度的差異化，尤其是靠近城市周邊的農(nóng)村，土地被城市化吞噬，這些土地在性質(zhì)轉(zhuǎn)變過程中產(chǎn)生出的巨大利益被部分利益群體利用和占有，滋生腐敗、傷害農(nóng)民利益、甚至動(dòng)搖社會(huì)穩(wěn)定。土地制度的缺陷導(dǎo)致了一系列的管理混亂。

最后，是房地產(chǎn)登記嚴(yán)重滯后。本來，不動(dòng)產(chǎn)登記是房地產(chǎn)管理最基本和不可或缺的基礎(chǔ)性建設(shè)，就技術(shù)層面而言，現(xiàn)代信息技術(shù)的成果，完全有條件做到、做好這件事。但由于種種原因，我國目前的房地產(chǎn)登記制度與房地產(chǎn)商品化的進(jìn)程不能同步，成為房地產(chǎn)管理的“短板”。因此，今年的兩會(huì)提出了要實(shí)行全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)登記制度，這項(xiàng)政策必將對(duì)中國的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深刻的影響。

高忻，管理學(xué)博士，高級(jí)經(jīng)濟(jì)師。畢業(yè)于中國人民大學(xué)?，F(xiàn)為中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)公司高級(jí)副總裁、高級(jí)合伙人。注冊資產(chǎn)評(píng)估師、土地估價(jià)師、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師、英國皇家特許測量師（FRICS）、注冊高級(jí)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理師（CSERM）。

中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)資深會(huì)員、中國土地估價(jià)師協(xié)會(huì)資深會(huì)員；英國皇家特許測量師學(xué)會(huì)（RICS）中國區(qū)發(fā)言人。中國證監(jiān)會(huì)第九屆發(fā)行審核委員會(huì)委員；國家國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告評(píng)審專家；財(cái)政部金融資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告評(píng)審專家；中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)評(píng)估準(zhǔn)則專家組成員；中國土地估價(jià)師協(xié)會(huì)理事、北京房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)師協(xié)會(huì)常務(wù)理事。

制度完善是關(guān)鍵

高忻認(rèn)為，在當(dāng)前世界各國普遍實(shí)行貨幣量化寬松刺激經(jīng)濟(jì)增長的宏觀大背景下，在我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的最關(guān)鍵時(shí)刻，城鎮(zhèn)化的紅利必然還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲也是必然。在采取調(diào)控措施的時(shí)候，不能單純?yōu)閴悍績r(jià)而壓房價(jià)，而是要在有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前提下，適當(dāng)控制房價(jià)，使房地產(chǎn)泡沫不要太大，而損害經(jīng)濟(jì)發(fā)展利益。

高忻談到房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展的根本措施時(shí)，認(rèn)為運(yùn)動(dòng)式的、短期性調(diào)控行為是應(yīng)急措施，對(duì)房地產(chǎn)市場整體發(fā)展有利有弊。他主張建立和完善長效機(jī)制，從根本上解決房地產(chǎn)市場存在的問題。

建立和完善保障房制度是首要環(huán)節(jié)。把缺乏頂層設(shè)計(jì)造成的保障房制度缺陷彌補(bǔ)回來，將社會(huì)上需要保障房予以解決住房問題的群體加以解決，把可以承受商品房價(jià)格的群體的住房問題交由市場來解決，即保障歸保障，市場歸市場。同時(shí)在當(dāng)前商品房大量空置的情況下，不主張一邊是大量商品房的空置，一邊是大規(guī)模地建房，因此要適當(dāng)控制大規(guī)模的新建商品住房，適度、合理建設(shè)保障性住房。政府可以考慮動(dòng)用資金，回購空置的商品房，將其轉(zhuǎn)化為保障性住房。即把已經(jīng)生產(chǎn)出來的商品房好好利用起來，避免資源的浪費(fèi)和環(huán)境的破壞。另外，要加強(qiáng)保障房資格申請、審核、公示、管理、退出及處罰機(jī)制的完善，要從《刑法》的角度，加大騙購、騙取保障住房的處罰力度，要建立起覆蓋全民的個(gè)人信用體系，杜絕保障房建設(shè)、管理過程中的權(quán)力尋租和弄虛作假現(xiàn)象，讓保障房真正發(fā)揮起功效。

同時(shí)還要看到，當(dāng)前房地產(chǎn)市場的問題不完全是價(jià)格問題，不能眼睛只盯著房價(jià)。對(duì)量的控制是個(gè)很重要的問題。從需求的角度來控制量，是事倍功半。調(diào)控的關(guān)鍵著力點(diǎn)應(yīng)放在供給方面，通過制度的完善平衡供需關(guān)系，解決供不應(yīng)求的矛盾。

當(dāng)前在土地供應(yīng)方面局面有所改善，但還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。政府在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的審批方面，不應(yīng)僅僅關(guān)注土地、數(shù)量及稅費(fèi)等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，應(yīng)更多地關(guān)注開發(fā)方案在環(huán)保、節(jié)地、環(huán)保、節(jié)能、生態(tài)等理念的落實(shí)，不能體現(xiàn)環(huán)保節(jié)能的方案不能入選。應(yīng)多關(guān)注建筑的全壽命周期的監(jiān)管，注重建筑的實(shí)用性、舒適性，從而提高住房的質(zhì)量、品質(zhì)，讓住房真正造福民眾。